太突然，多个城市掀起“退地潮”，什么信号？（下）

摘自智谷趋势Trend ，作者瓜片

这两年，土拍市场的大旗，一直是央企和国企在扛。在高强度的花钱如流水之后，造成一个结果就是：

国家队也没有余粮了。

今年上半年，国企开发商的利润表也相当吃力，利润下滑、亏损扩大，尽显疲态。“退地潮”背后的操作，就是让它们甩掉“包袱”，轻装上阵，重启“冲锋”模式。

翻一翻今年各大城市的账本，紧迫感已经跃然纸上。

以2023年的土拍收入（涉宅地）为基准，今年前11个月，22个集中供地的城市里，只有1个城市提前完成目标——福州（136%）。

完成率在80%以上的，也只有3个。包括福州、济南（87.2%）和北京（81.7%）。

完成度50%以上的城市只有9个，还不到总数的一半。长沙、广州、南京、成都、郑州作为省会“老大哥”，卖地金额还不到去年的一半。

武汉、长春、重庆和青岛，完成度甚至不足30%，已经亮起了红灯。

前阵子，财政部公开1-10月份的财政收支情况，一组数据引人注目：

国有土地使用权出让收入26971亿元 同比下降22.9%

在这种情况下，一线和强二线城市，还能凭着厚实的家底“渡劫”，很多小城市已经扛不住了。

从景区特许经营权，到公共停车场经营权，再到机关单位食堂经营权……地上能卖的都卖了，有人甚至把目光投向了广袤的天空。11月底，山东省平阴县“挂牌出让”低空经济30年特许经营权，从“卖地时代”跨入“卖天时代”，背后就是一笔无奈的财政账。

一些城市的土地财政依赖度，也经历了剧烈的“两连跌”。比如杭州，在“十三五”期间土地财政依赖度（卖地收入/一般公共预算收入）一度高达140%，前年跌到119%，去年77.5%。

今年前11个月，杭州的土拍完成度只有57%，估计这一比例会继续大幅下降。

急速下坠的感觉，属实刺激。

11月底以来，一线城市率先吹响号角，各地再次拉开了“卖地潮”的大幕，地王开始频频出现——

在上海，11月28日保利发展33亿元夺得浦东唐镇板块单价“地王”，楼面价44008元/㎡，溢价率高达26.56%；

在北京，11月29日中海地产以153.32亿元的总价格竞得朝阳组团地块，打破北京土地出让记录，成为新的“总价地王”；

就在同一天，绿城以总价17.16亿元竞得东新单元XC0607-R21-39地块，楼面价约36568元/㎡，成为板块新地王；

在深圳，12月2日华润置地&中海地产联合体以总价185.12亿元拿下深圳后海金融总部基地地块，溢价率是恐怖的46.3%，刷新了近十年深圳涉宅地块的成交总价；

在珠海，12月3日国企华发股份以34.5亿元总价，折合楼面价16007元/㎡，刷新了珠海主城总价“地王”纪录。

在广州，整个12月，计划推出23宗宅地，预计带来超过265亿元的土地出让收入……

地王一个接着一个冒出来，市场反应却是平平，没有过去那股气血上涌的感觉了。人们感觉到，这次似乎不是牛市的前奏，而是城市正在拼命“回血”的冲刺。

也许，这恰恰是“土地财政”回归本质，成为城市收入的一个正常的科目，不再与疯狂相关，而是彻底翻篇了。

地王虽在，人事已非。