关于修订物业管理法的建议 物业公司与业主之间的关系，近年来逐渐成为社会关注的焦点问题之一，处理不当有可能演变为重大社会矛盾。为了构建更加和谐、有序的物业管理环境，希望今年的人代会能够重新修订物业管理法。以下是一些具体的修订建议： 明确开发商在前期物业管理中的责任：开发商聘用的前期物业，其物业费应由开发商承担，不得向业主收取。同时，开发商有义务在当地居委会、建设局、工商局、民政局等部门的共同监督下，为开发楼盘组织成立业主委员会。只有在业主委员会通过合法途径聘用物业公司后，开发商才算正式将物业管理权交还给业主。 规范业主大会和业委会选举流程：由住建局物业科、当地社区和民政局共同负责，强制性要求每五年定期召开业主大会，选举产生新的业主委员会。之后，再由业主委员会负责选择聘用物业公司。整个流程必须遵循公开、公平、自愿、合法的原则。 完善业主大会决策机制：业主大会在讨论小区公共事务时，不需要100%的业主同意，只要达到70%的赞成票，即视为通过，其余业主必须无条件遵守。这一规定可以有效避免少数人恶意阻止有利于小区发展的公共事务决策，比如在聘用物业公司、决定物业费标准以及小区公共建设投票表决等方面，防止出现因少数反对而导致议而不决的问题。 实行物业费等级制度：物业收费应根据不同城市的实际情况实行等级制。明确规定一元每月的物业费对应的物业服务标准，两元每月的物业费又该提供哪些服务，以此类推。通过立法做出明确、细致的规定，避免业主以物业未提供服务为由拒交物业费，同时也防止物业公司推卸责任。 明确业主委员会职责与权益 - 业主委员会主任负责组织召开业委会会议，合理安排业委会成员分工，并监督其履行职责。 - 业主委员会不能直接参与小区收益项目的管理。应由业主大会决定供应商，之后由物业负责具体执行，业主委员会全程监督，并向业主大会负责。 - 业主委员会成员应该获得相应报酬，具体金额由业主大会决定，费用由全体业主共同支付。 明确物业公司责任与收费标准：明确物业公司不同等级服务对应的收费标准，同时也要清晰界定其责任范围。对于责任范围外的服务，也要明确收费标准。如果物业公司认为责任外服务收费过低而不愿意提供服务，业主大会可以授权业主委员会将该服务外包给第三方。 明确物业产权界定责任：开发商有义务向全体业主明确小区内哪些是公共物业、哪些是私有物业，哪些是公共绿地、哪些是私家花园。相关职能部门也有责任协助业主明确这些产权界限。 赋予业主大会制定小区内部管理办法的权力：业主大会有权制定本小区的内部管理办法，只要获得七成以上业主同意，全体业主就必须遵守。 强化对违反业主大会规定行为的处理：当有人违反业主大会形成的规定时，相关部门有义务协助依规进行处罚，确保小区管理规定得到有效执行，避免个别蛮横无理的业主无视规矩。 物业管理涉及到众多业主的切身利益，希望通过以上修订建议，能够进一步完善物业管理法律法规，促进物业公司与业主之间的和谐共处。同时，也欢迎大家共同讨论，提出更多有益的建议。