黄奇帆2025房地产讲话，个人观点（3）

3、房地产是中国支柱产业，房地产危机直接导致GDP和就业，所以国家必须救市。去年924会议明确要拿3万亿，预计今年再增加几万亿最后有10万亿资金来收购开发商的库存，6折收房后拿出来作公租房。政府6折收房6折出租，相当于商品房买商品租，投入和产出是平衡的。政府再发行REITs或者ABS债券，利息收入可以做到4%，老百姓现在100万存款利息只有1.8%，老百姓会很高兴拿出10万亿买政府债券，获得4%收益。一举三得，政府不花钱得到了保障房，开发商打6折卖掉了10-20年库存，老百姓有了4%收益的投资渠道。黄老最后总结是2025年中国房地产止跌回稳。谈REITS年化4%的可行性第一个问题是6折收房，6折出租，开发商库存定义长期（累计土地成交-累计销售面积）中期（累计新开工-累计销售面积）根据统计局数据长期一线二线三四线占比1%、23%、76%；中期4%、28%、68%；库存集中在三四线城市，三四线城市一是人口流出、二是房价收入比只有7，所以能不能消化这么多保障性租房。一线、二线城市如果是核心区是根本不要打6折给政府去收房的，6折之上的价格市场就能消化掉，6折市场消化不掉的房子基本都是远离市中心的郊区，保障房的通行时间和距离都会很长。市场上市的5只保障性租房REITS 中金厦门安居，项目位于厦门集美大学旁，资产价格为6000/平，城投宽庭，项目位于上海复旦大学江湾校区旁，资产价格1.6万左右/平华润有巢，项目位于上海市松江区泗泾镇，资产价格为7000/平深圳安居，4个小区也都是深圳核心区核心地段华夏北京，2个小区海淀区和朝阳区核心地段已上市5只都位于一线城市核心地段，以总投资/建筑面积计算资产价格，城投宽廷资产价格1.6/平，周边住宅价格8-10万，就算6折收房，资产价格也是远远高于原有保障性租房的价格。原本按照上面这种资产价格来计算租金收益当然是有4%，以市场6折收房6折出租，上海的住宅租房收益率1.6%。这个还没计算折旧均摊、物业费、管理费、税费等支出，净收益率只有1%左右。

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