油条哥姚振华挨打那天，感觉挺可悲。
这种闹剧般的营商环境应该不是我们任何一个人希望看到的，而且还是发生在行业大佬身上的闹剧，但事实上，追击许家印、围堵张勇……这些乌七八糟的八卦每天还都在上演。
此时，我想到了龙哥，他买了宝能。
我给他发了条微信：龙哥，你买的宝能咋样了？
他说不知道，非拉我他一起去看看现场。
我去了。
龙哥买的是宝能整层公寓，交了定金，当时市场上传出宝能精装公寓九千多的时候，他买的，而事实上，他谈的价格可能只有六七千，还带精装修，他计划将来出租出去当会所。
到了现场，看门大爷很热情，进了小区，社区景观还没做好，入户大堂里，地上横七竖八地躺在水泥地上休息的工人，身下连个毯子、席子都没有，生存不易……
和龙哥乘坐施工电梯来到他所买的楼层，整层只有一个60岁左右的阿姨正在推小推车往里拉沙子，感觉不太正规，像装修游击队。
看完龙哥房子，我顺便俯视了一下，于是四处望了望。
我第一眼看到的就是宝能公寓旁边的三大地标建筑之一的“南塔”。
看上图：
宝能郑州中心的形象地标一共是3栋楼，高度分别是240米、240米和305米，它们未来是和“大玉米”、“双子塔”并列的城市超高层地标。
笔者站的是绿色的楼，看的是红色的“南塔”。
现状见下
这个可以确定停工很久了。
目前只剩一个大坑，坑里还有碧绿色的水，十分清澈，长期浸泡，不知道未来即使工程复工，对地基有没有影响。
我问龙哥为啥这么多水。
龙哥说，据说地基抽过水，但一直抽不干净，后来发现应该是地基和地下水连通了，可能是因为防水没做好，所以，只能搁置这里了。
【1】
宝能郑州中心
感谢关注楼八地产研究所，一个专注郑州城市发展和高端地产研究的公号，我是宇文播。
2019年3月29日，河南日报刊登《郑州又添新地标！306米宝能郑州中心开建》。
报道显示，2019年3月29日，宝能郑州中心的三塔就已经开工建设了。
目前，三塔上面讲到的南塔之外，另外二塔同样还是2个坑。
当然，宝能郑州中心不止这三个塔。
它是一个涵盖10个地块，占地规模达18.8万平米，总建筑面积约180万平米的大型工程。
除了我们上面说的三栋超高层，还有5栋150米和20多栋高层，根据官方媒体报道，这里有超高层写字楼，大型体验式购物中心，五星级豪华酒店，高端轻奢豪宅创客空间，以及臻品公寓。
时至今日，大型体验式购物中心没有，五星级酒店没有，高端轻奢也没有，但臻品公寓有了，龙哥买的就是。
我问龙哥为什么买？
他说：
铝板立面！精装修！国家中心城市！超高层地标！大平层！
然后问我，这些砸过来，价格只有几千块，你觉得划算不。
怎么形容这件事呢？给我的感觉，就像一根上等的金丝楠木，本来是要做皇家桌椅的，结果制作半路出了点问题，胡乱弄弄，卖给小饭馆了。
物业服务是高端产品最核心的竞争力，是数字的1，没有1，后面加再多零，还是零。
想象一下，如果朋友来找你，到了小区门口，被“拖鞋背心”大爷问你：弄啥哩啊你，估计即使会所里做一桌满汉全席，都改变不了low的形象。
从2019年3月29日至今，已经3.5个年头了，宝能的整个超级工程，我们只看到一批疯狂低价抛售的公寓，有点可惜！
怎么评价宝能？怎么评价郑州中心？
无意对宝能批评和对郑州中心批判，宝能以及郑州中心的现状不是东广场的问题，也不是郑州问题，而是整个房地产市场下滑背景下的时代产物，每个城市都有，武汉，天津，郑州还好，只是一个坑，洪洪激流，谁都不会预料到现在的现状。
但我们对宝能应该依旧心存尊敬，相比不为郑州做事的企业，为郑州做事但失败的企业也同样值得我们尊重。
尊敬归尊敬，还是要面对现实。
东广场这种关乎郑州百年发展大计的封面之作，不能让宝能在这样耽误下去了，更不能让宝能以低价抛售公寓拉低区域形象，东广场的“形象地标”需要一个更有实力的企业尽快接手！
郑州，是时候请宝能退出了！
【2】
东广场商务区东广场是一个片区，不止宝能。
我们来看看其他项目的情况。
如下图
（为提升阅读体验，上图为局部图，如果有读者想要完整版的高清图，可关注楼八，回复“东广场”即可获取）
总体看：
①宝能（粉色）10宗地，仅公寓在开发，南塔目前是碧绿的水坑，对面也是刚刚完成地基的坑，其他均无动静；
②楷林（棕色）2个地块，1个地块在开发；
③华润（红色）12个地块，6个地块暂缓。2栋自持的酒店和办公楼由于资金压力，华润不再自持，而是寻求整售，以销定产，在未找到购买客户之前，不会轻易动工，10号楼同样如此。当然，最可惜的是的万象汇，这是东广场的灵魂，但基于现状，华润死活不敢动手；
④国控大厦（浅蓝）由于资金问题，暂缓建设；
⑤科创大厦（浅蓝）今年初动工，目前正常开发；
⑥中心广场地下商业（绿色），据说要改规划，目前6个中心地块和外围的4个地块全部开发进度不快；
⑦星联（深蓝）在开发；正商（深蓝）开发完毕；
⑧碧桂园郑州总部暂缓开发，已停工；建业中澳大厦目前改成了郑州城发环研中心；威斯汀酒店暂缓；尚湖大厦在开发，目前做外立面；
⑨剩余地块（白色）目前未启动开发。
做个客观评价：
在目前市场经济环境下，东广场的开发整体良好。楷林、华润、星联、正商四家龙头企业的兢兢业业也留住了东广场开发的尊严。
对于重点项目建设，我们逐一来看。
清莲湾公园下图是站在宝能的公寓顶层看到的清莲湾公园。
公园已经建成，规模很大，气势如虹。
只是有2个问题。
第一，根据周边目前的现状，感觉可能应该大概来逛这个公园的人数应该极其有限；第二，这种规模的公园每天运营还是要花很多钱的。
我们的城市建设还是要吸取一些经验，新区的公建设施建设必须根据片区人口入住的发展情况而灵活调整建设周期，我虽不是专家，但我知道这样最为纳税人省钱。
地下商业
我拍照的时间是工作日下午四五点。
这个点应该是上班时间，目测了一下，我没有看到施工人员，据说是由原来的地下商业+广场调整为广场+停车场。
这个完全没必要调整来调整去，东西建好了，前期没有商业需求就做停车场，将来人流多了，有商业需求了，就改商业。将来灵活调整就行。
华润新时代广场作为东广场开发的中流砥柱，华润运营良好，公寓基本售罄，或小业主购买，或政府人才公寓回购，楼下的商业也全部运营，整体租金收益不错，而写字楼方面，同样引进了很多大客户。
其中一栋150米高的写字楼已经被牧原集团买下，未来将是牧原集团的郑州总部。全国拥有2万多家门店的快饮巨头蜜雪冰城也购买了四栋企业独栋，未来将把郑州总部从文化路搬迁至这里。
为了和郑东万象城避开竞争，华润在这里规划了以年轻时尚为主的华润万象汇商业，但目前该商业的建设进度基本停滞。
下图的基坑是万象汇的位置。
考虑的指标压力，华润不得已把后期的开发改成了以销定产。
新发展楷林中心项目占地201亩，投资104亿，规划了21栋商务楼宇，其中以17栋甲级写字楼为主，配套2栋高端商务公寓、1栋高端服务式公寓、1座国际会议中心、8万平方米开放式商业街区等。
项目分东、西两个片区开发，目前西区正常开发，东区尚未动工。
做写字楼，楷林的确一直很认真的。
目前楷林的总体入住情况还是很好的，其14000元的售价也能实现年化7%的投资收益率，目前来看，楷林还是东广场写字楼的代言。
星联大厦对面的星联大厦是目前北侧唯一的在售写字楼，笔者去探盘的时候是中午，客户不多，也许是因为没有客户的原因，物业人员多在抠手机，如果你不主动咨询，基本都不会有人主动搭讪，和宝能售楼部情形大概相同，这可能是东广场目前销售人员的普遍现状。
星联中心已经交房，这座150米高的超高层，仅外立面就花了星联5000万人民币！
为了东广场的形象，星联是下了血本，在宝能沉寂后，星联中心正在代言郑州东站东广场商务形象，成为城市又一座高端地标。
坚持长期主义理念的星联，继续在中原书写新的传奇。
站前广场这是一个巨大的利好。
看下图：
东广场的建设基本完工，预计近期对公众开放。
从实景图上看，东广场的确比西广场更高大上，更时尚有活力。
同时，东广场的汽车站也即将完工投入运营。
上图：东广场的汽车站
楼八的话：郑州东站比西广场更高端的东广场、北龙湖的湖心金融岛，二者是目前郑州比较发力的2个写字楼市场。
但二者本身就存在很大的竞争关系，金融岛虽然叫金融岛，但事实上，我们知道金融机构是消化不了这种规模的写字楼的，楼八估计，金融所需体量或许不足整体的1/3，甚至更少，剩余的仍要以写字楼的形式向市场供应，和东广场的商务形成竞争关系。
东广场是交通驱动，金融岛是环境驱动。
二者pk之时，或许他们不知道的是，其实它们的真正对手是从来没退出过市场，那就是西广场，据笔者统计，西广场写字楼与其设计的“市场容量”相比，目前的“实际使用容量”可能还不足50%！
我们来看具体的。
【3】
西广场在很多人的印象中，西广场的商务土地可能已经开发完毕了，但事实上，目前的潜在供应很大。
楼八大概统计了一下，去除双子塔和广场北小部分写字楼，目前东站西广场商务区的核心南区的实际利用率不足过半。
我们大概统计了一下，商务地块一共有26块，已开发投入使用的有15块，未开发运营的有11块。
这15块的分布呈现“2带2点”：榆林南路南侧带和心怡路东侧带以及其他2宗地块。
如下图：
目前开发完成率11/26=42%。
而目前已经交付运营的写字楼出租率约在70%左右，如此计算，整个西广场的使用率也只是（1-42%）*70%=40%。
即使保守了计算，根据片区定位规划的“市场容量”相比，目前的实际不可能过半，而未来这些资产盘活加开发，对市场的吸引力是远远大于东广场和金融岛的，毕竟配套成熟是王道。
2022年7月，对于海马公园的业主来说，注定是一个耳朵不能清闲的月份，从早上5点开始到晚上12点，大喇叭重复喊着一段话：“郭春洋……”整整一个多月。
2020年4月，易元置业申请破产重组，不仅坑了一大批投资客，而且项目的租金和出租情况都极为惨淡。
然后，从易元国际开始，一路向北，第一站是停工多年，目前项目公司100%股权正在省产权交易中心转让的上上国际。
上上国际应该是西广场占地最大的项目之一，同时应该也是最大的问题项目。
上上国际2011年开工，至今已经12年过去了，仅仅主体工程完工，外墙立面剥离力龙骨框架完成，上上的问题可能短时间内解决不了了。
目前项目已经登录河南省产权交易中心，正在进行“上上置业100%股权”的转让，对此有兴趣的，可联系武女士66285738，为了早日看到这个问题项目解决，我们也友情做个广告。
然后上上国际向北，第二站是同样是停工多年的IMA国际传媒中心，这是一座由“河南人民置业”开发的综合体项目。
项目主楼28层，裙楼4层，为商业配套，地下三层停车场，总用地面积为8562平米，总建筑面积81914平方，在主体完工外墙部分完成玻璃幕之后开始暂停，不知道暂停多少年了。
继续一路向北，第三站是土地一直在闲置的一个综合体项目，开发商是一个很牛逼的国有公司，目前在东广场开发的还有一栋写字楼，不知道为什么闲置着西广场的地块非要开发东广场……
继续向北，第四站是亚新广场，这是一个正常建设已经投入使用的项目。
再向北，第五站又是一个闲置地块，目前是一个临时的地面停车场，楼八读者透漏，土地方为国企豫能集团，目前闲置。
上图是从宇宙星→空地块→亚新→空地块→停工IMA→停工上上→问题项目易元国际的整体广角镜头。
心怡路是高铁商务的核心中轴，目前整体多疮痍，这样一条核心轴上的实际情况，目前并不乐观。
高铁西广场的商务区还有很多问题需要解决。
整体上看，郑州商务写字楼的存量和潜在存量很大，在问题项目未解决和核心城区的空地块未开发之前，还是要适度控制新地块的写字楼开发，现在的经济形势下，已经到了一个容不下泡沫的时代。
金融岛的情况其实不需要去调研，大家应该知道一些实景情况，加上目前东站东西广场的现状，不知道再搞什么超级总部基地有什么用。
楼八的话
我最近喜欢上了一家“炒暖奶”店，有的时候一天能去吃四次.店家的门头很小，也很破，营业面积很小，只有7-8㎡，但东西新鲜，环境卫生，和老板聊天，这小店的高峰期一个小时的营业额有近2000元，一天保守估计有小万把的营业额，一个月就是30万。就在它旁边，一个占地300-400㎡高大上、装修豪华的餐厅刚刚开业不到3个月就倒闭了。四梁八柱的建设如火如荼，北龙湖东北部的土地也在积极调整引入“高校资源产业”……我觉得吧，搞经济，高大上的东西是要有，也必须有，但同时，我们更应该做的是：支持具体行业的发展、关心中小企业的实际经营，创造良好的营商环境。这才是王道，不是吗？我们希望郑州这座城市越来越好，但大玉米、双子塔这种外豪内贫的事实我们也要面对，一味的追求表明的华丽以及规模的庞大，这个城市的商务是没有未来的。特别说明：
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