文人论市:房地产赛道，为何成为暴雷的重灾区？ 2024年报预告窗口期，业绩预告状况，普遍不佳。各赛道中，房地产赛道最惨。按截止目前的预告，亏损前三名均由房地产企业垄断。已经预告业绩的房企，基本百分百是预亏或者预减，亏损面高达90%。文人统计，截止目前，亏损超过10亿以上的房企，就已经多达18家。 1、金科预亏205亿—285亿； 2、金融街90亿—120亿； 3、首开股份预亏90—95亿； 4、荣盛发展预亏72—95亿； 5、华夏幸福预亏40—60亿元； 6、 中交地产预亏50亿； 7、大悦城预亏30亿； 8、北辰实业预亏33.41—26.85亿； 9、大名城预亏23.5—19.6亿； 10、中洲控股亏损19.2亿； 11、格力地产预亏17.8—12.5亿 ； 12、深振业预亏15亿； 13、光大嘉宝预亏15亿； 14、电子城预亏16.5—13.5亿； 15、华远地产预亏10—15亿元； 16、京投发展预亏10.5亿； 17、深物业预亏10亿； 18、光明地产预亏10.3—9.0亿。 提示，这只是截止到1月23日晚间的数据。万科、新城控股和金地这样的龙头企业，还未公布业绩。还有传统的亏损大户如绿地控股、华侨城等，也还未公告业绩。亏损榜排名是不是还会改写，还未可预料。但至少，亏损额超过10亿的房地产企业，最后肯定不止上面的“十八罗汉”！ 股市是经济的晴雨表。房地产上市公司之所以成为暴雷的重灾区，其实就是房地产行业景气度的集中反映。市场房价大幅下降，市场销售销售普遍萎缩，企业负债率居高不下，负债成本普遍高企，隐形负债吞噬利润，前些年疯狂拿地导致目前“面粉贵过面包”，面对目前市场的寒冬，房地产上市公司不得不大量计提存货减值损失，这个就是房地产上市公司普遍暴雷的根本原因。 连年大幅亏损，对很多房企上市公司的打击是致命的。不少房地产企业因为资金链出了问题，各种债务违约频繁发生，目前阵的事度日如年。极端如金科、首开等，因为连续亏损，已经触及了“业绩亏损且净资产为负”的退市条款，也许明年，在上市公司名单中，你就再也看不到某些房企的名字了。 覆巢之下无完卵。普通投资者，应该坚决回避房地产这类景气度很差的赛道。但对于高手来说，危也就是机。西方市场中有一类投资，名叫“秃鹫投资”，就是专门致力于在不景气的企业中去寻找投资机会。A股中，也有一批投资者喜欢寻找“烟蒂股”， 投资方式也大同小异。 其实，赛道不景气，股价普遍会泥沙俱下。其中何止藏有还有大半截可抽的“烟屁股”？只要你仔细研究，你甚至可能在其中发现真正的“和氏璧”，或者称之为蒙尘的“宝贝”。目前A股的房地产企业就是这样，确实有大部分企业已经亏掉生无可恋，但也确实有极少数浑水摸鱼装可伶，大肆进行业绩洗澡的，有意在“鱼目”里混“珠”。 譬如，文人提到的中鸭子就是这样的企业。该企业目前总市值不过29亿。但继去年计提了32亿资产减值损失后，今年又宣布大幅预亏——估计今年又计提了资产减值损失不少于十四五亿。这是什么概念呢？该企业根据地主要在深圳，布局的项目也主要在大湾区。目前共有存量资产207亿，扣除深圳几大项目找不到减值的理由外，深圳外的储量资产，拢共也不到100亿。可就是这两年，总共却减值了45亿以上，简直比例高达45%。这是什么概念？直观的数据就是其在惠州的在售项目与土地储备，楼面地价普遍从3500块每平米被减值到了1000块出头！就算惠州房价大降，就算惠州的土地不值钱，但每亩6/70万，连坼迁成本或者说土地收储成本都不够。关键是该企业多年深耕惠州，所拿地块全是当地的优质地块！ 如此大幅进行业绩洗澡，目的何在？当然是为了后面轻装上阵。大幅计提后，好处是多种多样的:一则该亏不亏的，都已经亏在前面了，今后那些项目，就算想再亏，也亏无可亏了。二则存货减值，在财务上是可以冲回的（提示，商誉、无形资产减值 财务上不可冲回！），也就是说，只要后面实际销售好于当初的减值情况，以前的减值，随时可能冲回，体现为盈利。三是按照会计准则，前面年度的亏损，在后面年度是可以抵扣所得税的。后面，项目的盈利，都可以在相应额度内抵所得数。这个如意算盘，打得是真的不错。 关键是该亏不该亏的项目，都已经提前亏了，后面，可以大幅盈利的项目，就会光彩夺目地跳出来了。中鸭子在深圳就有这么一个项目，计容面积45万平方米，当年地价成本低到可以忽略不计。项目非常畅销，一至三期总货值超200亿。目前，一二期基本已经销售一空，销售了近100亿，一二期将分别于2025、2026年交楼。三期货值也有100亿，很快就要入市销售，预计将于2027/2028两年交楼。项目能够产生多少利润？后面四年每股盈利几何？大家自己想吧！ 当然，股市的钱不好赚。股市投资，永远是风险投资。自己的钱自己做主。赚了亏了，都需要你自己挺直腰杆！
梦醒时分
不知道房地产怎么会亏，建房成本才几百一千左右，买房赚的钱都去了哪里？