建发股份业绩预降超70%：输血房地产折戟美凯龙负债逼近2000亿

业绩预降70%以上史上最差，净利润可能回到10年前，这是建发股份（600153）春节前业绩预告透露出的信息。

建发股份春节前即1月25日发布业绩预告，公司预计2024年实现归属于母公司所有者的净利润为24亿元至35亿元，与上年同期相比，减少约73%至82%。

2023年，建发股份实现归母净利润131亿元。主要是这一年公司收购红星美凯龙家居集团股份有限公司（下称“美凯龙”）控制权确认重组收益，贡献归母净利润95.2亿元。在剔除此事项影响后，公司预计2024年归母净利润同比减少约2%至33%。

《财中社》注意到，在扣非后，建发股份的净利润已经连降三年。花费大价钱收购而来的美凯龙（601828）不但没能增厚公司收益，反而成为利润的累赘。

2023年8月，建发股份完成对美凯龙29.95%股份的收购，代价是以4.82元/股出资62.9亿元。按照彼时的收购估价，建发股份对美凯龙的估值达到约210亿元。

春节前最后一个交易日即1月27日，美凯龙股价收于2.89元/股，市值只有126亿元，这意味着与建发股份的收购价相比，美凯龙股价已经打了六折。

这只是建发股份承受损失的一部分。在公司发布业绩预告前，美凯龙提前发布业绩预告，预计2024年实现归属于母公司所有者的净利润-27.3亿元至-23.3亿元，即使扣非后，归母净利润仍将亏损16.7亿元至14.3亿元。

作为持股约三成的最大股东，建发股份将承担最多的亏损。实际上，在收购后，美凯龙就没有给建发股份带来过任何利润。

建发股份是在2023年8月份完成对美凯龙的收购。当年的四季度即2023年9月至12月，美凯龙为建发股份贡献的“归母净利润”为-5.6亿元。

建发股份收购前，美凯龙连年保持盈利。公司收购后，美凯龙连续两年大幅亏损，建发股份的这笔投资已陷入亏损泥淖，尚无法走出困局。

更大的麻烦是房地产业务。在收购美凯龙之前，建发股份的主业由两部分组成：供应链运营和房地产。前者毛利率偏低但可以提供现金流，后者营收占比不高但贡献主要利润。

2021年主要是下半年，房地产行业进入调整期，直至2024年，房地产销售仍处于下降通道。在行业深度调整的大背景下，建发股份的房地产销售额实现逆势增长，但房地产业务的毛利率却一降再降，主要负责房地产业务的子公司也持续需要大股东输血。

建发股份旗下负责房地产开发的共有两家子公司：持股54.7%的建发房地产集团有限公司（下称“建发房产”）和持股95%的联发集团有限公司（下称“联发集团”）。

建发股份的房地产业务主要由建发房产负责，而建发房产的地产开发主要由在港上市的建发国际集团（01908）负责。

从合同销售看，2020年建发房产首次破千亿达到1038.8亿元，同比增长43.9%；建发房产和联发集团共实现合同销售金额1379.3亿元，同比增长38.6%。

之后的2021年，建发房产合同销售大幅增长至1753.9亿元，下一年仍维持这一水平且略微增长。2023年公司合同销售达到1891.3亿元，带动建发股份房地产合同销售达到2294.8亿元。

2021年下半年，房地产行业销售开始负增长，正是在这样的局面下，建发房产的销售逆势增长，从2020年首破千亿到2023年增长了八成以上。统计局的数据显示，2021年全国商品房销售额超过了18万亿元，2023年降至不足12万亿元。

这种下降趋势还未停止，2024年新建商品房销售额已经不足10万亿元。一直逆势增长的建发房产也开始走上下坡路了。

克而瑞数据显示，2024年建发房产销售金额为1335.1亿元，降幅约三成。这虽不是公司确切的销售金额，但克而瑞过去几年公布的数据与建发房产相差无几，公司销售全年下降已经难以避免。

如前所述，建发房产的房地产开发业务主要是由港股上市的建发国际集团负责。公司发布的数据显示，2024年，建发国际集团实现合同销售1033.6亿元，同比下降25.1%。

合同销售掉头向下之前，建发股份并没有放缓拿地的力度。2023年公司全口径拿地金额合计约1320.3亿元，上一年拿地金额刚好超过千亿。2024年全年拿地金额还未可知，上半年已经拿地近400亿元。

建发房产在港上市的核心子公司-建发国际集团最主要借款来源，早已经是间接控股股东建发房产。2022年和2023年，建发国际集团从建发房产获得的贷款都接近480亿元，2024年上半年这一金额为538.2亿元。

截至2024年三季度末，建发股份长、短期借款和一年内到期的非流动负债合计为1619.4亿元。若将公司永续债和2024年中报中的“其他流动负债-短期应付债券”计算在内，有息负债将达到1812.2亿元，规模直奔两千亿。

2023年，建发股份分配股利、利润或偿付利息支付的现金为133.6亿元，较之前2021年的91.8亿元增长了45.5%。这三年公司分红变化并不大，可想而知现金流出的明显增长来自哪里。

建发股份还曾计划通过配股募资，2023年计划开始时，建发股份设定的配股融资额是85亿元。随后一年时间左右时间里，公司两次下调配股融资额度，最终定为不超过49.8亿元，但还是失败了。

刚刚宣布配股的2023年5月，建发股份股价直接跌停。之后股价长期低迷，当前公司也基本处于跌停后的估价区间。当前，监管部门要求长期破净股要想办法提升估值，建发股份正是属于此类股，配股则打压了股价。

终止配股融资，意味着建发股份需要通过其他渠道获取现金流。在评级机构对建发股份的评级中，重点提及的四个关注点，其中前两个是房地产去化和债务负担较重的问题。建发股份如何做，才能打消评级机构和市场的疑虑呢？