北京楼市，海淀买房反转了！

⭕️海淀区牡丹园板块，花园路5号院55.7㎡2室1厅，顶层，2025 年 1月以315 万成交，同户型23 年3月 490 万成交，价差 -175 万，跌幅 -35.71%；有客户看了这组数据非常慌，来问我们怎么办? ⭕️海淀区最近一年，海淀区的老破小学区房价格下跌得非常严重。接下来要在海淀买房，必须有一些要注意: 1️⃣花园路5号院之所以下跌严重，就是因为学校不是最强的，房子品质也不够好。所以接下来买房，要特别警惕 20 年前行情一般，20年后走势特别好的中等及以下学区，在生源减少的趋势下，学区溢价的水分会被挤掉。 2️⃣海淀买房，注重的是品质。所以未来是优质学区周边改善次新的天下，单价差距与老破小差距会进一步拉大。如果要买书包，预算又不够，千万别想着一套房子就完美了，学区老破小只是个花钱解决问题的工具。 3️⃣在海淀，清河、羊坊店、世纪城、上地、翠微、四季青、永丰、西北旺这些兼顾改善和学区需求的板块，整体的保值能力要比纯改善或者纯学区板块强。 4️⃣海淀新房考虑性价比可以看看永丰北嘉华天郡、富华里。考虑品质可以看看功德寺地块。 5️⃣预算充足（1000万-1500 万）：莱圳家园、富力桃园、博雅德园、上第 MOMA、百旺茉莉园、中海枫涟山庄、海淀幸福里、逸成东苑、、兰德华庭、香溪度、橡树湾、上林溪、新房 6️⃣中等预算（700-800万）：海淀次新房单价高，基本10万+。这个预算预算段建议买两居室，买三居室的话，居住舒适度和房产保值可能就得打折扣了。如果对学区没要求，可以看看清河、西二旗、西三旗、西北旺、四季青这些热门商圈的小区。 7️⃣预算有限（400-500万）：考虑三环到四环之间的房子，比如甘家口、北太平庄、位置好，配套全。可以买那种没啥硬伤的老公房，流通性一般都不错。可以看：甘家口小区、阜北小区、七贤村、八里庄北里、恩济里小区、北洼西里等 ⭕️海淀在北京已经很抗跌了，但即便如此，海淀内部还是有很多没跟住大盘的房子。所以大家接下来买房，一定要擦亮双眼，别让自己成为待宰的羔羊