本号综合
今天上午9点，深圳住房公积金管理委员会发布了《关于〈深圳市住房公积金贷款管理规定〉的补充规定》和《关于我市住房公积金利息补贴有关事项的通知》，打响了深圳2025年楼市松绑的“第一枪”。
根据深圳特区报的报道，此次公积金新政的主要看点有：
第一，贷款最高额度提升至231万元。
为进一步加大对职工购房的支持力度，《贷款补充规定》对深圳市住房公积金贷款最高额度作出三项调整。一是上调最高（基础）额度：个人申请，最高额度从50万元提高至60万元；家庭申请，最高额度从90万元提高至110万元。二是调整最高额度上浮情形和比例：购买本市首套房，上浮比例从20%提高至40%；有两个及以上子女（含未成年子女和在全国范围内无住房公积金贷款记录的成年子女）的家庭在本市购房，上浮比例从10%提高至50%；新增购买本市保障性住房上浮情形，上浮比例为20%。同时符合多种上浮情形可累加上浮比例，最高可上浮110%，即个人最高可贷126万元，家庭最高可贷231万元。三是优化动态调整机制，依据本市上年度末住房公积金个贷率，分区间调整最高额度上浮比例或暂停上浮。深圳市公积金中心相关负责人表示，按照往年数据，首套房上浮政策可覆盖90%以上贷款申请职工。
第二，可贷额度提高至账户余额16倍。
为切实回应群众诉求，并充分考量我市住房公积金资金流动性状况，《贷款补充规定》将可贷额度从原本账户余额的14倍提高至16倍，同时不超过上述最高额度。需要注意的是，可贷额度还需要结合职工的还款能力、还款期限等因素综合计算，最终额度以审批结果为准。
第三，调整最低首付款比例。
原政策下，深圳市住房公积金贷款最低首付款比例为首套房20%，二套房30%。为充分助力满足职工刚性和多样化改善性住房需求，重点支持职工购买保障性住房，《贷款补充规定》明确，调整深圳市住房公积金贷款最低首付款比例。购买本市商品住房，不再区分首套和第二套，最低首付款比例统一调整为20%；购买本市保障性住房，最低首付款比例调整为15%。若职工申请住房公积金和商业住房组合贷款，最低首付款比例则执行二者中较高者。
第四，多子女家庭购买第二套商品住房适用首套房政策。
多子女家庭在本市已拥有一套住房的情形下，若使用住房公积金贷款购买第二套商品住房，可适用首套住房公积金贷款政策。这意味着，多子女家庭购买第二套商品住房时，不仅能享受首套房贷款利率优惠，其贷款最高额度还能上浮90%（其中首套房上浮40%，多子女家庭购房上浮50%）。深圳市公积金中心相关负责人解读，该政策适用于有两个及以上未成年子女的家庭，成年子女不计入。
第五，异地贷款取消户籍和首套房限制。
此前，只有深圳户籍且在深购买首套房的异地缴存职工，才可以向深圳市公积金中心申请贷款。为便利异地缴存职工在深置业，《贷款补充规定》取消了户籍和首套房限制。异地缴存职工，无论是否具有深圳户籍，只要满足深圳市住房公积金贷款条件，在深购买首套或第二套商品住房时，都可以向深圳市公积金中心申请住房公积金贷款（含商转公贷款）。
上述利好对深圳楼市影响大吗，算什么级别的利好？
本号判断是：中等强度的利好，刺激作用小于取消核心区限购。
这组利好最值得注意的有两点：
一个是贷款额度增加了，可以给购房家庭节省更多的供楼利息，刺激更多家庭买房。对于“价格便宜”的安居房、人才房、共有产权住房作用更明显。
二是可以使用公积金贷款买房的人增加了，尤其是上述第五点中的“异地缴存职工，无论是否具有深圳户籍，只要满足深圳市住房公积金贷款条件，在深购买首套或第二套商品住房时，都可以向深圳市公积金中心申请住房公积金贷款（含商转公贷款）”，可以吸引更多外地人到深圳买房子。
深圳还能松绑公积金政策，一个重要的提前是：公积金贷款在购房中起到的作用有限，个人住房贷款利率长期偏低。
个人住房贷款利率，是指“截至年度末住房公积金个人住房贷款余额占缴存余额的比率”。
目前各城市只有2023年末的数据，深圳的“个人住房贷款率”为71.73%，上海为77.76%，广州为75.05%，杭州为88.4%，南京为94.44%。
这次新政，并不能取代限购政策的松绑。我们可以继续期待，深圳在2025年进一步优化限购政策。最好是能取消核心区140平方米以上住宅的限购（允许外地人无条件买1套，深圳家庭多买1套）。
