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北京隅东序在加速奔跑。
11月22日，它领取了预售许可证，17栋住宅一次性拿证，总面积为122597.73平方米，拟售均价为7.43万元-8.17万元/平米。
五个月前，金隅嘉业以63.8亿元底价，拿下朝阳区十八里店朝阳港1303-686、687地块，住宅楼面价约5.22万元/㎡。
从拿地到卖房，5个月时间不算快，也不算慢。
但它又不得不加快。因为，后有追兵。
再有4天时间，北京朝阳153亿元地块组合的买家就要揭晓了。里面有三宗地：一个在酒仙桥、一个在大红门、一个在十八里店。其中，十八里店的692地块，是北京隅东序的强劲对手，直面厮杀的那种。
谁会拿下它？答案在地产圈里已是公开的秘密。
无论从品牌影响力还是操盘能力，金隅嘉业和它比，似乎都不是一个量级。
为此，北京隅东序的优势在于，快人一步，抢得先机。
抛开赠送开敞阳台，北京隅东序户型之间的得房率悬殊比较大。
从楼栋看，它的得房率从高到低依次为：4#86.38%、10# 84.14%、9#82.76%、13#82.55%、6#82%、12# 81.97%、8#81.62%、1#81%、2# 80.42%、16#80.17%、11#80.15%、5#80%、7#78.59%、15#78.21%、14#78.08%、3#77.96%、17#77.95%。
为什么4#的得房率奇高？
它是一个8层洋房，只有一个单元，共计16户，分别为137平米和143平米户型，高达86.38%得房率，算是洋房里的奇迹了。
而垫底的17#，是一个15层的小高层，有两个单元，户型为127平米和133平米，77.95%得房率也算比较正常。
北京隅东序的户型比较杂，包括98平米、99平米、127平米、133平米、137平米、145平米、152平米、157平米、188平米和193平米等。虽说定位为豪宅，但100平米以下的户型，让豪宅不是那么纯粹。
尤其是楼王的188平米产品，北京隅东序完全翻版了往西33公里之外的元玺，这个一款很特别的大平层，客厅在侧面，L型弧形大落地窗，主卧带南向卫生间。（详见《北京隅东序，抄了元玺的作业》）。
当金隅地产学习元玺后，也有人在对标北京隅东序。
这个对标者，就是西南一路之隔的1303-692地块，将于11月29日揭晓买家。
先看一下北京隅东序的地块参数：1303-686地块是住宅、1303-687幼儿园，住宅楼面价约5.2万/平，指导价7.9万/平，上下浮动8%。
其中，住宅地块用地规模43661.924平方米，容积率2.8，地上建筑规模122253.387平方米，控高60米。整个小区共规划了17栋楼，824户，最高18层，最低9号楼5层和13号楼6层，机动车停车位918辆，非机动车停车位1674辆——全部位于地下，包括453辆电动自行车，有消防隐患。
同在一个区域的692地块，用地规模为47971.735平米，地上建筑规模134320.86平方米，原本的地块参数——容积率和建筑控高都是一样的。
但在2024年9月30日，692地块被调规了，具体内容是：
1、保留原建筑高度60米，局部变成80米——按建筑基底面积30%计；
2、原规划需配建4500平方米机构养老施设施、1500平方米的社区居家养老设施，调整为配建不少于1000 平方米社区养老服务驿站。这样一来，地块总建筑规模为129320.86平方米，容积率降为2.695。
经过调规之后，一是高度调高了20米，二是容积率低了0.105，三是配建少了减少5000平米。从整体上看，692地块素质优于686地块，栋距更宽了，配建的成本省了不少。
不仅如此，花姐预计692地块的产品会进一步迭代，阳台设计会向北京宸园看齐，南向做内嵌式阳台，北向送设备平台。而北京隅东序是南向开敞阳台，不能封闭，也计入了一半建筑面积。
北京冬冷夏热，内嵌式阳台和开敞阳台的实用性差异甚大。
拿北京宸园的165平米户型举例：四室两厅三卫，南向的客厅、主卧和次卧都赠送了面积——将阳台面积纳入室内，赠送一半面积约14.3平米，北面的设备平台和挑空面积全部纳入室内面积，约5平米。这19.3平方米是室内使用面积。
而北京隅东序的160平米户型：四室两厅两卫，南向的客厅和一个次卧赠送了阳台——不能封闭，赠送一半面积约5.5平米，主卧送了一个L型飘窗5平米左右，北面没有赠送。
无论从赠送面积大小，还是实用性，北京隅东序都弱于北京宸园。它们基本是同一时期拿地的。
11月22日，北京市规自委正式发布了《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》的通知，明确鼓励开发商在条件允许的情况下，设计有架空层、风雨连廊的项目。
此外，还明确指出，鼓励打造设计合理、形式多元、场景多样的住宅阳台，鼓励在多层住宅设置开敞阳台，和“塑造通透宜人的半室外空间”。
这意味着，此前心照不宣的送阳台，从此将正式摆上台面。
新规定的加持下，692地块一旦面市，大概率会在规划上跟进，这将对北京隅东序的产品形成冲击。
如今，北京隅东序已经领证，正在加速奔跑，但关键是，看它的实际售价是多少？如何打消等待692地块客户的犹豫。
