站在楼市角度，科技城片区是真正拿了济南大男主剧本的片区。（注，篇幅有限，这里的科技城片区仅讨论丁家庄周边的区域）

从曾经的城中村丁家庄，到如今的豪宅聚集区；从只能仰望CBD到豪宅产品力超越CBD；从瓦砾垃圾满地犹如战后伊拉克，到如今豪宅、写字楼拔地而起……

逆袭，打脸，超越，曾经被弃之如敝屣，如今早已让人高攀不起……按照这样的设定去看科技城片区，还挺带感。

今天就来聊聊科技城片区和CBD片区优劣对比；科技城片区在售楼盘情况；片区规划与潜在隐忧……

2018年8月，丁家庄

科技城片区，终究胜CBD半子

在豪宅市场上，科技城片区的运气，要比CBD好太多了。

第一是价格差距。当年CBD的豪宅大举开发期，全是明星阵容助力，来的都是当时当红的万科、绿地、仁恒、华润、龙湖、招商、中信泰富、复兴这样的行业大咖，奈何当时3万的限价，很多楼盘都困在2w+，而科技城片区的楼盘则动辄3w+，落差不要太明显。

第二是产品力差距。CBD核心区的楼盘毕竟是8年前的产品力，济南核心区没有撑得起门面的豪宅一度沦为笑谈。科技城片区的集中供应期恰逢产品力疯狂内卷的时代，奢华大门、铝板外立面、豪华会所……各种花样层出不穷，都市感更强。

第三是规划差距。CBD片区的小马路、密路网、小地块设计，导致住宅大多紧邻马路，园林空间不大，交通堵成啥样更不用说了。科技城片区胜在地块更大，片区规划更大气，现在路网规划也跟上了。逃过了国际化的“小马路、密路网”规划，也是种运气。

综合来看，CBD楼盘胜在核心地段的无可替代，但与科技城片区相比，在产品力上、规划上又有些差距。未来的二手房市场热闹了，CBD、科技城怎么选？地段、产品力、居住舒适度含金量到底孰高孰低？就看购房者地选择了。

2018年8月，建设的CBD和一片瓦砾的丁家庄

科技城五虎将，各显神通

如果要评选当下济南豪宅产品力最顶尖的一个片区，科技城片区估计是小组第一。同时期大量供地、CBD北片区的地段基础，再加上要么产品力要么卷价格的市场，终究卷出了一个富人区。

2024年10月，科技城片区（丁家庄） 2024年10月，科技城片区（丁家庄）

保利珑誉

2023年9月开盘，销量一直遥遥领先。济南房协公布上月发布的《2024年前三季度新建商品房项目销售金额排行前20名》排行榜，保利珑誉销售金额排名济南住宅第3名，核心区top1。小区一共1122户，目前取证1021套，网签674套，网签率66%。

产品包含6栋22—26F高层，9栋12—17F小高和1栋10F洋房，面积段为约130-235平户型，全部为精装修。

亮点很多，主要集中在绿建三星级建筑（核心区目前仅此楼盘）；全铝外墙、节能门窗；面积约1670平的豪华会所（带泳池）等。

保利珑誉可能是济南豪宅体验感最强的一个项目，实景示范区做得确实牛。这也是当下购房者对品质更放心的一个楼盘，保利云上璟誉、保利琅誉等多个楼盘在售，这意味着保利珑誉的实景交付越惊艳，越有利于自身的后续市场。

中信泰富玖著

近期话题度很高，刚公布了提升清单明细，外立面材质从水包砂升级为干挂铝单板，以及公区、精装修升级等。

小区一共10栋住宅，一共8栋17层小高层，2栋20-21层高层产品。户型面积段在118-193平。

目前小区637套房源已全部取证，网签近2/3（420套）。

小区亮点是东南西北外立面全部提升为干挂铝单板，小区正对CBD五指山。最近的到访成交又开始恢复。毕竟升级后，也给业主留下很期待的交付兑现想象力。

悦澜山

规划7栋楼，1栋25F高层和6栋15—17F小高层。户型有160 ㎡四室两厅两卫，188㎡、235㎡的四室两厅三卫。

小区特点是整体抬高设计；大门、会所的实景示范区和样板间做得不错；户均面积177㎡，起步面积160㎡，相对来说属于科技城片区的纯改善楼盘；也是科技城片区唯一没有回迁房的项目。

国庆期间首开2.8亿的战绩算是一战封神，已取证198套，网签110套。

尊御府

一共规划7栋22-24层中高层，户型面积162平-270平。目前实景示范区、样板间均已开放。

亮点是：大辛河景观带，核心区难得的河景豪宅；围合式布局带来的2.4万方大园林，大楼间距和大视野。和悦澜山一样，尊御府起步面积162平，门槛高，圈层更纯粹些。归家路线在沿河规划路上，一定程度上避开华龙路拥堵。

尊御府是开盘最晚的项目，10月底才开盘，考虑到网签一般有滞后性（一般一个月），暂且不放网签数据。

三发和岳府

位于尊御府南侧，也是片区内唯一没有靠实景示范区卖房子的楼盘，销售基本依赖工业南路营销中心的沙盘和置业顾问讲解。

规划4栋9层洋房、1栋10层洋房、1栋25层高层，毛坯交付，一共190户。户型面积为159平到238平。其中洋房均为开放式阳台设计。

项目最大的亮点是核心区仅有的9洋房产品，在小高层、高层围合的科技城片区，适合喜欢洋房的购房者，遗憾就是CBD五指山的繁华视野大大受限。

高层产品值得注意的是，虽然是两梯两户，但并不是独立电梯厅设计，而是公有空间，据置业顾问说可以后期自行调整，这个见仁见智了。

三发和岳府的新闻热点主要源于降价凶猛，8月份打出居住公寓1.88万/平起的价格战，高层成交单价从两万六——两万八，大幅降至两万一二，堪称跳楼价。最近看了下网签，5月开盘，一共取证154套，网签40套。

10月份，科技城片区热电厂区域规划更新，将变更为住宅用地。也就是说，热电厂搬迁后，科技城片区将迎来第六个豪宅项目，未来的华龙路上，可能要遍地豪车了。

2024年9月，东新热电厂

综合来看，科技城片区的豪宅产品力各有千秋，从网签量来看，购房者的认可度还是很高的。至于具体哪个楼盘更适合你，相信很多人都有自己的决定。

平地高楼万丈起

融入CBD指日可待

现在再去科技城片区航拍，从遍地的塔吊、脚手架中就能看到区域未来的一片辉煌。

第一个开工的商业项目，明湖国际科技创新中心B7地块项目外立面施工已经接近尾声。B5地块建筑已经封顶，B6地块双子塔均处于主体建筑结构施工阶段。

三发和岳府南侧的万虹商业规划已经公示，将建设一座地上19层、地下2层的高层办公楼，并带有商业裙房。

在交通上，化纤厂路改造工程5月底已完工。科技城片区十一、十二街区道路规划已在2023年公示，规划7条市政道路。

再过上两三年，随着科技城片区豪宅、商业的陆续交付，科技城片区与CBD片区的界限将不断削弱，等待科技城片区的是大CBD的一环。

2020年11月，丁家庄

区域抗性减弱

交通隐忧尚存

曾经横亘在科技城片区豪宅群的区域抗性，还在，但影响力越来越弱了。

济南人心向往之的豪宅版图，在于经十路以南，经十路旅游路附近的豪宅。对于经十路以北，尤其是工业南路以北的区域，一些偏传统的购房者可能心理上还略有抗性。

当然，从五大楼盘的销量来看，这部分心理抗性的影响力已经越来越弱。

目前科技城片区更大的隐忧在于华龙路未来的交通压力。

在五虎盘踞前，华龙路已经是科技城片区的交通要道，向西连通二环东高架，向东连通奥体西路。华龙路（化纤厂路至奥体西路段）早已交通压力巨大。

路北，是人口众多的丁东小区等老小区；路南是中信泰富玖著、悦澜山等众豪宅。再加上热电厂搬迁后的土地供应，未来的交通压力可想而知。

2024年9月，科技城片区

曾经，人人想逃离丁家庄

如今，500万难进科技城

科技城片区，是济南城市发展风水轮流转的一个缩影。

八年前，CBD开发的时候，科技城片区已经是一片瓦砾，随着CBD建设如火如荼，科技城片区的一片瓦砾越来越纯粹，一栋栋曾经屹立的房屋被拆，放眼望去，如同战后的南斯拉夫，伊拉克一样。

那时科技城片区，寂寂无闻，大家更熟悉的名字，是丁家庄。

很多新济南人的济南生活是从丁家庄开始的，曾经，这里月租一百块，就可以租到一大间房子，曾经是属于济南毕业生们、打工族们的人生驿站。

那时候，生活在这里的年轻人，人人都想逃离丁家庄，在这个城市有一个属于自己的家，能住进自己的房子。

如今，丁家庄变身科技城片区，豪宅邻里，很多人奋斗了20年，可能也难难挤进去曾经想要逃离的地方。

三十年河东，三十年河西，莫欺少年穷。人生如此，城市也是如此。

前两天坐车听司机说，以前来全运村，来东边，到处都是破破烂烂的小山村，连一辆出租车都见不到的地方。

如今经过十几年的城市发展，奥体、CBD快速崛起，突然变成了济南最为核心的地方。连曾经的丁家庄，科技城片区，都已经是3万+的豪宅聚集区。

2023年6月，科技城第一个楼盘保利珑誉

宣父犹能畏后生，丈夫未可轻年少。科技城片区的风水轮流转是个例子，济南的西部也好，北部也罢，任何一个地方，或许都藏着无限的可能。

这些可能里，藏着一个更好的济南！

你喜欢的地方，有机会成为下一个科技城片区吗？评论区里聊聊。