观樾上周六开盘，卖了15亿，这个数据肯定有水分，大概也就是六七十套吧。

我们也有不少VIP过去看房，不过鉴于营销作祟，我一般不建议大家伙凑热闹，越是凑热闹越容易买错，有钱人看到这么多人在抢房也会头脑发热，别被某些收了钱的自媒体带了节奏。

首开看上去挺便宜的，算完一堆折扣最低6.8万，不过是望马路的低楼层，高层要7.5万了，望湖的都要8万+了。

这个价格便宜吗，其实并不便宜，拿最差的位置和楼层来做低价宣传显然是误导。

今天，中海大境也出来价格了，最低才7.1，最高不到10万，总价880万起买125的大三房，总价1000万起买142的四房，当然也是最差的位置和朝向。

但不管是大境还是观樾，想要买个正规四房，都要1000万了。

买得起1000万房子的人多吗，其实不多，有很多人苦于房子没有卖掉，还有很多中产无奈收入下滑，这个2024年的开局并不好，开发商也只能降价走量，二手卖家都降价了，一手开发商很难独善其身。

中海大境因为是难得的大盘，跨越的周期长，所以面积最大能做到270，而观樾和天河序，最大也才250和240，主流的都是140-190方之间，总价还是不敢顶太高。

回到观樾，一千万起买的就是它的户型和使用率，过于夸大了人工湖的溢价，毕竟这个板块里，配套缺乏，户型环境再不做好一点，哪有人会买单，何况望湖的又不止你一家，缦云才是湖景最好的，以后还有更多的出来。

简单点评一下当下观樾的市场逻辑：

1、首开便宜的16/17栋，靠近马路，虽然有三层隔音，将来二手肯定会受影响，现在一手你没有看到实体板房不觉得，未来住进去就有感受了，特别是卖二手的时候，会很难出手，类似于中海大境。

2、其实不用抢，后面货量还很多，位置更好的6/11/12栋价格也会差不多，也不会涨，和保利天瑞开盘类似，首开八万不到靠马路的，后面卖的也没有贵多少，现在去买也差不多价格，这个市场行情，想要涨价卖是挺难的，等等后面更好的楼栋出来，不用提前做炮灰。

悦景路除了要拓宽，未来牛奶厂片区还要继续大拆大建大开发，住进去之后会有好多年忍受泥头车货车的干扰，望马路低楼层的用户住起来并不舒服。

3、参考牛奶厂二手的价格，我们先来看总价，800多万可以买到牛奶厂140的户型，1000万出头可以买到160多户型。观樾140的实际对标的是牛奶厂160的户型，算下来单价还是要比牛奶厂贵不少。

你说得房率高是吧，观樾142的套内实际是113，实际写进房本的也就是刚好八成，而金地168的套内是128，实际使用率是7.6成，相差并不大，如果观樾142不靠马路的要卖八万的话，那它把所有能加的溢价都加进去了，包括它的使用率、飘窗、装修、湖景等，贵了不止一丁点。

你说它不需要和牛奶厂对比，因为户型容积率好太多，单纯从小区品质和豪宅度上来看，确实是有差异的，但是牛奶厂卖不起价，也就间接拖累了越秀观樾，而保利天汇遭遇的滑铁卢其实也给观樾降价埋下了伏笔。

4、未来还有二期要开发，还有三期要拍，大观路还有七块地要卖，也是低密度改善圈层，位置还更好，这些都会稀释观樾的价值，改变大观路的价格体系。

其次，琶洲南、大境都要抢客，观樾后期想要涨价几乎不可能，就连望湖的都要跟着降下来才卖得掉，不然你就跟缦云、臻颐府一样拖成现楼慢慢卖。

后期大观路的产品一定还会继续升级，会比现在观樾更好，才能维持住现有的价格，而且还要确保越秀自己开发，没有保利来竞争，不然就得卖得更便宜，想想是不是这个道理。

5、观樾的客户群体基本是卖掉了华景天河公园的一些改善买家，也可以说是人生赢家，已享受过地段和配套的价值了，平行置换只要住得舒服就行。

牛奶厂的二手卖家大概率也不会选择观樾，毕竟同一个板块价格又是次新，孩子还在上学，没到换的时候，我所知道的，大部分牛奶厂的卖家卖了会去珠城或琶洲，不想再忍受交通不便，金融城的刚需卖家卖掉了房子也不一定能够得上这里。

所以观樾对买家是挑剔的，有自己固定的用户画像。

今年改善豪宅里面，天河的西派天河序、越秀观樾、保利华创都荟天珺，海珠的中海大境、琶洲南二期，是整个核心区里都会关注的几个新盘。

而广州真正的楼市基本盘其实应该看大境，琶洲南地段更强，确定性不用细说，观樾的地段后期还需要大力扶持并开发，周期较长，保利天珺太小，客户群体受众较窄。

中海大境是比较全能型的，它的受众群体是比较广的，而且又是大盘，容纳的资金和购买力较多，其次，大境并没有高开，也没有加入太多湖景、装修、户型等溢价，对于依赖通勤或配套的中产是比较友好的。

所以，如果大境能一路走俏，广州楼市升温的可能性较大。

眼下大境低开，也是市场较为冷淡的一种表现，现在的改善型买家是比较冷静的，没有确定性他们不会轻易出手，要么你开的价格足够有吸引力。

最后我再说一点，像核心区这些改善的越做越大，越来越贵，越来越吸引人，不仅给外围的卖家造成了压力，也给了很多次一级非优质资产较大的压力。

因为手上持有一堆不如换一套更优质的面积更大的，那些之前投资多套房的，都想着要清掉手上闲置资产，换房的压力还会继续增加。

广州今年卖地的压力是很大的，对于改善群体来说，是可以好好挑的时候了。

所以，琶洲南二期虽好，但也不会高开，总价1500万以上的买家可以关注一下。

以上