房地产行业有句戏言叫：有钱就能做房地产。
最近一段时间，经济和政策都在回暖，就有人开始对房地产蠢蠢欲动了。
这不，9 月 20 日，房地产中介龙头贝壳旗下的住宅开发公司——贝好家置业以 10.76 亿元的总价、42% 的溢价率拿下成都一地块，折合楼面价 27300 元/平方米，刷新了近年来成都楼面价纪录。
贝壳进军房地产开发业务，起源于 2023 年 7 月贝壳董事长兼 CEO 彭永东发的一封公开信。
该信提出，贝壳要从一体两翼拓展为一体三翼，在主体经纪业务（ 新房销售和二手房销售中介 ）和租房（ 自如，省心租等 ）、家装家居（ 整合自 80 亿收购的圣都家居、15.5 亿收购的爱空间 ）两翼之外，增加新的一翼——房地产开发业务。
于是，今年以来，各地的土拍市场上，不断闪现贝壳的身影。
今年 3 月 15 日和 6 月 25 日，贝壳先后参与了北京顺义新城与广州荔湾的土拍，但没竞拍成功。
7 月 30 日，贝壳成功拿下西安两宗住宅用地，委托绿城管理来合作代建，贝壳则提供资金、渠道和营销服务。
而本次贝壳拿下的成都地块，则将由贝壳自己操盘。
贝壳选择投身房地产开发业务的原因，可能是看好房地产的未来，但大概率还是出于业绩增长需求。
今年上半年，贝壳的门店数量继续增长，达到近 4.6 万家，同比增长 6.9%，活跃门店数 4.44 万家，较上年同期增加 8.1%；经纪人 45.87 万名左右，同比增长 5.2%，其中活跃经纪人数量约 41.15 万名。
但，公司的经营数据却没有随之上涨。
上半年，公司总交易额（ 贝壳撮合卖房，并收取一定比例佣金作为收入 ）为 14689 亿元，同比减少 16.2%；收入 397 亿元，相比 2023 年上半年的 398 亿元略有下滑；净利润 23.33 亿元，较 2023 年上半年的 40.49 亿元大幅下滑了 42.38% 。毛利率 26.8%，同比下滑 2.6 个百分点，净利率则从去年上半年的 10.18% 降到 5.87% 。
即使扣掉股权激励等因素，贝壳的经调整净利润也从 59 亿元减少到 41 亿元。
拆分来看，由于消费者担心烂尾风险和新房装修质量，二手房的销售情况好于新房。
贝壳存量房（ 二手房 ）交易的总交易额同比减少 8.7% 到 10238 亿元，其中由链家门店促成的存量房交易额较上年同期减少 11.9% 到 4124 亿元，贝壳平台上贝联经纪人促成的交易额同比减少 6.3% 到 6115 亿元。
贝壳新房交易的总交易额则同比大幅减少 32.4% 到 3871 亿元。其中外部经纪人、链家经纪人分别促成交易额 3138 亿元、733 亿元，跌幅分别为 33%、29.9% 。
交易量的下滑也相应体现到贝壳的收入上，存量房业务的收入由 2023 年上半年的 156 亿元减少到 2024 年上半年的 131 亿元，减少 16.3%；
新房业务的收入由 2023 年上半年的 171 亿元减少到 2024 年上半年的 129 亿元，减少 24.9% 。
而作为两翼的家装家居业务和租房业务则出现上涨。
上半年，贝壳家装家居业务的收入同比增长 59.9%，达到 64 亿元；租房业务的收入达到 58 亿元，同比增长 176.7% 。
此外，新兴业务及其他业务的收入从上年同期的9亿元增到16亿元。
但这些新的增长点由于体量尚小，无法对冲房产销售业务的低迷。
今年上半年，家装家居、房屋租赁服务、新兴业务及其他三项业务的收入占比提升到 34.8%，贝壳存量房业务和新房业务收入占总收入的比例从 82.23% 跌到 65.2%，但仍有近三分之二。
两只翅膀带不飞，那就再装一只翅膀。所以贝壳入局地产开发也就很好理解了。
但，地产开发如今并不是一门好生意，贝壳的举措是否能给公司带来增长还是有待商榷的。
首先，在国内，土地作为地产开发的原材料，只有地方政府一个卖方。加上地方政府卖地采用拍卖制度，几十个开发商抢地的情况导致地价很容易飙升，压低利润空间。
行为经济学中有个赢家诅咒的理论：拍卖者因为过于乐观地估计了拍卖品的价值而出价过高，结果拍卖中赢了，实际上却是输了。
放到土地拍卖的案例里，假如一块土地万科觉得造好房子之后能卖 20 亿，它可能竞拍出价 18 亿；融创认为能卖 25 亿，出价 23 亿；而贝壳认为能卖 28 亿，竞拍时则会乐观地出价 25 亿。（ 数额仅做举例 ）
土地会被贝壳拍下，最后开发成住宅如果能卖 28 亿甚至 30 亿，贝壳当然可以赚钱，而要是连 20 亿都卖不出，那么最乐观的贝壳就是冤大头。
总之，土地拍卖的价格是由最乐观的开发商决定的，人有多大胆，地有多高价。但能不能赚钱就是另一回事了。
贝壳在进军房地产开发业务的时候，认为自己在销售新房、二手房的过程中，洞悉了消费者的需求，有助于自己开发房地产。
但行业里的其他竞争对手，在陷入困境之前，谁没有对消费者的洞察呢？如果没有消费者洞察，之前也卖不出那么多房子。
同时，住宅开发业务可不只是把房子造好卖给消费者那么简单。
土地拍卖的时候多会要求房企自持物业，配建保障性住房，配建养老设施，配建商业综合体等等要求，而贝壳在这些领域，并没有经验。
所以，贝壳参与房地产开发业务，搞不好是要交学费的。
此外，随着我国城市化进程进入中后期，以及人口趋势的变化，房地产行业逐渐进入买方市场。
加上消费者对于烂尾的担心，预售制有转变为现房销售的趋势，这会增加房地产开发商的资金压力。
巴菲特说，不同行业的业务就像一匹马，公司管理层的管理能力好比是骑手。赛马运动中，如果马不行，再优秀的骑手也无能为力。
反过来，对于高毛利率、轻资产的房屋销售业务，如果贝壳在行业阵痛期耐心修炼好内功，那么在行业好转时，增长是一件自然而然的事情。
