广州最热门新房排行榜，哪些小区卖爆了

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

我们拆解了6月珠城的一些成交，我觉得这种拆解对于了解市场是一件很有意义的事情。

因为房子是低频交易的商品，大部分房子被买入后，就不会再流入市场，成为沉默的大多数。

房子是为数不多的，少数成交价，就可以定义整个市场的价格。几套房子的交易，就足够影响市场的情绪。

楼市回落的周期是如此，楼市上涨的周期也是同样。悲伤的情绪传染的缓慢，狂热的情绪激化起来摧枯拉朽。

这就是所谓的降价如抽丝，涨价如山倒。

看完了二手房的成交，我们再来看看6月新房的成交。

如果说二手房的成交是一房一价，每笔成交都是孤品。那新房的成交，更像是批发。所以我们观察的视角会有所不同。

我们今天就看看广州各个行政区，成交最热门的楼盘榜单。

01

新房和二手的逻辑完全不同，新房相比二手房，更像标品一些。

所以新房的驱动力更多来自于市场的供应。

打个比方，一个土生土长的海珠人，想要买一套新房自住，要求必须是大园林和低密度的改善型四房，周边配套要足够成熟。

他虽然有需求，但是没有合适的房子可以满足他的需求。

那在中海大境出现之前，他可能一直按兵不动。

纵使天河东有天量的供应，纵使海珠有各种蚊型楼盘推出，他都无动于衷。

而相反，一个在科学城上班改善需求的购买力，他也没理由跑到海珠去买中海大境。每天上班开车一个小时可不是闹着玩的。

在越秀观樾和保利中央公馆出现之前，他能做的就是什么都不做，一直等着。

当这样的客户有几百上千个，从宏观上看，就是新房的销量上不去。

所以，新房的逻辑是供给创造销量，没有适合的供应，就没有市场上的需求。

另外，沿着这条思路再细化一点，我们还能看到一些新盘每个月之间成交量的差距会很大。有些从成交几套直接飙升到几十套。

这里的原因有两点，第一点是这个楼盘加推了，之前几栋只剩下天地楼层的尾货，自然没什么销量，新开了一栋，销量又上来了。这也是供应产生需求的体现方式。

另外一点，则是有可能开发商促销大降价了。打破了原有的楼盘价格体系，那促销后的一两个月，销量就涨上来了。

02

我们先看越秀区。

越秀的新房没什么好讲，确实是没有供应。越秀是广州最明显的存量房市场。

对于销量属于巧妇难为无米之炊，就是天大的需求也没有办法。

先不说几个在售新盘的园林户型和产品。就单说价格，基本都是10万起。所以近几个月，越秀的新房成交都在10套上下徘徊。

接下来我们看天河区。

天河的新房市场有点战国时代的意思，没有一家独大，更多的是群雄乱战。

这也是因为天河的新房里，目前为止，没有一个新盘可以称作六边形展示。每个楼盘都有自己的优势，能满足一部分客户的需求，但又有很明显的瑕疵，让另一部分客户无法接受。

产品不错的保利天瑞，地段在广园路以北，可以算作汇景新城的新房版本。如果按照地段来算，天瑞现在的价格有明显的溢价爱。

但即使这样，天瑞已经是天河近期各方面综合属性最好的新房了。

像后面的保利天汇、天河壹品、珠江花城，主打刚需。但是地段属于天河的边缘位置，缺少商业、地铁配套。

越秀观樾走改善路线。其实问题也是一样的，目前的地段边缘，缺少配套。之前开盘的时候，一度想和中海大境形成南大境，北观樾的割据之势。

但是最终销量上的差距，再一次证明了市场一定是正确的。

珠江天郦、都荟天珺，一个改善，一个高端改善，地段优，配套不错，但又有小区规模太小，受到周边噪声影响严重的问题。

在牛市行情期，这些盘拿出来当然可以实现万人空巷抢房的场景。但在熊市行情下，各个楼盘的竞争都是刺刀见红的肉搏战，但凡有一点破绽，对于销量都是致命的。

所谓潮水褪去，到底谁在裸泳。那就更不用说城投天禧、合生缦云、精诚壹号这几个可能连游泳都不会的项目了。

另外不知道大家发现没有，天河区的这些新盘，很多都喜欢给项目名称里塞天河两个字进去。生怕别人不知道自己地处天河。这在除了天河以外的其他区，都是很少见的。

这一方面说明天河强大的IP优势，另一方面，一般加了天河这两字的楼盘，大概率都地处天河边缘区域。

就像越穷越喜欢炫富一样，楼盘也精通人性，越缺什么，就越要展示炫耀什么。

然后是海珠区。

海珠5月的新房成交就成绩斐然了。在整个广州新房数据都往下掉的大趋势下，逆势上涨48.9%。更不用说在新政加持下，楼市转热的6月了。

这当然要归功于海珠目前有几个很强势的新盘项目。中海大境，琶洲南TOD二期，保利燕语堂悦都属于地段、产品出众、性价比高的新房项目。

更难能可贵的是，三个项目又有很明显的定位和价格段的差异，不至于造成面对面的直接竞争。

就像我之前说的，广州这个月7623套成交，日均254套。什么时候可以做到单日300套，甚至400套成交呢。

除了市场真正热起来外，还有个方法，那就是有五个中海大境这样的项目，在同一天首开。用供应来驱动需求。

我们之前都说番禺是一座睡城，承接了很多天河和海珠外溢的购买力。

但是现在看来，如果同样定位睡城，海珠有比番禺更大的优势。天然的距离优势，更高端的定位，足够的腾挪空间。甚至还有琶洲这个产业带。

如果说番禺是天河海珠的睡城，那海珠就是高端改善睡城2.0版本。

这也就不难理解为什么海珠现在的项目比天河更有竞争力了。至于这个现状能不能维持下去，就要看天河金融城沿江几块宅地最终的开发情况了。

当然，这几块地在土拍临门一脚之前，都被下架了。谜底揭晓的时刻，只能继续往后推迟了。

我们再看看荔湾区。

之前我在总结二手房成交排行榜的时候，没有提荔湾。所以就粉丝留言，说难道是荔湾不值得拥有姓名么。

所以这次新房把荔湾统计出来，以示对地道烟火气的尊重。

保利和颂卖得不错，这就是上面讲的，楼盘降价促销，再加上新开楼栋，有机会促成楼盘的成交大涨。

当然，在荔湾来看，保利和颂的综合素质还算不错。

这段时间，保利几乎全线产品都在搞降价促销，可以说效果拔群。

荔湾这几个成交量大的项目，基本上都围绕在花地湾这个板块的范围里。不得不说，这供应量也是挺夸张的。

这里我要给荔湾正名一下，很多人说提到老去就想到拥挤狭窄的街道，和杂乱老旧的城市界面。

其实还真不是这样，花地湾板块道路和城市界面都处理的不错。当然也就仅限于此了。

一张图说明问题。关于人口对于房价的影响，找个时间我单独写一篇文章详细聊聊。

然后是供应大户，番禺区。

番禺的这个数据，再次让我感叹，不愧是睡城。偌大的番禺，各个板块都有销售不错的新房项目。

大学城二期的越大星和星汇城。万博板块的华润悦府，还有一个月底开盘的越秀万博城没算进来。一直有新房一直卖的亚运城。番禺广场的保利琅誉和龙湖金地天峯。

当然，我前端时间也聊了，接下来随着万博城这个旧改巨无霸项目的下场，除了万博板块以外的其他板块的产品都会受到一定程度的影响。

像番禺广场、市桥、祈福新村、亚运城，再到汉溪大石附近的广地花园、锦绣香江所在板块的新房和二手产品，考虑到楼龄和产品上的劣势，一定会受到万博城的影响。

未来，番禺会朝着万博单一中心这种发展路径，一路狂奔。如果条件允许，建议尽量远离万博板块以外的项目。当然，只是提建议，如果有不同想法，别介意。

接下来是另外一个供应大户，白云区。

虽然同为供应大户，但是白云和番禺楼市的逻辑还是不同的。这种不同和一个傍水，一个依山多少有点关系。

番禺的购买力，更多来自于主城区的外溢。白云的购买力，更多依托于白云自身的需求。白云是一个自成一体，相对封闭的市场。

这个榜单里，既有白云新城、设计之都、白云湖、金沙洲的项目，也有占大半面积的人和、江高、钟落潭和太和的项目。

既有10万单价的项目，也有1万多的产品。

当然不论白云如何独善其身，也不能跳开人口和产业的约束。那这两年经济大环境下行的情况下，白云的楼市也受到影响。

但是不得不说，白云作为广州的人口大区，增速也依然强劲。我们其实就有很多工作生活在白云，并且只适合在白云买房的客户。

我觉得对于在白云有自住需求的客户，现在这个阶段入手那种一二手倒挂的楼盘，是一个挺好的时机。

最后我们看看黄埔。

其实黄埔的新项目并不多。忽略掉距离城区遥远的知识城，忽略掉文冲以东靠近东莞的区域，其实整个黄埔也没几个能拿出来的新项目了。

这个榜单里，除了保利中央公馆属于新项目外，剩下的都是老面孔了。

价格就是硬道理，虽然我地段配套非常差的黄埔新城。

似乎是南向看前航道，但是去东莞比去珠江新城还要近的越秀滨江星航TOD。

看起来靠近区府板块，只是相比区府还是更靠近广佛肇高速，聆听噪声的星樾山畔。

宣传是天河黄埔交界的强强联手，但那个联手的是龙洞的保利翔龙天汇。

新房还远没卖完，二手已经开始降价的火村旧改大盘合生中央城。

以及定位高端改善，但是装修交标风格依然留存在20年前的星河湾萝峰。

最后还有一个自信爆棚，觉得有山就应该对标白云山搞高端改善，最后三个月就卖了3套，必须得给项目企划方加三根鸡腿的开控云锦。

这些项目放在一起构成了整个黄埔的新房供应。然后就是这些供应，还在6月实现了513套网签量的成绩。

只能说，黄埔区的购房者们，也真是难为你们了。

这也是为什么，保利中央公馆之前开盘的时候，会获得那么多的关注。完全是因为黄埔实在没什么特别好的新盘项目。

看下半年黄埔珠江村旧改项目能不能首开吧，黄埔确实需要一个好项目把市场给搅动起来。不然怎么和同价格段位的番禺竞争。购买力都被抢走了。

最后再说一句。现在新房项目，“越”字辈的实在太多了。纵贯南北，略有一统江湖之势。

加上今年广州上半年一共就卖了四块地，一块保利，一块越秀，一块花都城投，一块华润置地。

今年核心区的新房项目不太可能像去年那样，井喷式开盘了。虽然不至于盖棺定论，但大概率是沉寂的。

但对于有购房需求的群体来讲，不见得是坏事。

宽松的首付和贷款政策，再加上各家内卷的价格和折扣，创造了一个为数不多的上车机会。如果能遇到可以满足居住需求，并且有合适价格的项目，就放心大胆的入手吧。

当然，这个新房的榜单没有办法像二手房的榜单那样，充分直接地表现市场博弈和筛选的成果。但是作为买房的参考还是很有价值的。

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（2024.7.6 橙子 yxjcena）