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感谢关注《楼八》，专注郑州城市发展和高端地产。上面对话来自一名叫小M（化名）的21世纪社区业主，他说出了自己真诚且急迫的“住房改善需求”。我觉得之所以需求这么强烈，主要还是因为他意识到了21世纪社区巨大的改造潜质： 规模大、纯多层、位置好这3个条件再加上他说的“双地铁”，就更有改造价值了。当然，这还不够。21世纪社区和北龙湖就“一步之遥”，如下图。
上图：21世纪社区卫星图北龙湖的湖面北侧有产业用地与住宅隔离，南侧临北龙湖的楼盘也不多，而21世纪社区、维也纳森林、融创中原大观等几个楼盘距离北龙湖最实用的公园真的很近，其的确可以一步到位享受到北龙湖最好的景观资源。和21世纪社区享受同样配套，且距离只有500米的拾谧森语和璞悦售价为4万元/㎡+，而21世纪呢？只有1.1万。同样多层，同位置，4万vs1万。 4倍差距，主因产品所以，这个事的确可以拿出来讨论讨论。【2】
先看下21社区具体情况。21世纪社区，规模的确很大，同样，正因为规模过大，在网上搜了很多，但没有该社区准确的数据。楼八自行测量一下这个楼盘的具体规模： 东西1.4公里，南北480米居住面积约800亩。
各个组团的容积率不一样，考虑平均容积率以2计算。那么21世纪社区的总计容建筑面积就是： 800*2*666.66=107万㎡以多层为主的百万平米大盘，居住人口3万+，真的如小M所说，很大。再来看一下21世纪社区目前的价格：
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谈方案前，我们先看二个前提问题。问题一：拆迁补偿比例开篇的那位21世纪业主要求是1：1.2补偿。如果按照1:1.2进行补偿，不管是货币补偿还是实物补偿，这就相当于开发商14400元/㎡的楼面价（1.2万*1.2=1.44万）。注意，这可是在容积率2.0的情况下的楼面价，如果不限高，开发商基本就是7-8层的纯洋房社区。这个位置，应该是3万起步。1.44万的楼面积，3万售价，利润至少是5000元/㎡。而21世纪社区的总规模是107万㎡，那么该项目的总货值就是321亿，总利润就是50个亿。这还是2.0容积率，如果是4.0的容积率，利润更是惊人。所以，业主小M的1.2诉求： 真的不高如果社区重建，仅考虑开发商和业主之间的利益问题，1.2的补偿比例就真的过于保守了，1.3-1.5都是开发商可以接受的，我觉得至少可以1.4。问题二：容积率问题如果重建，容积率一定会提升。对比项目周边最高端的几个小区：古翠（5.3）、金水印（5.9）、天奕（3.8），即使重建的21世纪社区容积率为4的话，同时，在产品做到以上三盘的平均水平，售价也会在2.8万以上。毕竟，21世纪社区的位置真的不比他们3个的差。根据以上分析，楼八就以1.4的补偿比例，4的容积率，古翠金水印的产品标准、售价2.8万/㎡，来分析一下重建后的业主和开发商利益。【4】
业主方面：以120㎡为例，目前业主的实际价值是120㎡*12000元/㎡=144万人民币。重建后，补偿面积120㎡*1.4=168㎡，而市场价值则是168㎡*2.8万/㎡=470万。 144万到470万，升值320%对于小M来说，升值不是目的，他或许只是想：在不搬离原有区域的情况下，改善居住条件。当然，也许你会觉得3.2倍太激进，但即使我朝最保守的1.2补偿2.2万的售价，那也是120㎡*1.2*2.2=320万以上，也是2倍多。所以，几万名业主应该支持改造。房企方面：如果按1.4的比例进行补偿，那就相当于1.2万*1.4=16800元/㎡的楼面价，但同时容积率由2变成了4，那么对应的楼面价也就是8400元了。8400元的楼面积，2.8万的售价，怎么着单平米也有1万+的净利润。同时，由于容积率的提升，21世纪社区改造后的总规模就扩大了一倍，从107万到了214万，那这一个盘就是214亿的净利润了。当然，这利润政府是不可能让房企独自赚走的，这事我们不讨论。我一直在想：金水印为什么卖这么贵，还卖这么好？我最终的答案就是那些又想改善居住条件，又还想住在原地的人太多了。21世纪社区是郑州最早的一个小区，而业主也是最早的一批人，的确很多业主住在该片区住习惯了，真的不想去其他地区了，他们很多都是不缺钱的人。所以改善的需求极其强烈。回到开篇，小M要求楼八“给华润说说”，这个不用说，如果有相应政策法律法规，华润1000个愿意，问题是，政府层面没有对应的政策。不过，通过文章代替业主表达强烈诉求，我们还是可以的。做个调查吧，欢迎21世纪业主进行投票，以此呼吁政策尽快关注百姓的改善需求：以上仅仅是在理想状态下的分析，这里面涉及的其他因素太多了，比如去化周期，比如市场容量，比如政府层面的各种东西，所以，路很长。但，有一点可以肯定，这个事只要做，对业主，对房企，对政府都是巨大的利益，原因就是因为：老百姓居住改善诉求愈发强烈！其实，不仅仅是21世纪，还有很多，位置超级好但产品极其烂的小区，他们一旦改造，业主和房企都会获得巨大的收益，比如经三路农业路的明鸿新城（东文雅），这个100多亩的社区，二手房售价只有9600元，小区容积率只有1.5，这如果容积率提升到3.0进行开发（5000楼面价，3万售价），不止是暴利可以形容的了，简直就是不忍直视的暴利！结语：
未来，改善将是郑州房地产最重要的主旋律。在主城区土地极其稀缺的情况下，诸如21世纪社区、明鸿新城这一类“房子旧（业主诉求高）、多层（好拆迁）、位置好（价值高）”的小区未来有可能成为第一批改造的小区，以此满足郑州客户强烈的改善诉求。所以，在2023年9月的郑州地产自媒体矩阵月度联合榜单中，我们重点关注了改善！入榜的基本都是改善红盘：其中①银榕居荣获品质典范楼盘，作为象湖片区改善首选，银榕居的品质、位置和学区在区域无敌存在，这是它实至名归。同时，主城改善推荐的②金水印和实景及交付展示标杆的③金悦文华都是金水北的楼盘，如果有21世纪社区的老业主等不及项目的拆迁改造，必须可以考虑这2个楼盘。同时，郑州西南改善首选④亚星九邸、核心主城改善首选⑤中原华曦府、龙子湖改善⑥首选兰溪书院也入选了主城改善推荐。另外，上个月12日的郑州全面取消限售限购，21日的郑州航空港发布房产新政以及25日的存量首套房贷利率正式下调入选行业热点事件。感谢阅读，欢迎关注楼八！
