今天，一则挂牌信息，引起了壹地产的注意。

珠江新城一套千万住宅，直降250万出售！

要知道，这打折的钱都够在别区全款一套房了，可见这业主是真的割肉卖房了。

其实珠江新城近半年都显得有点冷清，低迷的成交量，稳定在14万左右的二手价，成交频繁的都是一些低于挂牌价的“实惠”户型。

此前更是不乏营销号放话——“ 珠江新城已经到顶了，不怕死的就买！”，让很多网友不禁怀疑，珠江新城的房价真的不会再涨了吗？

壹地产告诉大家，大错特错！

近段时间珠江新城的低迷，其实是非常正常的情况，对于这种量少价高的豪宅，短期内的挂牌价和成交量并没有参考意义，毕竟这些房子本身就少，买得起的人也不多。

事实上，珠江新城非但没有到顶，甚至已经敲响了30万的大门！

· 上年底，珠江新城侨鑫汇悦台，以2.3亿的总价，成交了一套791平复式，折合单价29万/平！

· 3月末，珠江新城顶豪，凯旋新世界、汇悦台等挂牌价到达30万。

29万的成交，30万的挂牌，珠江新城离突破30万仅一步之遥。

其实珠江新城30万，快得出乎意料，却也在情理之中。

下面，我们由楼情、区域、和城市三方面分析。

不妨看完后再思考，珠江新城30万，真的很离谱吗？

1、

纵观二十年

珠江新城周期性暴涨，没有最高，只有更高

先从楼情来看。

把时间拨回到二十年前。

2001年

广州政府确立城市核心东移战略，珠江新城首次进入人们的视野。

2004年

广州“申亚”成功，大大推进了城市建设。那时候，珠江新城还是一片荒土。

那时的珠江新城

那时候，广州均价5000出头，一片荒土的珠江新城却已经卖出10000/平的天价，投资客纷纷认为价格虚高，啥都没有却2倍的价差让很多人望而却步。

2010年

随着珠江新城的开发完善，一个现代国际大都市的CBD，终于完整呈现在了人们眼前，各产业齐聚，多个地标性建筑落成，珠江新城开始创造神话。

那一年，珠江新城接近3万，而广州均价1万出头，那一年，有多少人认为珠江新城高出两倍的房价已经到顶，又有多少专家预测珠江新城要跌了。

结果是，在2011年，珠江新城均价突破7万，半年价格翻倍。

2014年

珠江新城成交一套均价14.8万豪宅，刷新广州成交记录。

那时，珠江新城均价破5万，而广州的均价仍停留在1.3万左右，进一步把差价拉大到接近4倍，无数人一边抱怨楼市疯了，一边后悔当初看走了眼。

此后一年，珠江新城楼价趋于平稳，近乎一年时间都稳定在五字头，珠江新城房价到顶的言论，再次甚嚣尘上。

但事实再一次证明，珠江新城房价并没有上限。

2015-2017年

经过短暂的歇息后，在通货膨胀、政策调控、人们改善意识加强、地块价格上涨等等影响下，珠江新城的房价仅仅歇了一年，再次于2015年-2017年，两年内涨了4万多，达到了有史以来最大的涨幅。此后，珠江新城正式进入10万时代。

那时候，年薪十万是工薪族的奋斗目标，但在珠江新城，却只能堪堪买到一块瓷砖。

来源：克尔瑞

2020-2021年

以史明今，我们把目光拉回到今年。

从2020年下半年开始，借助疫情后的反弹，以及逐渐明显的区位分化、需求分化等，广州楼市开始有整体大幅度的上升，并持续到了今年年初。

来源：广州房产

其中，珠江新城的房价半年内涨了2-3万，其中优质楼盘涨了3-4万，直到政府收紧调控，多项政策出台，房价归于平稳。

来源：链家

在短暂沉寂后，今年3月开始，又是一轮涨。

纵观二十年，珠江新城楼市的关键词只有一个：涨！

从8千到29万，一切似乎来得太快，珠江新城总是在人们一次次的不看好里，不断地突破着广州人对楼价的认知，从来只有涨得快和涨得慢的区别，到顶是不可能的。

而根据壹地产的归纳，珠江新城房价的上涨，似乎有迹可循。

我们发现，珠江新城的房价似乎总是在猛涨三五年后，因调控、市场等原因，平稳大概一到两年时间，然后再到下一个涨期，周而复始，并且涨幅越来越大。

它可能涨得快、涨得慢、可能短暂稳一稳，但就是不可能跌，这就是核心资产。

已经有太多次，它的房价突破了大家想象，但历史和数据告诉我们，珠江新城的房价只有更高，没有最高。

2、

天河仍未到达巅峰

未来发展空间仍然很大

说完楼情，我们从区域上看。

珠江新城所在的天河区，自01年制定城市东移规划后，从此迅速发展，无数高楼拔地而起，经济增长跑出加速度，创造出一个个广州奇迹。

时至今日，天河已经领跑广州十余载。

尽管成名已久，但我们有理由相信天河仍未到达巅峰。

理由很简单：

天河是拆出来的，现在的天河，仍未拆完。

回顾天河区发展史，几乎每一次大型旧改都会推动区域价值的飞跃，正如林和村旧改提升了天河北CBD的颜值，冼村、猎德村和潭村的旧改直接推动了珠江新城的横空出世。

换句话说，没有这三个城中村的改造，珠江新城至今还是农田。

虽然后来已证实了，猎德的改造模式是不可复制的，但是城中村旧改仍然是天河建设的一大重点。

在2021年最新公布的旧改计划中，天河区未改造的城中村数量多达23个，比老区荔湾越秀还多，并且计划将在十年内全部清0。

天河寸土寸金，每一点土地都弥足珍贵，23条城中村的翻新改造，意味着在未来十年里，天河仍拥有巨大的居住空间、发展空间、升值空间。

天河还在成长，未来仍然不可估量。

而珠江新城作为天河的核心，必然会在天河的发展下，继续带动自身产业的进步，同时继续推高房价。

3、

强中心结构下

珠江新城能否追上北上深？

最后，从城市上看。

广州，中国超一线城市，全球城市排名前50，全球GDP排名前30，妥妥的国际大都市。

而同属超一线行列的“北上广深”里，北京、上海、深圳都早已经出现单价破30万的楼盘。

在这四个城市里，广州的房价向来被甩开好几个身位，常年处在倒数第一。

四月房价：

（完整版四月全国房价地图——一边火焰，一边海洋！4月房价地图出炉）

广州房价偏低，原因有很多：

1. 广州地大，选择多，周边宜居城市也多，交通方便，在通勤范围内，这样就分流了很多刚需。

2. 广州太多的老破小，拉低了广州总体的房价

3. 广州人对于房屋的态度，自住大于投资，炒房子现象没有隔壁深圳那么严重。

但是在未来几年，情况将会不一样了。

1.在去年疫情等事件的影响下，人们开始有了投资意识，开始明白核心资产的重要性，越来越多人愿意把钱投资在优质房子上，用以抵御通货膨胀、资产贬值，核心区域的优质盘，会越来越抢手。

2.未来房屋的需求分化会进一步扩大，投资和刚需也许会形成完全不一样的价格体系。有钱人越来越多，愿意投资好房子的人越来越多，但优质资产数量有限，顶豪的价格会一直冲高，从而形成核心区域房价与外围房价差距越来越大的现象。

3.随着广州城市翻新改造的推进，越来越多老破小将逐渐被高层住宅取代，总体房价仍会持续上涨。

总的来说，未来广州总体房价会逐渐与北上深拉近差距，而顶级资产将很快追上北上深的价格。

数据也证实了这一点，广州现在的房价涨幅是一线城市里最大的，而且上涨空间也很大。

来源：安居客

此外，还有一点值得注意的是。

广州的城市格局，其实比北上深更利于突破高价。

珠江新城，作为广州的金融中心，和北京国贸、上海陆家嘴齐名的三大国家级商务区，是全球财富密度最高的地区之一。

事实上，把珠江新城对比为陆家嘴、深圳湾，并不完全合适。因为与北京、上海、深圳的发展模式不同，广州在城市格局上，是和纽约、香港，更为接近的强中心结构。

广州以珠江新城为核心打造城市中轴线，与其他城市产业分区不同，珠江新城有着极高的产业复合程度，除了经济中心，珠城同时也是文化中心、行政中心、商业中心、交通中心，是名副其实的广州唯一核心。

这意味着，珠江新城对广州的“统治力”，远超北上深的经济中心。

而参考强中心结构的城市，纽约曼哈顿与其周边半小时车程内的地区，房价差在十倍左右，香港的中环、东京的银座也是如此。

反观广州，珠江新城与半小时车程内的天河北，鱼珠，琶洲，差价都只在3-4倍之间。

这说明珠江新城强中心的优势，其实还没有完全发挥出来，在未来，珠江新城与广州其他地区的房价差，仍将进一步拉大。

资源更集中的珠江新城，在未来，顶豪价格早晚会追上北上深。

面对一次次突破人们想象的楼价，总有人在等、在猜、在预言楼市会跌。

但事实是，出于市场最基本的供求关系——持续增加的购房、投资需求，与逐渐稀缺的土地资源，从宏观和长期的角度来看，房价越来越高是必然，这是全球的趋势。

有人曾说过，国际金融中心城市的豪宅，除德国外，都在30万/平以上。

中国作为世界第二大经济体，最具影响力的国家之一，随着国家发展，中国顶级城市的顶级豪宅，卖到30万，并不夸张。

珠江新城，广州人的终极置业目标，离30万真的不远了。