作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

10万亿化债大招，化的只是债吗？

振奋市场消息，真的来了！

11月8日，在举行的十四届全国人大常委会第十二次会议亲闻发布会上，财政部部长蓝佛安介绍了本轮财政刺激的主要政策：

1、本次全国人大常委会直接批准的6万亿元地方专项债限额，分三年实施，每年2万亿。

2、连续五年每年安排8000亿元用于直接地政政府化债，总计共4万亿。

3、2029年及以后到期的棚户区改造隐性债务2万亿元，仍按原合同偿还。

蓝佛安表示，政策协同发力后，2028年之前，地方需要消化的隐性债务总额从14.3万亿元大幅下降至2.3万亿元，化债压力大大减轻。

此次会议上，财政部部长蓝佛安还透露，目前，支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。隐性债务置换工作，马上启动。专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。

简析：

据波哥看楼市观察，此次财政刺激规模的事情，已经悬念了一小段时间，先前的各类小作为也是漫天飞，昨天下午，该悬念终于揭开了面纱，乃至到昨晚上业内一直在刷屏，热闹异常。

而大家都看出来，本次主要是帮助地方化债，拿出了上述12万亿的大礼包，故而被媒体和业内称为近年来最大规模的化债举措，还是有点超预期的——一是，总体规模一下次干到了两位数，力度很大；二是，在时间线上进行了一个3-5-以后的较长跨度的搭配。

然，业内普遍感到有点遗憾的是，本次政策重点主打的是地方政府化债，而在楼市、消费和民生补贴等方面语焉不详，留下了另外一个悬念——“已按程序报批，近期即将推出”。

整体上，虽有遗憾，但还是值得点赞。

地产圈的兄弟们，可以在等一等哈，应该后头还有好戏。

那么，为什么本次要以化债为主打呢？

这个问题大家以前讲得比较多了，在这里再稍微分析一下。

◢其一，地方债务压力大，根据财政部的数据，目前地方隐性债务总额14.3万亿，另，截至2024年9月末，全国地方政府债务余额44.7万亿元，而限额为46.8万亿元。

而当前，由于土地收入急速缩水、地方税收也在下降等的影响，导致地方政府在偿还这些债务方面力不从心，即使纷纷过起了紧日子，依然在巨额的债务数字面前如同杯水车薪。

而且这类隐性债务皆是表外债务，主要是城投债等，其利息一般高达7%、8%以上，是一个巨大的包袱。

再者，显性债务的限额基本快被击穿，不但也要偿还，最重要的是没有什么可以扩张的余量了，全国仅剩2万亿的空间，分散到全国各地，其空间也十分逼窄，很难产生出多少的发展动能。

因此，综合来看，地方政府的显性和隐性两大债务，数额巨大，令一众地方负累太重，问题多多，如同人身上的任督二脉不通畅一样，全身乏力、精神不振等症状自然就会表现出来。

如今10万亿的化债“小还丹”投喂过去，一段时间内再也不会为债务的重压搞得寝食难安和焉不拉叽的了。

气脉通畅，血脉归常，精气神很快就会回来，干劲也就逐步出来了。

说白了，有钱了，一切都好办，简单至极。

◢其二，据波哥看楼市观察，我们觉得，除了债务压力外，很多地方政府的效能及其积极性也受到了很大的影响，国家到地方政府到市场这个体系中，作为中间环节的地方政府，其效能也在衰减，因为手中缺乏可攻城略地的充足弹药，国家这几年虽然哦不断推出了众多的相关政策，但是市场和老百姓的体感却并不太好。

这个情况，不可能将主要原因全部归结到趋势和环境的变化上去，其实，跟地方政府的积极性及其体现出来的效能有很大的关系，也即中间环节这一关键平台和枢纽，其活力在减弱，因而，也在一定程度上让很多政策的落地效果并不理想。

其桥梁和纽带的价值，就发挥不来。

小结：

据波哥看楼市观察，从系统有效运转的维度来看，10万亿大礼包的强力加持，我们认为，化债只是一个手段或工具，其核心目的应该是要去有效激发地方政府的活力与积极性，不然在国家+地方+市场这个三轮聚合的有机系统中，中间“地方”这个齿轮，难以承接国家大动轮发出的能量，到了市场和终端，其力量的衰减就显而易见了。

再叠加外部大环境的各类重压，市场的预期和信心就更加难以被提振起来。

因此，总结起来，就是一句话：

快速化债减负，打通任督二脉，畅通地方气血，激活区域动能，释放地方活力，助推大势改善。

10万亿化债，化的只是地方债吗？

实际上，化的是内外局势有效扭转的大势！

下面，再来思考一个相关的小问题：

化债大招出来开后，能带来哪些新的价值和变化呢？

对此，蓝部长昨天已经讲到了：

“通过实施置换政策，一是将原本用来化债的资源腾出来，用于促进发展、改善民生。

二是将原本受制于化债压力的政策空间腾出来，可以更大力度支持投资和消费、科技创新等，促进经济平稳增长和结构调整。

三是将原本用于化债化险的时间精力腾出来，更多投入到谋划和推动高质量发展中去。

同时，还可以改善金融资产质量，增强信贷投放能力，利好实体经济。”

这主要是从政策的宏观角度来谈的，或许很多朋友会觉得不太直观，感受度不够。

在此，就来简单展开一下，以供各位参考：

借助化债这个渠道，本轮10万亿真金白银不断投下去，将在货币流动速率、区域经济激活、收入和消费提效等方面产生直接或间接的影响。

简单归纳起来，就将在以下几个方面进行有效传导：

●1、缓解薪酬压力：可以保障体制内员工（包括老师、医生等）薪酬的发放，把很多以前的欠账填平，让这些编制类人员等不再为了工资而苦恼，而重新焕发出积极性。

●2、打通欠款堵点：可以让地方政府偿还欠款，把拖欠企业的工程款还上后，众多中小企业就能拿到钱，他们就有资金去支付工资、去购买原材料、去做生意，相关产业链条就能一步步被盘活。

●3、有效加持大基建：目前市政大基建时代虽然已经落下帷幕，但投资仍然不可缺少，水利、能源设施、高铁、城际线路等大量基建仍然是重中之重；地方政府轻装上阵后，为了发展自己的GDP等，就能再次积极行动起来，在固定投资方面也就有了新的信心和凭依，这对于提振内需具有可见的价值。

●4、推动土地和房屋收储：早先，为什么的收储行动，没什么效果，其关键是众多地方政府资金匮乏，有心无力。如今，大资金活水进来后，借助此轮专项债等强大支撑，在有效托举住土地、房地产这些核心资产的价格，以及改善众多房企的资金状况等方面，能帮助楼市有效去化库存，最终能推动行业尽快复苏回暖。

●5、支撑产业转型：为什么造成如今的困局？为什么如今要这样大放水和大刺激？波哥认为，实则是对过去发展模式弊端的一次重大思考和有效修正，也是不得不去做的事情。昔日土地经济的驱动模式，在大环境的快速嬗变下，严重拖累了国内产业有效转型的进程，新质生产力范畴内各大领域，短时间内替代不了土地经济的强大惯性，现在10万亿强势注入，能给科技型制造业等，争取发展时间和带来消费动能，这对于国内产业和经济发展范式的优化和调整，具有重大的价值。

●6、强化民生保障：中国当下的发展已经到了必须从“生产投资”向“消费服务”转变的节点，地方要把钱用于教育医疗、社会保障、提升内需、促进就业，手中有钱，居民信心也将得以有效提升，如此，大家能有钱去消费，也才敢去消费，因而，民生的保障效能，自然实现。

写在最后：

据波哥看楼市分析，我们认为，上述6个方面，实际上皆是本论政策释放后，在中观和微观上的可看得见的表现，简单一点说，就是，巨量资金的强力灌注后，如开闸泄洪一般，其气势磅礴，以其雄浑的内生之力量，将能快速有效破除许多角度的寒气、湿气、和相关堵点等等。

经脉通达、气血两旺，活力迸发，将成为必然。

此外，事实上，也给楼市带来了众多的推动力，比如快速偿还工程放的欠款、加强收储、加持大基建、和增加就业和收入等，这些都会在楼市上面渐渐反映出来。

因此，各位兄弟姐妹们，不要去纠结和郁闷。

毕竟， “家长之爱子，必为之计深远”，作为沉淀了国民60%资产的楼市，国家不可能不上心。

其次，上述政策及其涉及推动的各大方面，最后都将如众流归海一般地向实物资产和虚拟资产两大领域集结，前者就是不动产就是楼市，后者，也是楼市的亲兄弟，一硬一软、一雄一雌而已，阴阳互动，才能生生不息。

所以，大家不要觉得国家没有爱我们的楼市，整体来看，爱心依旧，只是爱得不那么直接罢了。

波哥判断:

国家对楼市，依然爱得如此深沉，至少在产业转型没有有效达成前不会变。

也即：

政策和资金的加持，终究都没有离开、也离不开楼市这一硬资产的大盘！

楼市雄起的步伐，正一步步走向你我。