上海房价,跌惨了!有盘房价跌回5年前!

曹洪看房产 2023-10-16 02:29:00

很难想象,上海二手房市场冷却速度如此之快。

最近上海不少市区的二手中介都在说:“内环豪宅”快撑不住了但其实我想说:上海外环的二手早已回到了5年前…,真实成交价已从最高点跌幅30%是普遍现象。

废话不多说直接上数据,先看最火的大虹桥——徐泾7月底,一套6楼的招商·虹桥公馆,成交单价仅6.18w,这套房源并非低楼层,也没有靠高架,无硬伤但成交价却是一个新低。除了价低,该小区8月成交的两套房源,交易周期更是达到了恐怖的166天。

这个二手房价已经和当下的新房房价基本持平了。要问,现在的徐泾还有没有倒挂,我想也就倒挂个中介税费了吧。

再看嘉定的江桥,也是著名的“北虹桥”标杆楼盘——龙湖·天璞。

曾经在市场火爆时,挂牌价一度到达9w以上,现如今挂牌价连7w都快保不住了,甚至不少地区的房源挂牌价已经来到了6.5w以下。

大虹桥动迁小区爱博新村,有人在高峰期5.85万/㎡买入,如今成交价仅4.7万,房价跌回5年前。

在二手市场流通性极好的老破小,行情也不再乐观,有网友表示要降价10%-20%才能卖掉。

宝山顾村的标杆楼盘——保利·叶上海,绝对的品质小区,除了车位少点,其他方面公认的很优秀,最近的成交的几套二手房,价格都回到了“4字头”。

大家要晓得,早在2017年的时候保利·叶上海的二手房价已经集体达到了5.5w的水平。也就是说,如果你在这6年里,以二手的价格入了这个小区,那么如今您就在站在那高高的山岗上了…除了这三个板块,还有一些神仙小区,情况一样不容乐观!

近年来,上海的房地产市场一直处于波动之中。不少曾经被誉为“神仙小区”的项目,如今却面临着严重的跌价困境。

成交普遍下跌

“房子挂了3个月几乎没有带看,只能狠狠心降价了”,位于嘉定南翔的李女士近期终于把自家二手房出手,但她的心情并不轻松。因为李女士房子的成交价比最初的挂牌价低了10%,进而也影响了她置换购房的预算。

这并非个例,据了解到,当前上海多个小区二手房成交价格和挂牌价格均出现下滑,松江新城的三湘四季花城,高峰期挂牌价可达到8万+,成交价6万+,如今7月份成交价已跌进5万/㎡,接近2017年的水平。

嘉定新城

中信泰富又一城一期(2011年),主力成交两房户型从5.1-5.3万元/m²跌到4.5万元/m²,降幅7000元/m²;

绿地颐景嘉园(2012年),三房同户型从6.59万元/m²跌到5.56万元/m²,降幅1.03万元/m²;

绿地秋霞坊(2012年),一房的从6.63万元/m²跌到5.51万元/m²,两房的从5.4万元/m²跌到4.76万元/m²,平均跌幅在8800元/m²;

西郊金茂府、金地世家、好世皇马苑、新城金郡等跌幅都在7000元/m²以上。

嘉定新城涨幅和跌幅较大的小区大多集中在万达商圈附近,靠着11号线房价是最高的。

远香湖核心虽有宝龙商圈但缺乏地铁,反而成了房价的洼地,风荷丽景、保利家园等起落幅度在5000元/m²左右。

嘉定新城几大次新房基本跌幅在5000-1万元/m²,我们取一个均值7500元/m²。

奉贤海湾棕榈滩海景城

位于上海海边的奉贤海湾棕榈滩海景城曾经是一个备受瞩目的项目。

2017年,这个项目还卖出了约2.19万/㎡的二手房价格。然而,随着时间的推移,价格开始一路下跌。目前,二手房成交价仅为1.2-1.4万/㎡,与2014年项目新房销售时的价格相比几乎毫无变动。

临港新城

陆家嘴滴水涟岸,从7.2万元/㎡降到5万元/㎡

万科金域蓝湾,从6.1万元/㎡降到3.92万元/㎡

保利铃兰公馆,从6.3万元/㎡降到4.35万元/㎡

海上风华,从5.8万元/㎡降到3.68万元/㎡

滴水湖馨苑四期,从5.1万元/㎡降到3.4万元/㎡

碧云壹零,从5.5万元/m²降到4.36万元/m²

临港首府,从5.4万元/㎡降到4.3万元/㎡

宜浩佳园,从4.4万元/m²降到2.67万元/m²

一套房跌出200万,这让高点追涨临港二手房的,亏惨了!

临港的陆家嘴滴水涟岸曾经是一个高溢价的项目。2021年,二手房一度高达6.3万/㎡,甚至有一套88平米的房子卖到了560万元。然而,如今新推出的房子总价不到400万元,跌幅达到了约200万元。

未来临港新房供应很大,根据临港新片区住房发展十四五规划(2021-2025)。

5年间新增住房1600万方,20万套,其中商品住宅占比60%,约12万套,也就是平均每年2.4万套,将彻底击垮二手房市场。

市区内环

浦东梅园三街坊曾被认为是学区房,成交价格一度达到了19万/㎡,最高甚至达到了20.6万/㎡,与滨江豪宅并驾齐驱。然而,如今的成交价却只有大约10万/㎡,接近腰斩。

仁恒河滨城:跌幅30%

仁恒河滨城号称金融从业者的耶路撒冷,是中国基金经理密度最高的小区,没有之一。

预估住着几百个公募和私募基金经理,他们所管理的资产规模可能超过10万亿。

今年来,成交单价从15.5万/平方米一路下滑到12万/平方米。

2021年的时候,仁恒河滨城的成交单价为16.5万/平方米,仁恒河滨城曾卖出过17.9万/平方米的高价。

现在,有出现11.5万/平方米的急售房源,价格震荡下,不少中介表示“去年缺房源,今年缺客户。”

云锦东方,没想到吧,这浓眉大眼的家伙也有扛不住的时候。

在绿网上,22年9月云锦东方二期最高成交了一套409平,1.08亿,单价26.3万。

但是最近同小区同户型挂牌的一套,挂牌价只有1亿,而低楼层的最低挂牌价已经到了8100万,单价不到20万。

在当前的行情下,如果说这套挂牌1亿的想成交,估计价格还要再砍1000万。

一年时间,可能就要跌掉1800个W。怎么样,这价格你心动了吗?

云锦东方的时间跨度还有点长,来看一个时间很近的,尚海湾豪庭。

二期今年7月份才成交的小户型,1245万,单价19.9万,但是最新一套小户型的挂牌价已经950万了,3个月跌掉300万,你不得不信啊。

这种其实就是典型的产品和地段错配。

黄浦区豪宅风向标翠湖天地,御苑去年最高成交一套187平,4950万。

今年9月最新挂牌同户型、中楼层一套只要4100万,想买的再砍砍价,4000万以内成交不是梦。

跌了20%,省出来将近1000万,能全款买一套华发蟠龙四季的150平大户型。

绿城黄浦湾,2月份的时候成交一套307平,高楼层,7265万,单价23.6万,如今同户型的挂牌价6800万,估计想成交,再让5个点左右,到6450万,这是要半年多跌800万的水平。

静安枫景苑最近105平小户型的挂牌价格1550万。

要知道,去年8月成交过一套价格在1725万,这就跌了175万,如果说考虑成交价的话,这套可能在1470万左右,比去年整体要跌255万,15%跌幅。

此外,国际丽都城的377平顶复,去年一套6300万挂牌,5900万左右成交。今年挂牌就只有5460万,瞬间就少了440万。

从这个小区全部成交看,已经从最高单价16.7万单价,回撤至14万单价水平了。

长宁区目前算是基数比较低的区域,本身的价格并不算高。

但也有跌的,跌幅的话算是比较小。

比如古北瑞士花园,去年11月成交2550万,同175户型今年7月的成交在2400万。只跌了150万,6%的跌幅,和其他几个区比,算是比较坚挺了。

普陀区苏堤春晓名苑,这个小区可是当年普陀区政府奖励给刘翔的房子。

苏堤22年初成交的一套140平,1548万,单价达到了11万,这套还是个低楼层。

如今,同户型一套挂牌价仅要1298万,单价9.4万,连10万都不到了。

关键这是高楼层而且还附赠一个75万的车位,也就是说刨掉车位,一年半价格跌了325万,跌幅有20%。

普陀也是挺厉害,涨得不快,跌的不慢~

闵行吴泾紫竹半岛花园

紫竹半岛花园曾经是一座备受瞩目的项目,创下过10万+/㎡的高价成交记录。然而,最新的成交价已经跌至7.6万/㎡,跌幅高达25%。

这是个被称为“神仙小区”的项目,如今却遭遇了严重的跌价困境。

松江新城

松江新城是上海最贵的五大新城,通轨早、发展早、成熟早,房价也早早涨到高点。

对比松江新城二手次新房2021年前后和目前的成交价,发现跌幅也很大:

保利西子湾(2010年),同样两房户型从5.8-6.1万元/m²跌到4.6-4.9万元/m²,平均降幅1.2万元/m²;

绿地蔷薇九里(2010年),成交量很大的三房户型从5.6-5.8万元/m²跌到4.7-5万元/m²,平均降幅8500元/m²;

三湘四季花城(2006年),两房户型的从5.7-6万元/m²跌到4.9万元/m²,平均降幅9500元/m²;

绿庭悦公馆(2016年)去年8月成交了一套101m²两房的,单价高达6.83万元/m²:

而现在同户型挂牌价已经降到了5.44万元/m²,跌破成交价,跌幅高达1.39万元/m²。

龙湖好望山(公寓2012年),一房户型从4.08万元/m²跌到3.36万元/m²,降幅7200元/m²。

相对临港新城普遍的2万元/m²跌幅,松江新城基本跌幅在1万元/m²左右。

青浦新城的次新房主要集中在17号线汇金路站和淀山湖大道站旁。

汇金路站行情:

龙湖紫都城(2015年),三房户型从5.32万元/m²跌到4.73万元/m²,跌幅5900元/m²;联美品悦(2015年),三房户型从5.6万元/m²跌到5.2万元/m²,跌幅4000元/m²;

宜达新居(2005年),两房户型从4.4万元/m²跌到3.9万元/m²,跌幅5000元/m²;

淀山湖大道站行情:

首创禧悦二期(2017年),三房户型从5.4万元/m²跌到4.6万元/m²,跌幅8000元/m²;融信铂爵(2018年),从5.1万元/m²跌到4.5万元/m²,跌幅6000元/m²;

另外漕盈路站北的大盘葛洲坝玉兰花园(2016年),从5.2万元/m²跌到4.7万元/m²,跌幅5000元/m²。

青浦新城的跌幅基本上在4000-8000元/m²,我们取一个均值6000元/m²。

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