这是“地产屠龙”的第293篇原创文章
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五一假期向来都是楼市营销的黄金节点，今年贵阳的各个楼盘更是卷上了天
首付分期、贷款延期、低首付、送车位、送家电、补贴维修基金、特价房、工抵房、买房送铺......
越来越多不同名目的操作，说白了就是把各种优惠促销包装得更加体面一些，但万变不离其宗，核心的关键还是价格战
在这么多眼花缭乱的营销方案里面，几乎很少有楼盘敢于公开说自己直接降价的，毕竟那通常都是项目最后的底线，有点杀敌一千，自损八百的味道，一旦攻破之后，那就真的没有退路可言
但这个五一节，还真的就有楼盘打出了直接降价的宣传海报
19000的原价，每平米单价直降4000
通常来说，遮遮掩掩搞活动促销的大都是一些刚需跑量的项目，既想让客户始终觉得自己是个好楼盘，又想通过价格战能够快速占领市场
而高端豪宅项目追求的从来都不是销售流速，所以价格从来也不是问题，从营销的角度来说，更多的是需要不断地给项目做价值增值服务
所以，这次当贵阳第一梯队的顶流豪宅代表——远大观山府雲錦单价直降4000消息出来的时候，八折的降价幅度，无论是绝对数字，还是折扣比例，整个市场都有些炸了锅，不少朋友都来和我聊到这个信息
地产同行在想：远大是要砸了自己饭碗，断了项目退路吗
已购客户在想：降价是不是就意味着降标，项目的品质还能保得住吗
潜在客户在想：这个价格对应这个区位，有点像捡漏的感觉，有风险吗
远大观山府雲錦四千块差价的背后，到底是个什么样的操作逻辑，这也是我很好奇的点，所以我找远大的朋友详细聊了聊，打听了下整个事情的来龙去脉，把项目从去年面市以来的一些具体情况也了解了一下
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“砸掉自己人的饭碗”
细心的朋友可能会发现，最近远大观山府的案名改了，变成了远大观山府雲錦，虽然仅仅只是在后面多了两个字，但却从远大自己内部的产品系上给予了足够的标签认可
“雲錦”是远大置业西南地区所有高端项目的专属案名，成都海湾雲錦、东安雲錦，昆明雲錦壹号，这几个项目在成都和昆明的高端市场已经有了一定的认可度，而贵阳远大观山府的改名，正式纳入雲字辈、錦字系，顺理成章地成为远大置业集团体系内明确界定的高端豪宅产品
这次改名的动作，对内，项目向集团申请获批高端豪宅项目的资源分配和受重视程度的机会就更多了，更名正言顺，也更有优势
对外，让贵阳的高端豪宅楼盘对标成都和昆明高端市场，能够快速形成更加清晰统一的品牌认知和产品体系，高端豪宅形象标签也更加纯粹
远大观山府雲錦做的另一件事，可以说是非常非常出乎我的意料
自己革自己的命，把远大置业集团下属的远大物业给炒了鱿鱼，在全国范围内通过招投标筛选，从外部引入了全新的物业服务公司
嘉诚新悦物业
这是一家给成都大运会提供物业会务服务的物业服务公司，商业办公以及公共建筑的物业服务占到了他们业务范畴的51%还多，通常来说这类型的物业服务要求和标准都远高于住宅服务，这就给远大观山府雲錦项目后期高标准的物业服务奠定了基础
在之前写远大观山府雲錦项目的文章里面，很多朋友留言纠结和不满的点都集中在远大物业管理的服务细节和服务水准上，特别是远大一期和二期的业主更是诸多吐槽，这对于现在远大二手房在市场上的流通价格也有很大的影响
也正因为如此，尽管远大观山府雲錦地段绝对稀缺，产品绝对顶级，但在一定程度上还是很难打消市场客户对入住以后物业服务水准的担忧
买高端豪宅不是随便买个更大面积的房子那么简单，硬性指标很容易达成，软性服务是最难把握的，但却又是最能体现豪宅差异化价值的，几百万的钱都花了，肯定是都希望物业服务能再上个档次
很显然，远大置业意识到了这个问题的重要性和严峻性，也就不再简单寄希望于自己物业公司服务水平的修修补补，而是砸了自己的人饭碗，直接重起炉灶，这种自我革命的勇气，真不是一般项目能做到的，这让人看到了远大观山府雲錦项目做大做强做好的信心和决心
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“无精装，不豪宅”从去年推向市场到今天，远大观山府雲錦偶有发声，总的来说相对比较低调，更多的时候都是在逐步补齐定位高端豪宅的价值拼图，从区位价值到资源价值，再到产品价值，每一个板块都力求做到最好，真正打造一个极具竞争力的六边形豪宅项目
占据城市核心地段，同时占有城市核心资源，这是高端豪宅最重要的构成逻辑，对于远大观山府雲錦项目来说同样如此，会展金融城+观山湖公园，稀缺不可复制，这样的先天资源条件直接秒杀了市面上绝大多数同类型项目
▲观山湖公园板块区位关系图▲
观山湖区作为贵阳城市发展的形象代表，从这张区位关系图上可以直观的看出来，观山湖公园既是区域的地理中心，也是行政中心、文化中心，远大观山府雲錦则是环观山湖公园一圈仅剩的绝版核心位置，所以远大观山府雲錦既是远大置业进入贵阳十八年在项目开发上的全面迭代升级，也可以说是观山湖公园住宅开发的收官之作
尽管现在楼市处于低迷时期，尽管都知道定位成高端豪宅会把销售速度降到无限低，但站在这样一个绝对的顶流地段，从尊重城市，尊重土地，尊重资源的角度，远大置业在贵阳毫无悬念地定义了一个极致纯粹化的豪宅样本
小区总建面8.2万平米，10栋楼，两梯两户，总户数376户，配置876个车位，主力户型180平米和225平米，以及非常少量的470平米顶层复式产品
跟普通刚需项目和一般性的改善项目相比，豪宅不单单是户型面积大，价格卖得贵，更是一场从内到外整体化的价值打造和提升，从总体概念规划、园林景观，到外立面、公区配套、户型产品，再到软性的物业服务等等，形成一个完整的价值体系
这一次远大置业从合作服务团队的选择上就展现了不一样的定位要求，合作的都是房地产行业里面世界顶尖级的设计大佬，请了美国 Callison RTKL 团队对项目进行整体的方案设计，奥雅团队来做项目的园林景观设计，另外还特别邀请了国际著名大师隈研吾建筑都市设计事务所来设计240米城市地标海湾酒店海及海湾豪华大平层公寓
▲远大购物广场项目整体区位关系鸟瞰图▲
除了远大观山府雲錦之外，靠近黔灵山路的地块还规划了12万方远大购物中心、240米地标海湾酒店和海湾豪华大平层公寓，整个商业配套既能满足小区业主，也会辐射到世纪城板块和高新区板块人群的消费需求，形成一个全新的远大商圈
购物中心和酒店已经明确后期全部由远大置业自持运营，这对企业自身的资金实力要求是非常高的，自持物业前期需要投入大量的资金，整体回报的周期也会比较长，但后期运营起来了就又变成了稳定的现金流
▲远大购物广场项目商业组团鸟瞰图▲
建筑单体的形态上，远大观山府雲錦这次向绿城、滨江这些向来以产品力著称的一线开发商看齐，整体采用的都是公建化外立面，大面积铝板和玻璃的使用，既有品质又有颜值，妥妥的一二线城市豪宅的感觉
▲远大观山府雲錦项目外立面效果图▲
尤其重要的一点，这次雲錦项目所有楼栋全部封窗交付，而且配备的都是旭格的系统化门窗，关于旭格品牌门窗的品质和价格，网上的介绍很多，单方造价差不多都要达到8000块了，这个投入还是很大的，当然效果也确实很明显，这在贵阳目前市面上开发的楼盘里面是很少见的
系统化门窗的采用也是目前一二线城市豪宅项目的主流标配，一方面可以把窗外的视野景观价值最大化，另一方面可以进一步提升公建化外立面效果，避免了入住后各自封窗带来的杂乱，能确保统一性和协调性
在早期的操盘方案里面，雲錦项目全部是以毛坯产品的形式进行销售，但在越来越成熟的豪宅产品开发体系里面，“无精装、不豪宅”已经成为一个市场共识，所以雲錦项目在经过了大半年的市场客户需求调研之后，也全新开启了精装修之路
作为一个纯粹的大平层项目，单价和总价本来就面临比较大的销售压力，而一旦再加上不低的精装修成本，整个总价就会再次抬升到新的高度，反过来就容易将项目的销售情况置于更严峻的局面
一方面为了追求品质做精装修为项目增添价值，另一方面不想也不愿因为价格因素把项目的销售推向更糟糕的情况，雲錦项目做出了一个大胆的举措：
毛坯价，买精装
也就是原本19000元毛坯单价成交的那些客户，远大置业现在会以精装修的形式交付，而且还制定了一个更有诚意的方案
在实体样板房精装修标准没有正式展示出来之前，现在的客户可以选择扣除4000元/平米的装修标准，以15000元/平米的价格购买毛坯，等到年底客户在参观精装修样板房后，可以自行选择继续保留毛坯形式，或者如果觉得精装修标准很不错，可以选择再增加4000元/平米的装修包
远大的朋友很自信地说，等到年底实体样板房精装修标准出来，他相信客户在看过之后一定都会选择增加装修包
所有的权利都交给客户，所有的信心都源于品质
这份自信，源于远大十八年小火慢炖熟悉市场的信心
这份自信，源于即将拿地金融城核心深耕市场的信心
现在的房地产市场已经变了天，旧地图里找不到新世界，从品牌补全，到产品补全，到物业补全，再到精装补全，远大观山府雲錦正朝着更加纯粹的豪宅方向积极地补全变化
所以不论是单价15000的毛坯，还是单价19000的精装，远大观山府雲錦项目这一轮的价格调整，可以说准确地契合踩准了当下的市场需求
这个地段，这种资源，这种产品，这个价格
四千块的差价，挺值得
