刚刚过去的24小时，英国央行、美联储、瑞典央行、香港金管局先后宣布降息各25个基点！
全球范围的降息周期开启，国内房地产市场止跌回稳曙光初现，或许已经出现拐点！
进入十一月份后，9.29新政后爆火的深圳楼市，热度还在延续，新房二手房均维持高成交数据，核心片区库存告急。
宅地供应方面，似出现开闸迹象！
今年以来，深圳只上市4宗宅地。年初的两宗还是去年第三批供地计划里留存下来的。
严格地讲，深圳今年只新增供应2宗地块，分别为9月16日保利集团竞拍成功的宝中A001-0219地块，和10月8日深铁置业拿下的航城A219-0080地块。
对比2022年30多宗、2023年10多宗，今年深圳的宅地供应相当于按下了暂停键。
这里面包含了“去库存”相关要求制约。
根据年中自然资源部通知，商品住宅的去化周期是决定城市是否暂停新增商品住宅用地出让的关键因素。具体来说：
当商品住宅的去化周期超过36个月时，城市应暂停新增商品住宅用地的出让。这意味着市场供应将不会增加，直到去化周期降至36个月以下。对于去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，政府将根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。这意味着即使市场去化周期较长，政府也不会完全停止供地，而是会根据盘活的存量土地情况来决定新供地的量。（注：库存去化周期=当期库存量 ÷近6月（或近3月）成交量均值。）
业内通常认为，合理的新房去化周期是8到12个月。一旦市场房子少于8个月的“货”，就说明需大于供，市场要火了；12个月内是安全线，预示着供需两旺；18个月则是警戒线，超过就意味着供大于求！
查看近10年深圳的表现，在2023年之前，年度库存去化周期没有超过18个月的。
在行情火爆的时候，年度去化周期普遍为8个月以内！如2015年为7.4个月！2020-2021年分别为8.36、7.02个月！
即便行情较差，2014年为13.81个月，2017-2018年分别为15.67、14.22个月！但2023年却快速上升到19.34个月，已创过去10年来新高。
今年上半年，深圳库存居高不下，去化周期高达24.8个月！史无前例！
国家已明确规定住宅用地供应与去化周期稍微紧密绑定，也就合理解释了去年到今年深圳供地规模的断崖式下跌。
不过库存去化周期是个动态概念，实际上每个月都在变。在新政后市场处于急速升温期，更需要用发展的眼光看未来。
住建局数据显示，7、8、9这三个月的住宅成交(合同网签)分别为2616套、2537套、1686套，而10月份的数据为4153套，环比大涨146.32%!
九月末可售库存为46954套，十月的新增共4987套，到十月末可售库存41684套。
但要注意十月份的认购量就有12361套！几乎同等于四季度计划新增住宅的供应量（13889套）！
这些房源的合同网签将会持续到11月甚至12月，在加上11、12月新增的认购，预计未来至少3月的成交数据都势必将是指数型的上涨。
以近3个月的平均去化速度预估，九月末预测的去化周期还为约20.59个月，十末就已骤缩到了约14.9个月！
但前面说了市场热度飙升，若还以过往三个月成交量的均值去推测未来三个月成交量，显然是不合理的。
我们需要重新评估未来三个月的成交量，这样预测的去化周期才更接近真实情况。
乐有家统计，11月前7日新房住宅成交共1759套，预计月度成交将远超10月份，乐观预计会奔7000套而去！
若以7000套的月均销售速度，库存预计为十月末可售库存41684套，加上四季度新增供应量全部的13889套，算下来去化周期也只有7.9个月！
但11月的新增供应能有那么大么？显然比较困难，如果以十月份的新增供应4987套来算，去化周期就只有6.66个月！
所以到明年小阳春之后，网传的“房空警报”也不全然是危言耸听！
在城市更新进度尚待时日缓解的当下，深圳住宅用地供应不久就会加大力度，实现真正意义上的开闸！
截止今天，深圳公示的待拍地块只有2块，而且都在南山，分别位于前海赤湾与深圳湾后海！
前海K104-0049地块前海K104-0049地块，将在11月13日挂牌交易，起拍价为12.32亿元！
地块位于赤湾三路与赤湾六路交汇处西北侧，位置在“天后宫”北面。土地面积13657.28㎡，建筑面积38155㎡，容积率仅2.8，其中住宅面积34555㎡，车位数量380个。土地用途：二类居住用地，产权70年。
根据市自然资源网公布的现场照片，地块已经全部平整，随时可以开工。
该楼盘此前一直传闻是鸿荣源的地块，限制建筑高度不得高于100米，也就是不会高于33层，并且规定需要按照不得低于绿建二星标准建设，另外配建有公交首末站。
地块北面一侧正是在售的金众云山海公馆，最新的东区479套住宅，于今年7月22日取证，主力户型为116-156㎡，备案均价约9万/㎡。
目前金众云山海东区已售约75%。更早入市的西区，已售约93%。
后海T107-0107 地块南山后海总部基地的调规地块T107-0107，将于12月2日挂牌出让，起拍价126.52亿。
地块位于后海滨路与登良路交界东侧，地铁2号线登良站上盖，距离深圳湾壹号约400米。
没有70/90限制，没有保障房，交房即交证。宗地内还需设置片区次地标，高度不低于200米，限高250米，意味着高层可拥有一线海景！
在深圳湾后海传统豪宅区，长年都以二手房交易为主，新房断供许久。上一次入市的住宅项目还是华润深圳湾悦府，一、二期在贝壳找房平台的最新挂牌价为21.5万元/㎡、17.2万元/㎡。
T107-0107地块规划素质极高，又采用了“价高者得”的竞拍模式，极大可能刷新深圳地王记录！
地块性质为二类居住用地+商业用地+道路用地，最高容积率为7.59。还会配建建面2900㎡的9班幼儿园，500㎡的托育机构。
周边的超高层住宅，有198米62F华润深圳湾润玺二期；有199米57F中海深湾玖序；还有247米69F深业世纪山谷。
市场的猜测是，最终竟得者是否也将在这三家开发商中诞生？不过，最能让市场兴奋的，恐怕还是有“黑马”冲出。
无论最终花落谁家，一兵相信，这个地块上都将产生深圳最新、最具划时代意义的超级豪宅大平层住宅！
