珠江新城20年楼龄的房子还有戏吗?深度点评:利雅湾

房地产高手拿铁 2024-06-22 15:21:07

利雅湾在珠江新城中区是市场排名靠前的热门小区,热度仅次于保利心语、中海花城湾和嘉裕公馆。

小区位于天河区兴民路168号,不仅地段优越且户型实用,成交在整个板块还很活跃。

利雅湾的开发商名不见经传,是小众的老大哥南雅地产,而利雅湾是其开发为数不多的项目中最有代表性的一个。

建成年份:2004年

楼栋:5栋楼

户数:947户

容积率:3.76

A栋和C栋位于小区西侧, 底部的五层商业裙楼连为一体,楼高29层;

B栋则由B1~B3三栋31层住宅组成,呈一字型分布在小区北侧;一二层是商业裙楼,三层以上是住宅。

面积主要集中在87㎡~151㎡的三房四房,刚需偏改善的户型特征非常符合这个板块的购房需求;另外还有少量复式。

小区的入门级三房是87㎡,位于B栋的03和04单位(两个单位左右对称);户型方正紧凑,除了景观阳台北向以及单个卫生间,无其他明显缺点。

87㎡3室1卫

入门级四房是125㎡,不过很多125㎡都是客厅不方正的,比如B栋的02和05单位;真正的方正四房125㎡位于C栋的03和04单位,东南和西南朝向,非常稀缺,业主惜售。

125㎡4室2卫

小区的楼王面积户型之一,是155㎡,位于A栋的01和08单位(两个户型左右对称);景观阳台西南朝向望城市景观,主卧带超大半圆弧形飘窗,有点像合生系风格;户型不是很方正,大3房加一个工人房,可改宽敞4房。

155㎡4室2卫

利雅湾的产品设计、小区园林和内部其他配套,物业和保养管理都是中规中矩,并没有太多亮点特色。

很多户型是钻石厅、弧形窗,户型不方正,还有外观略显老旧等这些产品力不足的短板。

除此之外,还有一个饱受争议的过江隧道规划问题,也常常被市场吐槽。

瑕不掩瑜——地段选对了,产品面积定位精准,哪怕开发商小众和产品不完美,也照样不影响它的流通和价值。

拿铁点评

利雅湾和保利心语、隽峰苑是一个梯队的,户型、总价都差不多。

为什么利雅湾没有另外两个成交量大呢?

主要是因为隽峰苑有88的南向小三房,这个小三房是整个珠江新城南向三房里总价最低的,以前最高要1300万,现在差不多一千万左右,而同样总价的小三房,利雅湾是北向的,显然朝向没有隽峰苑的南向好。

其次,对比三房两卫的话,保利心语选择多,面积小,总价低,压过利雅湾一头,利雅湾的南向三房两卫要去到125,最高要去到1700万,现在放盘也要1500万左右,而保利心语先跌为敬,现在1200也能买到了。

说一下未来对利雅湾的判断:

珠城本身有花园的小区并不多,而且都比较吵,利雅湾算是这几个小区里既安静又有花园的小区,虽然楼龄旧一点,但是保养也不错,三梯八户为主,而且还有业委会、学校和其他小区一样,都是体育东。

未来如果珠城还会涨的话,利雅湾就还会有机会;如果和保利心语比的话,更推荐利雅湾一些,放盘量少,竞争对手不多,容积率更低,再把视线拉长对比的话,西区同样楼龄的保利香槟值得买,为什么利雅湾不可以呢,利雅湾的价格更贵的理由已经显现出来了。

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