2022年下半年开始，福州楼市已经略显疲态了，但是对于开发商来说，或许是一件好事吧，可以低价竞得部分核心地块。

在2022年9月29日的土拍中，福州工业园区开发集团有限公司（左海控股集团）以底价10.72亿元竞得宗地2022-43号上渡地块：

出让面积26624㎡（合39.94亩），用途为住宅、商业，容积率2.4以下，其中商业面积1500-2000㎡，限高70米。

成交楼面价16777元/㎡，销售指导均价为3.5万。

原备案名“湾上公馆”。2023年12月，该项目完成建设用地规划许可变更，变更后的备案名为“烟山江翠”。

如今开发商已经开始前期的宣传了，但对于大多数人来说，还是比较陌生的，可能也仅仅在小视频里看到一些闽江两岸的城市界面。

因为现在没有任何参考资料，置业顾问连户型图都没有，只能根据实地踩盘和业内人士给的资料来分析这个楼盘。

PART 1

图片来源于网络

烟山江翠位于上渡建材市场旁，东尤溪洲路西侧，北面一路之隔是罗马佳洲，西侧是江南水都兰邑和杰座。

从地段上说，在仓山地界还算是比较优质的，处于二环之内，虽然不是一线沿江，但离闽江的直线距离大约160米左右，也能算是江滨社区。

从周边配套上看，这里的生活气息还是比较浓厚的，南面有大型连锁超市，还有略带档次的大排档，甚至不乏高端餐饮业。

除此之外，离仓山万达商圈和爱琴海商圈直线距离在2公里以内，离即将开业的中骏世界城大约为2.7公里。

同时，在项目东侧就是烟台山景区，这里除了有景点外，还有一些相对廉价的美食。

这里的公共交通可能略显薄弱，暂时没有地铁，南面上渡路在早晚高峰也略显拥挤。

如果是自驾出行的话，楼盘北面的横江路没上渡路那么堵，到市区的多个核心地段都比较方便。

在楼盘直线距离500多米，有仓山第四中心小学，南台实验小学，前者的教育资源可能会更好一点，但那个时候的土拍时并没有承诺划片。

总的来说，这个楼盘在仓山还算是拥有一个较为优质的地段。

PART 2

图片为效果图

这个楼盘总建筑面积约87392.07㎡，共规划10栋18-23层高层住宅及沿街底商。

说是一线看江有点夸张，楼栋面是罗马佳洲小区，主要楼栋层高在9-11层之间，要想有更好的看江效果，需要选择更高的楼层。

但是楼盘东面的三个楼栋，大概在中间楼层，在东北面就能有不错的看江视野，看三县洲桥下的江心岛很明朗。

关于户型方面，因为没有完全定稿，只能用文字来描述，仅供参考。

127平米为四房两卫户型，两梯两户结构，四房朝南，餐厅和客厅并排朝北，厨房朝北，卫生间均为明卫，两个长阳台。

148A户型和127户型有点类似，不同点在于4.5房朝南，厨房和餐客厅并排朝北。

148B平米为4.5房户型，与127平米不同之处在于客厅朝南，三个卧室加一个书房朝南，一个卧室朝北，卫生间有三个，但只有一个长阳台。

166平米的格局与127差不多，但是更为霸气的是做了5.5房，四个卧室和一个书房朝南，另外一个书房朝北。

和其他的大平层对比，会不会觉得这个楼盘有点特殊，文末会对这个户型做一下总结。

PART 3

图片为实地拍摄

楼盘的不利因素对于购房者来说，可能感知不一样，可以看看这个楼盘有哪些吧。

关于古建类的建筑，可能会有部分人有一定的排斥，但我们可以先了解一下建筑本身再做判断。

宗祠是比较让人忌讳的，因为经常处理白事可能会影响心情。

至于福州的庙宇，还是要区别对待的，比如有的庙宇是用于存放某些特殊牌位，夜晚可能会让人感觉不适。

但有的庙宇，里面存放的是当地的神明，护佑一方平安，这种庙宇现今还存在于多个城中村，当地人时常会供奉香火。

今年初的时候，福建的游神文化受到全国各地百姓的追捧，也是福建传统文化的一种象征。

在该楼盘西侧约200多米的地方，有一座齐天大圣庙，这显然是当地人所供奉。

道教是土生土长的国内宗教，后来又传入了佛教，经过了上千年的融合。

就福州人而言，对神明的信奉是道教和佛教相结合后的产物，所以对于这种庙宇忌讳应该不大。

至于在楼盘南面1.5公里处，可能有人说会有一些不利因素，但是从目前的航拍的视角来看，还是有被遮挡的。

当然，因为航拍只是模拟视角，与实际楼栋中的视野还是可能存在误差。

但目前来看，可能影响楼盘感观的是上渡林产品市场，如果未来能搬离，周边的城市界面会有一个质的提升。

小结

图片为实地拍摄

福州的发展其实还算是比较快的，以前上渡路的两排是花×一条街，90年代的时候，那里还是一片棚户区，而现在第四医院的公交站点名为公墓站。

如今，一座座高楼大厦拔地而起，曾经的不利因素早已经被鲜活的人气所取代，而那个所谓的公墓站，周边也发展成比较成熟的奥体板块。

三十多年了，改变了很多能改变的！

想问大家一个问题，烟山江翠到底是属于金山板块还是属于老仓山板块呢？

西面的江南水都社区，是金山板块中一个很有代表性的大盘，但这个楼盘又处于二环之内，按照传统板块划分，这又属于老仓山的地界。

其实，这个楼盘定位应该相对会高端一点，因为隔着一条路，除了有篮球场这种常规运动场所外，还有网球场。

网球作为贵族运动，能长期存在，也在某种程度上证明这附近的消费水平还是比较高的。

现在工地上只能看到一个翠字，“烟山江”这三个字还被红布包裹着，似乎还想保存几分神秘感。

讨论一下这个楼盘的户型，除了127平米外，大部分有5个房间，甚至有6个房间，相对比其他大平层，好像有点不同。

那我们不妨往好的方面去想：

随着科技的不断进步，人均寿命也在提高，这种超多房间的户型，是不是意味着未来会迎来四代同堂，甚至还能容下不少三胎家庭。

虽然现在很多楼盘的指导价没多大意义，因为都是打骨折甩卖；

但是考虑到这是仓山二环内少数地段较好的楼盘，从初稿上看起步户型就为四房，大户型甚至有六个房间，在目前市场上还是比较少有的。

相信左海还是希望能打造成高端楼盘，或许以如今的市场行情卖不到指导价，但应该也不会像其他楼盘那样大幅度打折。