阿卡迪亚业主李敏，最近手头紧，准备卖房。但挂了几天，一直没卖出去，同时还有一件事，让李敏百思不得其姐。

阿卡迪亚在金水路北，位置比东棠好

阿卡迪亚是小高层，东棠是高层

阿卡迪亚容积率1.7，东棠3.5按道理说，阿卡迪亚的房价应该比东棠贵，要贵大一大截。但这个世界不是按道理来的，李敏查了查二手房的房价，阿卡迪亚的均价是2.8万/㎡，她想，那东棠最多也就2万/㎡了，但没想到东棠3.3万/㎡。贵了5000/㎡。【1】

第一战：召开大会

感谢关注《楼八地产研究所》，致力推动郑州城市进步，我是宇文播，专注郑州城市发展和高端地产研究。这下李敏不愿意了。她在网上问了问中介，中介说是物业的问题，多事的中介小哥还刺激她，说，如果你们阿卡迪亚的物业能搞得像东棠这么好，那房价至少4万/㎡起步啊。李敏现在挂的2.8万/㎡？李敏算了算，自己是151㎡的，如果按中介小哥说的，那就能多卖180万！这下吓人了。李敏觉得亏了，但即便如此，挂了三月还没没卖掉，又过3月，李敏缓过劲了，不缺钱了。于是，她开始对物业不满了。事实上，阿卡迪亚的业主对物业“极度”不满的起点要追溯到2021年7月20日，那场大雨，把阿卡迪亚的车库彻底淹了，没人管，还只能业主自救，最终呢，还没有拿到洪灾补助。于是，业主们开始愤怒：物业的人这几年为小区做了什么？痛定思痛，业主觉得必须成立业委会。上图：业主委员会相关资料

2021年9月4日，业主代表收到业主工作费用集资款65000元。

2021年9月8日，业主代表向祭城办事处递交换届申请。

2022年2月18日，业委会候选人名单公示。

2022年9月3日，第一届业委会正式成立。

2023年2月，业委会开始考察物业公司。2023年5月27日，阿卡迪亚业主大会召开了，现物业做配合工作。《楼八》的话：业主要成立业主委员会这种事，现物业是十分矛盾的，心里不爽，但表面上还必须得“支持”，而大多数业主成立业委会都是因为对物业不满要换物业，对物业满意了也不会操心干这事。所以，在这种情况下，开业主大会，现物业公司的心情大家都能理解了。《楼八》补充：这种感觉就像自己深爱的老婆要和自己分手，找新老公，你还得帮她下载珍爱app，世纪佳缘app，协助她注册资料，甚至帮她聊天，的确有点太残忍。5月27日，一大早，绿城物业的工作人员8点钟准时到位，并在业主委员会办公室设置了“业主信息核实处”，对业主身份进行核实。

上图：物业监督投票从上午8点30分开始，到晚上23点26分，业主委员会和绿城物业进行了一波又一波的斗智斗勇。可以想象，物业一定是想破坏投票过程，但业主委员会则一定会拼了命的要保护投票现场，特别是那个“投票箱”。这个过程出现无数次争吵和推搡，在短短二天一夜的时间里，拨打110报警无所次，小区所在辖区民警到现场的出警次数高达14次之巨。

上图：投票过程纠纷投票结束2天后，阿卡迪亚三个大门出现了一张加盖祭城街道办事处公章的《告全体业主书》。主要内容有二条：

1、流程不合法合规

2、投票的不能确定是业主本人公告最终的结论是，业主委员会不接受监督、指导和建议，违规了！

上图：街道办插手通告一发，业主们懵逼了！群里又炸锅了，经过大家的讨论，一致达成了3点意见。

业委会认为过程不存在任何违规、违法之处

业委会认为只要符合相关“法律和法规”，街道办无权干涉

业委会认为街道办的建议，业委会有权不采纳李敏夜不能寐，“街道办”是个啥，平时都不知道它存在，捣乱时，它出现了，再说，它真有这么大权利吗？达成一致意见后，业委会连夜回复了祭城街道办事处的《告全体业主书》。

上图：业委会回复街道办隔空对话！见招拆招！阿卡迪亚业主展现了专业的水准。至此，第一回合结束。【2】

第二战：决议通过

不管如何，2023年6月20日的业主大会终究是结束了。在这次大会中，一共有700余名业主对大会的三项议题投出了赞成票。其中最重要的是第一条：1、解聘绿城物业服务集团有限公司河南分公司。这条结果显示：

同意票708张

弃权票641张

反对票8张

无效票7张同意票占比51.91%。《楼八》尚不知通过需要的比例数，但根据文件结果显示：绿城物业河南分工地上自2023年6月20日起被解聘。看来，51.91%的比例已符合通过条件。

上图：第一次业主大会表决结果根据相关资料显示，这次投票业主还是很辛苦的。

有在投票处坚持23天的宫老师

有为等一票坚持到深夜11点的代老师

有守在父亲ICU病房外电话工作的张老师

有一天奔跑几万步的楼栋志愿者

有送茶送水送饭的暖心业主其中，有一位业主委员会委员还在朋友圈发表了这样一段话：父亲节没有祝福，没有礼物，连商场打折活动都没有，我和一群锲而不舍的志愿者，和一群无私奉献的同仁，一起做最难的事。放弃的念头也曾闪现过，但看到他们都在坚持，有什么资格放弃？谁不忙？谁没有理由？如果裹挟是不可避免的，我宁愿被这群勇敢、坚韧、无私、可爱的人裹挟。社会由你我构成，如果人人都想搭车，那么车从哪儿来？如果人人都想摘果子，那么谁来种树？如果人人都觉得他人会去办，那么他人从哪儿来？如果人人都事不关己、高高挂起，那么谁来给前行路点一盏明灯？道阻且长，行则将至。唯有觉醒，才有未来。唯有行动，才有结果。《楼八的话》：大家可以关注微信公众号“郑东阿卡人”，了解这一群人的战斗过程，的确，这是一群可爱的人，一群百折不挠的人，精神很感人，楼八也期待它们有个好结果。看似，业主委员会取得了胜利……实际……实际上，战斗才刚刚开始！表决结果公告第二天，小区业主王新朝把700多名业主告上了法庭。王新朝要求撤销阿卡迪亚2023年度第一次业主大会通过的三项决议。【3】

第三战：和枪对决

王新朝的起诉事实和理由是：阿卡迪亚第二届业主委员会违法法律、法规及相关规定，违法街道办事处和社区居委会做出的监督和指导意见，经街道办责令整改后仍未整改，所以，业委会通过的“三项决议”不合法，请求给予撤销。《楼八》翻译一下：这真是一杆好枪替街道办和绿城物业完成了他们不便出面的任务，不过，不知道枪保养费咋说。这里楼八就少说二句吧，说多了，我担心他们会不会把楼八也告了……我可没那闲工夫给他扯这个蛋。王新朝是在2023年7月1日在高新区法院立的案。17天后，即7月18日，王新朝案开庭，高新区法院李俊阳法官以“本案案情复杂”为由，将本案由“简易程序”转为“普通程序审理”。《楼八》翻译一下：李俊阳法官应该不是觉得“案件复杂”而是认为“案件有划时代的意义”，一旦判决出现“那种局面”，这就是整个行业“里程碑”式的事件，不排除判决后郑州出现大量“小区解聘物业”的案件，所以案子很棘手。在转入普通程序后，又与2023年8月18日合10月10日开庭了二次。在二次庭审中，王新朝没能提供有效的证据，并且部分证据涉嫌违法，于是，李俊阳法官要求业主大会和业主委员会“自证业主大会”的合法性。《楼八》说二句：一直不明白这个“自证”是个什么玩意？楼八读者里律师的欢迎评论区留言。可不可以这样理解（我是打个比方啊）：王某某告赵某某强奸她了，但到了法庭，王某某又拿出不出赵某某强奸她的证据，于是，法官对赵某某说，你自证清白，你证明你没有强奸她，如果赵某某是太监，就好办了，裤子一脱，如果不是太监就说不清了，毕竟天天随身携带作案工具。我不知道是不是这样，如果是这样可能就有点搞笑了，那和“证明你妈是你妈”有啥区别呢？但业委会的态度还是很好的，向高新区法院提供了业主大会期间的视频资料，以及全部投票材料。于是，业委会开始了下一步计划：选聘新的物业公司。【4】

第四战：决战高新

2023年9月22日，业委会评选出了新物业公司的三家候选单位，分别是：河南兴业物联网管科技有限公司、海南珠江物业酒店管理有限公司、碧桂园生活服务集团有限公司，并公示招标结果。业委会考察的其他物业公司还包括永威物业、金地物业、康桥物业等。《楼八》解释一下这三家物业公司：

兴业物业，就是正商的物业公司

珠江物业，是普罗旺世的物业公司

碧桂园物业，就是碧桂园的物业公司第二次业主大会将在2023年11月11日至12月3日举行，投票选出一家中标单位。如下图：

上图：阿卡迪亚第二次业主大会公告然而，就在即将召开第二次业主大会、完成选聘新物业工作最后一步的前三天，李俊阳法官下发了民事裁定书（（2023）豫0191民初15251号之一），批准王新朝的行为保全，责令业主大会停止进行物业公司的选聘，维持小区物业服务现状。

上图：李俊阳法官的裁定书（一）原定2023年11月11日的第二次业主大会被迫中止。2023年11月9日，业委会向法官李俊阳提交了复议申请。2023年11月13日，业委会的复议请求被驳回，同时，下发了民事裁定书（（2023）豫0191民初15251号之二）。

上图：李俊阳法官的裁定书（二）面对这样的裁定，业委会无语了。整个过程，核心在于“祭城路办事处行政指导行为”是否合法，这也是阻挠整个事件向前推进的绊脚石。在过程中，业委会同时做了另外一件事，就是在2023年7月14日，就祭城路办事处行政指导行为一事，向自贸区法院提起行政诉讼。与王新朝案立案和开庭的光速相比，业委会提起的诉讼却进度缓慢，在经历了业委会委员、热心业主多次信访之后，直到近三个月后的10月7日，该案才得以立案。更令人意外的是，12月22日行政诉讼案开庭当天，除了原告方业委会、被告方祭城路办事处之外，王新朝居然也在现场。在场的其他业主想向王新朝了解情况，问他为什么会在这里，以及为什么要起诉全体业主，但遭王新朝所带的律师阻拦，称无可奉告，回答很“香港”。行政诉讼案开庭当日没有宣判。李敏在2024年的新年前，发了一个朋友圈：革命尚未成功，小女子将继续努力结语

楼八的话

在整个过程中，《楼八》看到业委会的宣传口号是：“关注业委工作，重返东区名片”，阿卡迪亚，曾经的确是东区的名片，这个小区也一度是笔者钟爱的小区，但如今，却成为了“一出闹剧”。可悲！遗憾！可惜！即便物业如此，小区的二手房依旧高达2.8万/㎡，这可以看得出小区的先天禀赋是何等的优秀，即使是现在的幸福里、天筑在位置、地位素质、容积率等方面亦不可同日耳语。阿卡迪亚，几乎具备了成为“城市顶级豪宅”的所有条件，但现在看，唯独差物业，更关键的是，小区越高端，物业价值权重越重要！关于物业更换，《楼八》最后说几点：一，国家是时候出台“物业更换”方面的相关法律法规了，别让业主去摸索。二，地方机构也是时候出台物业法规了。不同级别的物业费的服务标准化流程如果出台得够清楚，够详细，都不用业主赶物业，物业达不到服务标准，自己都滚蛋了。三，大多数业主是渴望自己有一个好物业的，但也不排除个别人各怀鬼胎，更可怕的还有一点，不排除屠龙少年终成恶龙，别物业越换越差，最终坑了大多数业主，这一点业主大会必须做好防范。最后，《楼八》再次祝福阿卡迪亚的物业能有个好结局，也祝愿李敏的房子能多卖180万。

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