2024年的最后一个月，北京楼市也打出了暴击，楼市实现翘尾收官，最后一个月二手房网签成交2.16万套，新建商品住宅成交5186套，同比增长6.7%，双双创下年内新高。

不过，高成交对房价虽有带动，但始终差那么一口气。2024年12月份，北京新房价格环比下降0.1%，同比下降5.4%。二手房环比上涨0.5%，同比下降4.5%。也就是说，即使是在12月这样历史成交新高的月份，二手房价也没能拉动，新房价格甚至还下跌了。这说明多空交战仍然未分胜负。

不管怎样，2025年，北京楼市至少有个好的开局。虽然房价变化不大，但买卖双方的预期的确有所改变；虽然库存去化一般，但去化掉的都是那些优质的高性价比房源。虽然不能说局面大好，但至少比2024年强多了——还记得2024年初卖房人卑微成什么样了吗？

所以，我不能说市场没有信心，起码相比去年，信心的确是增强了。然而，我仍然不看好北京2025年的房地产市场。

首先是2024年底的救市政策热度基本已经消逝得差不多了。

截止到1月15号，绿中介后台挂牌二手房145200套，前台挂牌126800套。这个数字从元旦以后就基本保持不动了——也就是说，二手房去库存情况已经告一段落。年底的三个月，北京差不多二手房库存少了三万套，但也就这样了。目前的库存量仍然处在高位，高到什么程度呢？像去年那种成交的热度，要再来三个月，才有机会扭转市场。

然而这件事不说很难，基本是非常难。前三个月的高成交也不是没有代价的。一大批刚需已经缴枪，市面上性价比较高的房子也都消化得差不多了，供需双方都得喘口气歇一歇了。再加上春节前后本来就是传统淡季，目前绿中介的实时成交情况，日均200多套的水平，基本回到了去年9月。可是，市场热度停两个月后，再想起来，又得需要多大的动能，谁又能提供这么大的动能呢？

其次，北京在2025年还要面临限竞房大量入市的压力。

限竞房政策最早出现在2010年4月，也不知是哪位大聪明的发明，为了遏制房价上涨，当时北京市提出了“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”的土地竞买方式。第一个限竞房小区是房山的长阳国际城，只不过当时的限竞房还是两年限售。

等到了2016年下半年，北京在海淀推出了三块两限地块，限竞房时代的大幕正式拉开。2017-2019年，北京涌现了大量“两竞两限”房，即“限套型，限房价，竞地价，竞房价”。

真是殚精竭虑，令人叹服。既要保障一定程度的卖地收入，又要完成限制房价的任务，说白了就是土地的钱要挣，但上级任务也要完成，民间的口碑也要赚到。这么难的任务，居然真有高人做到了，那就是限竞房。让开发商自己去完成任务，政府只管坐收渔利。

当然，为了限制炒房行为，政策惯例要求拿到房本后五年才能出售房子。可万万没想到的是，五年之后上级任务已经彻底反转，现在不需要压低房价，反而需要托住房价。恰如当年有人超生被罚得倾家荡产，可现在却需要用发钱的方式鼓励生二胎三胎。不是我不明白，是这世界变化快啊。

言归正传，当年推出限竞房的目的是控制房价，没想到“降房价”的任务当年没完成，等到现在需要稳房价的时候，政策的后遗症却冒出来了。2016年至2021年，北京供应了近10万套限竞房。2025年，这些限竞房中的大部分陆续将满五年，可以上市交易。由于限竞房本身性质就是普通商品房，土地取得方式也是出让的方式，所以满五年之后就跟普通商品房毫无差别，按照正常商品房住宅正常缴税过户即可。