自9月1日，上海官宣“认房不认贷”政策，已过去三周有余。
市场反馈的效果究竟如何？近日，小凤凰实地走访多个新房项目，注意到上海楼市“温差很大”：优质项目仍然排起长队，冷清的项目还是门口罗雀。
以金山区为例，在库存持续高企、新项目扎堆上市，同片区楼盘竞争激烈的情况下，新政对市场影响不是很大，楼盘去化率依旧偏低。为了去化，多盘推出优惠活动打起了“价格战”，有项目最低折扣低至95折，甚至还赠送4万元车位抵用券。
Part.1
金山新城是金山区政府所在地，被称之为轨交22号线的金山小火车金山卫站就位于金山新城内，可以说，金山新城是金山区交通、配套最为理想的区域，因此楼市热度在金山区也最为活跃。
近日，小凤凰来到金山新城板块的光明艺树家，该项目位于金山区龙堰路166弄，由农工商房地产集团申阳(上海)置业有限公司【光明集团】开发，项目已于8批次过会，将推出1038套建面约90-125平方米高层公寓，备案均价2.9万/平。
在项目附近，远远能看到小区楼盘已建好，已有业主出入，而在已建好的楼栋上还悬挂着巨幅标语：国企、现房、会所。
现场销售人员表示，楼盘为现房销售，买了即可交房，小区对面便是东礁幼儿园龙堰部，金山区山阳小学。
然而，这个看来配套还不错的楼盘，销售情况与市场火热相差甚远。去年10月份，项目加推306套房源，认购期间零客户出资认购。
上海网上房地产显示，项目于2021年12月底首开，截止到目前，共推出660套房源，可售房源还有475套，21个月时间去化率约28%，平均每月卖出9套房。
案场销售介绍到：“目前，我们在售金山府和艺树家两个项目，房源都比较充足，主力户型都是建面约90-125平公寓，其中光明府在艺树家对面，毛坯交付，均价在2.7万/平，艺树家为精装交付，小区带有会所，均价在2.9万/平。”
“金山区买房不要积分，还有折扣优惠”，销售告诉小凤凰“我们楼盘在区域内算是闹中取静，价格也算同片区内比较低的，且目前购房享95折优惠，并赠送2万元车位券”。
经走访注意到，在金山，促销优惠、不需要积分的不止是光明金山府和光明艺树家两个楼盘，金山区所有楼盘都不用积分，且都有优惠。
建发观唐府开盘期间享95折优惠，再赠送4万元车位抵用券，平日里也都是95折+2万元车位抵用券；复地星愉湾，购房即享95折优惠和2万元车位抵用券；佳运·汇龙府购房可享98折优惠。
Part.2
事实上，光明艺树家的销售情况，只是金山楼盘销售的一个缩影。
在库存持续高企、新项目扎堆上市的情况下，区域内楼盘去化率整体偏低，出清周期长。
上海中原数据显示，截止6月底，上海市住宅存量套数为37437套，浦东新区以10988套遥遥领先，其次为金山区，新房存量6347套。
来源：上海中原地产
按金山区近两个月（7月485套、8月375套）新房去化来看，6347套要销售14.7个月。
此外，据凤凰网房产上海站统计，6月份以来，金山区新房供应量显著增加。短短3个月，共供应2775套房源，合计28.8万方，根据克而瑞上海统计的开盘情况来看，建发观唐府认购率在16%，世纪金源梧桐印象在4%，云湖壹号在7%。
出清周期长的背后，不仅是金山新房库存一直激增，还有就是新房市场竞争激烈，走访中，小凤凰注意到激烈厮杀下，有楼盘互怼竞品疯狂抢客。
“我们是国企，交付品质有保证，复地是私企，交付品质难以保证，而且我们社区配套要比他们好，部分楼栋有架空层，将来可以用作活动空间，此外我们交付以后是可以用对面金玥湾的会所”，建发观唐府销售称。
据了解，建发观唐府和复地星愉湾，两项目相距不过百米，享受的周边配套基本相同，目前可售房源都比较充足。
（建发观唐府实景图）
虽然两楼盘在建筑风格上面有所不同，一个主打新中式风格，一个是简约现代风格，但是两盘产品几乎相同。
（复地星愉湾实景图）
建发观唐府由建面约93-143平高层和147-188平叠墅组成，其中高层均价3.01万元/平，叠墅均价4.08万元/平；复地星愉湾由建面约98-136平高层和建面约139-157平叠加别墅组成，高层均价2.9万元/平，叠墅均价3.8万元/平。
公开资料显示，建发观唐府项目开发商为建发房产，项目于2022年9月30日首开，截止到目前，项目共推出1290套房源，可售住宅套数还有499套。
复地星愉湾开发商为复地集团，项目于2022年9月13日首开，截止到目前，项目共推出1050套房源，可售住宅套数还有488套。
Part.3
按理说，和上海其他区域相比，金山新房3万的均价，势必将吸引了一批刚需置业者，但是其偏远的地理位置以及交通让很多购房“望而却步”。
金山新城距离上海市区56公里，通往市区的交通工具主要依靠大巴车以及金山小火车。虽然，金山小火车的通车缓解了金山新城的交通压力，从金山卫站坐小火车到上海南站仅需要40分钟。然而，小火车班次间隔时间比较长，而且换乘都很不方便，和地铁相比具有不小的局限性。
此外，上海十二五期间规划了郊区七大新城，金山新城为其中之一。而在最新的２０４０城市规划中，金山新城被降格为“核心镇”，地铁建设也搁置，在定位上被其它五大新城迅速拉开差距。
上海市的远郊开发战略中，似乎也要把金山留到最后。“嘉青松”大开发使得嘉定、青浦、松江飞速发展，洋山深水港、临港新城正带着老南汇打翻身仗，连崇明也受惠宏伟的上海长江隧桥工程，悄悄崛起。
而这中间，几乎没有金山什么事情，所以被“抛弃”的“金山新城”在没有任何规划利好和产业导入的情况下，显然对外区客已经没有任何吸引力，这里的楼市自然也热不起来。
至于金山本地客群，要么把购房机会放在上海主城区，要么倾向于购买当地品质比较出彩的改善住宅。
近日，凤凰网房产发起“谁是十分好盘”评选活动，邀请广大网友对上海目前在售和待售的近百个楼盘进行投票，选出心中“十分”亮眼的品质好盘”，你认为金山众多新盘中，谁的品质最出彩？谁是“十分好盘”？欢迎投票～
