今天聊一下后航道的江景豪宅的价值与未来趋势，看完你就会有一个清晰的脉络。

目前整个广州的一线江景豪宅都是要10万左右的，西至荔湾白鹅潭，比如华润悦府、滨江上都、幸福湾，南至番禺洛溪岛尖的南天名苑，东边的星河湾半岛，再到海珠西的一线江景房。

上面说的是一手市场，二手市场也如此，从滨江东到滨江西的大平层也是10万左右。

几乎是以广州大道为分界，往东就是要15万加，二手10万加，就这么一小段的珠江，周边有已经成熟的珠江新城，还有已经成型的琶洲，以及如火如荼的金融城。

而这一小段里，大部分都是写字楼以及商业大平层，住宅是极其稀缺，即便是20年楼龄的美林海岸御江湾也要10万加，因为江景太无敌了。

这些稀缺性够强的不用讨论了，我们要讨论的是非前航道的这些江景豪宅该怎么选。

首先，看得上这里的买家，基本还是以老广为主，以及以传统批发贸易为主的老money们。

他们的工作范围本来也不在CBD里，所以对周边的面貌无感，但是对江景又有一定程度的依恋。

我们知道整个芳村从北到南都在开发建设，而海珠西也是在准备旧改，已经有些项目成型了。

现在难说孰好孰坏，一个东往望江，一个西向望江，下图基本上是整个芳村沿江一带的现状了。

芳村在努力地改变现状，特别是疫情后的白鹅潭加快了建设速度，但是招商进程缓慢，有些地块还未找到接盘侠。

一直在用万象城、太古里之类的商业来吸引流量，这些吃肉喝血的卖场本来地价成本也低，不需要对你承诺产出，但是引入一些大的企业，把人才和产业链，以及税收都带过来，那就难了。

白鹅潭华润悦府 2024.1.11

而海珠西除了零零散的卖地，旧改也是毫无进展，人家康鹭都动工了，石溪连开发商都还没确定。

预计还是会有零散的地块要卖，一是地铁有些进展了，可以在周边开发住宅，二是有些厂房到期了可以腾挪了。

但是需要连片开发的话，还得是把石溪村拆了，把路连起来，同时再引入部分产业，目前海珠西除了批发市场、厂房和小作坊，以及一些创意园，几乎看不到写字楼，连江边都盖了一堆公寓，分割成小小间的来卖，卖公寓可以积累人气，一层几十户的那种，楼下的商业就不怕没人。

越秀天荟江湾公寓和商业2024.1.19

回到上面的问题，如果切割来卖的话，地价是上去了，房价大概率还是维持现状，因为这些大平层本来卖得也一般。

切割卖的话，好处是供应量一下子不会太多，缺点就是容积率太高，比如中海观澜府和金融街融御，都有面积不大的三房，而能够一线望江的一定是给了大平层，所以三房和豪宅之间的价差又比较明显，在同一个小区，这也是容积率高的缺点，又要提高溢价卖江景大平层，又不能放弃小刚需多卖些房子。

中海观澜府

我们再来看看二手的价格，因为大家都是次新房，你即便买的是新房，你刚收楼和我收了两三年有啥区别呢，没啥区别，但是一手卖得贵，二手市场就不太好卖了，因为当初一手的光环已经退去了，只剩下你看到的密不透风的高容积率、楼望楼。

所以，要不要买后航道的大平层，这个逻辑已经非常明显了。

第一，一定要一线望江，确保长期的景观无遮挡，因为周边还会开发改规划，现有的新盘以及二手是不确定的。

第二，容积率不能太高，容积率越高，户型就会越杂，圈层不够纯粹，买刚需面积的要警惕后期的流动性问题，现在不缺房子，更不缺密度高的房子，与其不望江又是超高层，还不如花同样的钱去更有潜力的地方选。

第三，关于面积和总价，尽量选140以上面积，而不是伪改善，面积越大优势越明显，在横盘期还能捡到便宜，面积越小竞争力不足，面积大了适合长持，反正自住属性偏高，周边本身没啥配套，对于依赖配套的刚需不合适。

海珠的地位虽说比芳村要高一些，因为有个琶洲，但是琶洲毕竟在东边，琶洲的买家一般往北去天河，或者往海珠中去，比如最近要开的中海上涌，他们很难直接跳过海珠中或滨江东去到海珠西。

接下来还会有赤沙二期以及赤沙、康鹭的旧改，直接就截流了整个海珠西的客源。

海珠目前和芳村的联系并不紧密，丫髻沙大桥是环城，通达性不如鹤洞大桥和洲头咀隧道，很多板块一路之隔就是两个地段了，何况这还是一江之隔，联系不起来也是好事，海珠西的竞争者也就少了。

未来后航道真的想要成型，一是旧改的推动，二是产业的升级，并不只是商业。

你问我能不能买，我只能说因为二手市场不够成熟，竞争不够充分，水分还是比较多的。

未来它的房价依然不便宜，因为地价摆在这里，又有江景这个戏码加持，但是二手流通性不理想，需要安心自住加耐心持有。

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