这几年的上海楼市，出现了“老瓶装新酒”的神奇现象：

不少被认为售罄多年项目，居然又拿出来新楼栋入市。

比如年初入市的凯德茂名公馆，本次开盘距上次开盘已经有十年左右时间。

这个现象也造成了不少购房者的困惑：

我买的新房，真的是新的吗？

最近又有“老房新卖”的项目入市，就是今天开启认筹的圣和圣广场三期，推广名叫——圣和静安公馆。

这也是一个已经交房很久的老项目，突然入市让很多粉丝感到惊讶，总爷已收到多个粉丝问：

这静安项目为啥多年没上市？适不适合上车？

总爷详细研究了一下，发现这是个硬伤非常多的项目，不得不发一篇专题文章来跟大家同步一下：

这个“老牌新盘”，可能是今年内环内最不值得买的项目。

01

出租五年老房，伪装新盘入市

本次项目入市的3号楼，是圣和圣广场这个大项目的三期地块。

截图自贝壳航拍

开发商于2003年拿地，2006年推出住宅、商铺和酒店式公寓，2009年加推部分商铺和酒店式公寓房源。

最近一次开盘于2016年，也就是同为圣和圣广场三期的另外几栋楼幢，2018年交房。

截图来自网上房地产

本次开盘的部分表面是“新房”，实际上是一个已经有6年的房龄的“次新社区”

这里总爷给大家普及一个独属于上海楼市的特色知识点：

早年上海销售管控没这么严格，很多不缺资金的开发商就会搞个骚操作——

特意留那么几栋不卖，而是作为公寓出租，等着后面“时机成熟，价格合适”，再投入市场来获得更高回报。

最为典型的就是陆家嘴顶级豪宅汤臣一品，时不时的拿出一两套来销售，卖一套房子就顶上市公司一年的利润。

近几年，上海新房价格到了阶段性高点，这些老房捂着再无意义，自然就纷纷入市了

圣和静安公馆也是如此，之前也是一直由开发商自持做长租公寓，对外出租了五年，这也让这种“新房”出道自带硬伤：

你买的新房，别人已经在里面睡了五年，那你买的到底是新房还是二手房？

因此，不少只考虑“纯血新房”的朋友，大概率会直接pass这类项目，这种盘天生不受待见。

02

多重硬伤压身，价格居然正挂？

当然，你可能会反驳我：

凯德茂名公馆年初入市的时候，75套房源认购率不是360%，创造了114.72的超高分吗？

人家可以，为啥圣和静安公馆不行？

要知道凯德茂名公馆那么火，核心靠的是倒挂，入市的时候二手房同户型成交价高达25万，每平方倒挂8万。

圣和静安公馆却恰恰相反，本次开盘的新房单价13.25万/平，同户型同楼层的新房和二手房成交价完全没有拉开差距。

如果是新建的也就罢了，大家都是同房龄同品质，这个价格可以说完全没有任何吸引力。

从自住的角度来看，这小区的硬伤就更大了

外部环境看，小区北侧就是海宁路/北横通道，车流经过时噪音是相当大的，读者朋友们不妨在任意时间去感受一下，几乎是没有休止的。

小区南侧就是七浦路商圈，也就是传说中的“cheap路”，地缘的界面的确是比较凌乱，有一种县城商圈的感觉。

最多的餐饮店就是兰州牛肉面，最多的服装门店是外五县名媛穿的韩流爆款，属实是不太上档次。

近处商业配套档次低一点倒也不是完全不能接受，主要是人流圈层混杂——

全国各地来批发进货的都有，甚至不太敢让家里小孩子独自下楼。

外部环境一般，内部环境也谈不上优秀。

小区本身是长条形地块，园林绿化这些东西本身也没什么施展空间，也并没有设计会所。

最不忍直视的是户型，完全是落后于时代的产品设计，这种板塔结合的房子如今的确是不多见了。

除了100平的2+1户型勉强能看，其余三个户型可以说是上海内环次新房的鄙视链最底层。

一些媒体说这个项目的优势在于总价，总爷只能笑笑不说话。

800万级别能选的地方太多了，人家为什么要买一个公寓户型的一房？

为了收租的话，上海租售比这么低完全没意义；流通性来看，可能还不如老破小。

至于140的大面积，以1800万-2000万的价格买入会更麻烦，基本就是抛不掉的资产了。

03

板块“最差王者”，未来价格持续抗压

或许你会问，这个项目不是位于苏河湾吗？

苏河湾的板块优势这点，也是圣和静安公馆在大部分营销宣传中，最为突出的一点。

总爷要强调，板块是地域/地理概念，不是说沾上这个板块的所有房子大家都是同一个价值

苏河湾在静安合并闸北后的确迎来了高速发展，也出现了一些豪宅社区，但是大家一定要注意：

圣和静安公馆并不算真正豪宅，和其他产品是不同价格体系

苏河湾区域是江河交汇处，甚至有浦西最佳的看陆家嘴视野，但是这仅仅局限在沿苏州河的几个豪宅社区里，并不是连片形成了一整片的富人区。

包括不夜城在内的大苏河湾区域，大部分社区主打刚需和首改，板块的居民圈层仍以中产以下为主，本身和豪宅圈是两个世界。

从中产社区的维度来看，圣和静安公馆无疑是板块内次新房中的“最差王者”

短期内，大部分北区内环新房都没交付，价格可能还能稳在13万；

等到后面大量户型更好，房龄更新、小环境更好的项目交付进入二手市场，对于这项目才是毁灭性打击。

结 语

对于圣和静安公馆，如果有人和你说旁边七浦路要拆，城市界面会马上改善，请立刻拉黑并备注骗子。

七浦路的问题在于既有大业主又有小业主，又涉及商家的营生问题，可谓是内环最难动的地方，短期内就不要指望了。

上海楼市，存在很多信息不对称，需要专业分析来解读项目优劣，总爷一直致力于此。

如果你对上海新房感兴趣，欢迎一起来畅聊今天新政后楼市走势。

对于这个“老房新卖”的项目，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。