这块地说起来还是比较复杂的，2007年保利拿了地，又退出了，2014年，第二次挂牌，中止出让，2017年，珠江实业拿下，楼面价涨了将近3倍到1.6万，项目甚至连名字都想好了，叫珠江天晨。

2020年港中旅接盘，占股75%，珠江实业自持25%，项目正式改名：中旅天宸府，产权年限从2017年开始计算，已经有快七年了。

上面这些都不重要，重要的是这个盘能不能买，先来看看小区大致情况：

「占地面积」14426方

「总 建 面」128322方

「产品套数」4栋楼共719户

「容 积 率」8.46/总高44-46层

「车 位 比」共868个（地下6层、1：1.2）

「主流户型」82/84/86/104/107/122/128

「学校资源」昌岗中路小学、可直升五中

「地铁交通」宝岗大道300米、沙园700米

先说地段，地段上属于海珠西，也算是老城区了，老城区的特点就是方便热闹，但没有太大盼头。

海珠西虽然没有什么盼头，周边也就那样了，但好歹是在主城区，能够享受到主城区的烟火气和优越感。

再说一下交通，楼下300米就是8号线宝岗大道站，7个站可以直达琶洲，700米处是沙园站，可以在这里换乘广佛线。

开车的话楼下就是昌岗中路，沿着昌岗中路一路向东就可以到琶洲了，虽然交通很方便，但靠马路边噪音粉尘比较大，紧贴高架桥，这里又是海珠中部去往芳村的必经之路，晚上会有大货车。

所以不建议买它的北向小面积，将来二手房流通性肯定不好。

目前有一些自媒体博主给它打了很多广告，大家注意识别。

这个盘本身是毫无亮点的，超高层、没小区，单体楼，马路边，还有一栋回迁房，D栋还有公寓，等等缺点一大堆，不打广告就很难卖。

但它有个优点就是学校，对口昌岗中路小学，直升五中，现在的政策是可以直升的，以后可说不定，也许这就是这个盘唯一的优点吧。

当然，我们还要测评一下这个户型。

这个盘在户型设计上也是些问题的，北向做小面积没有问题，南向做大户型也没问题，问题是南向的面积过大了一点，仗着大面积价格又偏贵了。

下面是A栋的户型，是我最不建议买的一栋，三梯五户。

现在在卖的是B栋的，三梯四户，84/88/107/128，总价从500-900万都有。

同样差不多的户型，B栋的价格比A栋的要贵20-50万，一是位置好一点，二是梯户比低一点。

正常来说，这个盘就只能主打小面积，甚至最高都不能超过100方，学学江泰里嘛，严格控制总价，并且不能把小面积做得这么憋屈。

现在是把小面积完全朝北望马路，确实是卖得便宜，但是居住体验感全无，便宜是便宜，500万左右就能买到，但是买来是图住着吵吗，是图望马路吗，是非要图多一间房吗，房间那么小，多一间房又有什么意义，真要学位的话，还不如去光大买个400多万80多的两房，人家学位配套都更好。

南向为什么不能做大面积呢，现在南向做的是107的三房两卫和128的四房，总价从700万到900万。

中旅天宸府的对手是谁，其实就是翠城花城，三房两卫是差不多的价格，翠城的四房比较稀缺，放盘极少，所以中旅的四房对标的是光大，光大的四房都超一千万了，这里只卖九百不到，是不是很香。

所以买它的理由是，同样三房两卫的价格跟翠城比，我的楼龄新，同样的四房跟光大比，我更便宜，楼龄更新，但别忘了，在二手市场上可不是这么对比的，有小区和没有小区一定是两个价格，流通性差了不是一丁半点。

最好的朝向和户型都给了南向，但南向正对着珠江医院，这个在二手市场上可能也会有些影响的，离得远还好，关键还是正对着。

开发商也是比较老实，把最丑的一面展现给了购房者，一开始就应该设个异地样板间，把样板房放在售楼处上面，这样可能会更好卖一些。

最后我们再梳理一下中旅天宸府的购买逻辑。

我给的结论是：只能买南向107的户型，其他户型均不建议。

本来应该是可以买北向小面积的，因为总价低嘛，但是北向小面积太多了，将来二手市场上竞争力本来就很弱，还要经受邻居的抛压踩踏。

其次你就是个刚需盘，何苦要做改善产品呢，关键南向大面积产品总价太高了，单价在6.5-7.5之间，这个单价不算太高，但放在这个盘来说，总价太高了，800多万去买这个单体楼真的是不划算。

为个学位了没必要花这么多钱，如果你真的是改善的话，你就不希望楼下有活动空间吗。

所以我建议后期如果能调整一下面积会更好。