关键词：

西四环、城六区丰台、豪华改善盘、高标准精装、带会所健身房、京港澳高速旁、14号线大瓦窑站50米、铝板玻璃幕墙外立面、恒温泳池、行政酒廊、宋氏园林、3米层高、高得房率、国企开发商、70年纯商品房。

进展：

已经开盘顺销，均价8万，有特价楼层。三个样板间，号称是京西改善天花板，值得一看。

西贤府一共7栋楼，428户，全部为11-18层的建筑。

西侧的楼栋高度低、层数少，听说是因为要照顾到项目西北角幼儿园的采光日照，国家有这方面的要求。

根据沙盘来看，项目南侧与地铁站之间会有绿化带，现状暂时还没有，意向买家可要盯着点这件事啊。

注意，南侧部分房源视野会受到高压线的影响，选房时请注意，选不明白就问我。

楼间距还不错，全部是板楼，搭配南北通透户型。

纯三居四居的改善盘社区，没有小户型，起步面积大，再考虑到并不算低的单价，最低也要将近1000万了，这购房门槛很高，绝对算得上北京中上等家庭。

这就导致社区圈层均一性很好，租客肯定少，大部分都是图生活品质的自住家庭。不会有某些大塔楼社区的那种乱糟糟的感觉，这就是买纯改善盘的意义。居住舒适性要比在刚需刚改小区买大户型强，压根就不是一回事儿。

西贤府项目自带配套，有必要重点说说。

北侧中间是一栋矮层的商业楼以及一栋6层商业综合体、一栋23层的品牌酒店。放心，完全分开管理，和小区分离。

暂不清楚会弄个小商场还是单独招商，但不管咋说，都肯定能提供便利。超市、餐饮、辅导机构估计都能有。这栋酒店高度可不低啊，根据这个规模体量来判断，不太可能是中低端酒店，有可能打包卖。

酒店多少会挡光，但万幸是在小区最北侧，对小区整体影响不大，只是最北侧楼栋选房要注意。

有酒店隔在中间，也就不用看对面那丰泽家园老小区了。讲真，一休实地踩盘时，对这个老小区印象太深了，真的很破啊。（我拍了周边实景照片，谁要？微信：smartYXKF）

外立面的主要材质为玻璃幕墙，搭配灰色、古铜色、银色定制铝板。

中式元素满满，建筑顶部采用宋氏回形纹飞檐，底部为龙鳞纹。作为大瓦窑的头排选手，这种外立面造型能提升整个区域的调性水准。但就一休实地考察来说，大瓦窑现有俩盘也都各有特色。万和城外立面非常有质感，石材含量很高，天阅山河细看品质差点，但远观辨识度极高。

8万的单价，结合目前的市场状况，网上那些说西贤府价格倒挂的人，绝对是大忽悠。事实来看，西贤府确实不便宜。

开发商是疯了吗？

也并非如此，西贤府开发商做了很多差异和提升，并不是无脑提价。

比如说，园林。

依照宋徽宗著名的山水皇家宫苑而建，号称是“两庭三园四桥五进十景”，太牛了。玉石、琉璃、瀑布、水系、凉亭、石路，各种元素堆满。已经很久没有项目敢做这么大手笔了，值得期待。

再比如，会所。

地上地下双会所，恒温泳池、健身房、酒廊、茶室、瑜伽室、宴会厅、咖啡厅，全部齐全。

以上种种，北京90%的小区达不到这个档次。

懂行的人都知道，园林、会所，都算是硬件，后期的运营水平才是关键，必须要有优质物业团队。

客观来说，开发商自家的京能物业，确实不够格，没有高端盘经验。所以，京能集团请来了龙湖物业。这个决定非常明智，没有发生开发商自家物业坑自家楼盘的悲剧。说句良心话，北京本地国企开发商普遍物业很差，但可惜大部分没人家京能这种觉悟。

物业费6.98元/平米/月，相比老房子肯定算贵了，但现如今的新盘，即便是刚需盘，5块多都成了主流。远了不说，就大瓦窑板块来看，国誉万和城6.88，天阅山河7.98，和颂九里7.98，对比之下，真不算贵了。

开发商京能置业，隶属于京能集团，典型的市属国企，全称为：北京能源集团。行业特殊，财力较为雄厚，控股6家上市公司。

京能在北京操盘的项目并不算多，以联合开发为主。其中去化最快的当属东南四环靠近亦庄的京能电建洺悦湾，超高性价比。京能盖过保障房，也盖过别墅，这一情况在本地国企开发商中非常普遍，毕竟经常需要去土拍托底，要承担社会责任。

154㎡，B1户型，精装展示样板间。

入户玄关，非常讲究，有大宅的质感。

南向的次卧房间，适合给老人居住，采光好，进屋比较方便，相对安静。

面宽6.1米的大客厅，送了一大块阳台，开发商给包进了客厅里面。

准落地窗，大开扇，没有横梁遮挡，视野很好。

主卧大套房，送了飘窗。

主卫，石材运用率很高。

客卫。

不仅是干湿分离，还做到了台盆外置，可以满足多人共同使用的生活场景，对于一个只有两个卫生间的大户型来说，这点非常重要。

经典U型厨房。

餐厅区域，一般的样板间会把餐桌竖着放，但是这户型是横着放的，由此可见面宽之大。

北向房间，也送了一块面积。

建议开发商可以在地上贴一条黄色胶带，以此强调赠送。京能显得有点太老实了，学学中海，只要是送的，必须搞得非常明显。

173㎡的大四居是西贤府最大的户型，只分布在3号楼楼王楼栋，位置最佳，小区中央，唯一不临路的楼栋，而且南北均可看花园，没有花钱的不是。

173㎡有两种户型，如上图，主要是边户和中间户的差异，加起来72户。

C1户型是中间户，设计思路更传统，大面宽短进深。

C2户型是边户，客厅朝西或者朝东，整个户型实现了270°采光通风，客厅景观也不错。一般来说，这种边户往往南向面宽偏小，但西贤府项目做了优化，如果把主卧卫生间单独计算的话，边户竟然给做了四面宽朝南。三个卧室朝南，这也是一个大卖点。

对于各个户型的深度对比，周边竞品的户型二手房流通前景，可以加我微信：smartYXKF

样板间做了一个173㎡的边户。

客厅是朝东的，不需要担心电视背景墙的长度，完全够用。

餐厨客一体化设计，动线很方便，吃饭时也可以看到电视。

主卧套房，三个窗。

朝南能晒到太阳的大浴缸。

小次卧。

南向次卧套房。

户型北向的餐厅和厨房。

品牌、工艺展示。

京能对于西贤府项目还是很用心的，独自操盘，而且直接给做了中式产品。

这块地是在今年1月4号土拍拿到的，溢价率15%。土地为住宅混合公建用地，成交楼面价为6.08万元/平方米，指导价为8.3万元/平方米，正因为楼面价较高，西贤府不可能和旁边的和颂九里一样卖6万多，账算不过来。必须得做品质，做改善盘，差异化突出重围。

【和颂九里】一休测评：西四环，单价6开头了？

和颂九里与西贤府可谓各有缺点，大瓦窑老盘远洋国誉万和城、天阅山河目前还有一点点尾房库存，小区现状我也都去实地看过了。想了解的话，您加一休微信：smartYXKF

交付样板间有一个，154㎡的B2户型，设计思路类似刚刚那173㎡的边户。

整体来说，西贤府户型有125㎡、154㎡、173㎡共3个面积段，每个面积段2个户型，面积完全一样，基本都是传统款＋大边厅款两种思路。这种设计理念显得很规整，能看出开发商并没有为了盈利而做一些乱七八糟的户型差异。且绝大部分户型都是全明卫，这点非常符合改善产品的调性。

大客厅。

电视背景墙不错，房间内所见即所得，实打实的交付标准。

154㎡是西贤府最主力的户型，占比达到了63%。

送了大量的飘窗。

北向的厨房以及餐厅。

注意，这个餐厅区域不是在房间过道的那种位置。而是专门的一片区域，这种用餐体验更好，不需要经常挪椅子。

厨房电器品牌主要为国内知名的方太，这项目很有意思，一直在强调他们用的是商场款，个人消费者也能买到的同款产品，而不是工业化定制开发商专属的版本。言外之意，外国大品牌的贴牌减配产品，不如国内一线大品牌的优质产品，西贤府的成本更高标准更高。

北向的次卧房间。

卫生间就在门口，有套房的那种感觉，但实际是客卫。这个户型一共3个卫卫生间，比较充裕。

柜子特别多，储物空间充足。

主卧套房。

南向次卧套房。

这个户型，侧重客厅，面积占比较大。

入户全套黑科技，智能家居控制系统、可视对讲系统，据说大概率是华为品牌。还标配了中央空调＋新风系统＋同层排水，大大提高了居住舒适性。

西贤府所有房源全部3米层高，高标准精装修交付。

125㎡户型得房率91%，154㎡户型89%，173㎡大概90%。

目前只开放了部分房源，还不是整栋开放，选房要注意，差异很大，选不明白就问我：