广州的车位能不能买

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

每一套笋盘的背后，都有一个割肉的卖家。

我们通过珠江新城一些豪宅的成交，对近期市场做了一些分析，珠城整体的价格和高位相比，回落了30%左右。和外围郊区相比，这个回落幅度确实算得上坚挺。

最近我有几个买新房的粉丝，都比较纠结要不要买车位的问题，加上之前也总有粉丝问起这个问题，我就干脆直接写一篇要不要买车位的文章。

这样再有人问，直接把这篇文发给他，简单高效。如果你们有家人或者朋友也面临车位到底买不买的选择，你也可以直接把这篇文章发给他们。

至少他们看完，心里的答案多少会变得清晰一点。

01

其实大部分人的心理我是理解的。

一方面，担心自己家小区的车位不够停。

平时上下班早晚高峰期，中山大道、黄埔大道、环城高速上的堵车大队，排成一条长龙，看到车屁股红彤彤一片。

又或者开车在市区办事吃饭找车位，兜兜转转半个小时，就是找不到一个停车位。

城市车多，停车难，停车贵，好像成了一条不可争议的城市生活共识。

于是大家就开始焦虑，代入自己家楼下的小区的停车位，也一定车满为患。

你说小区停车场还有大把空位？

那是因为小区刚建成，很多邻居没有住进来，等之后入住率高了，车位肯定不够用。那不得赶紧选。

另一方面，万物皆可投资。

光说停车总还有点消费的意思，但是只要是沾点投资的边，这买车位的理由立马就正当了起来。

买一个车位，既能解决停车难的问题，又能在几年后车位涨价了卖出去，甚至就算自己不用，还能高价租出去。

毕竟看看市区的车位都是按刻计算，15分钟6块钱，一个小时24块钱。

买车位似乎是一个一举多得的事情，包赚不赔。

我觉得如果你有买车位这个想法，先别着急，去自己家小区附近的次新小区的车库溜达溜达，看看这些小区的车位到底是车满为患，还是空空荡荡。

然后你们再看看这些小区的物业营销中心，是不是贴在展位的车位广告都已经晒脱皮褪色，还在卖。

02

这里，我们要从车位的造价开始讲起。

可能很多人不知道的是，车位的造价极其高昂。别看地下几层阴暗潮湿，可造价甚至远高于地面建筑。

早些年我也理解不了其中原因，车位嘛，不就是挖挖地下空间，给地面涂上环氧地坪，最后再划上车位的边界线，一个车位就这么大功告成了，都是简单的复制粘贴。

后来工作原因，我对接了一些总部产业投资的项目。涉及到超高层建筑，才发现其实不然。车位成本的大头在土方，支护工程，排水上面，其单位面积的钢筋含量、混凝土含量等指标远高于地上建筑部分。

除此之外，遇到地下空洞，或者挖到坚硬岩石，都要花大力气处理。越往深挖，越存在不确定因素。

在武汉长江边上，有传言当年一个民营企业的老板拿下一块地盖总部写字楼，结果发现地下有一个巨大的空洞，需要用土方填满。结果一车又一车的土方填进去，怎么都填不满。

最终这公司破产了，总部写字楼都没盖起来。

所以，负二层地库成本远高于负一层，负三层地库成本又是负二层的好几倍。基本上，一个地下的车位，成本少说也要8、9万。

所以很多人吐槽开发商心黑，车位费卖这么贵。开发商也是一脸无辜，成本就这么高了，我也没想赚你们钱啊。

你开发商有开发成本的帐要算，但是客户的帐可不能这么算。

我们都知道，一件商品卖多少钱，不是由商品的成本决定的，而是这件商品的供需关系决定的，供应随着需求的变化而不断调整。

车位的真正问题就出在这里。

普通的商品，包括商品房在内，供应都会根据市场的需求时刻调整。需求多了，就增加点供应，需求少了，就减少供应。总体处在一个供需平衡的状态下。

但车位不是这样，车位所在的地库是人防单位。不是那种建设为了赚钱的设施，是脱离了低级趣味的宏观战略层面的设施。

说的直白点，就是造不造，造多少，和你开发商的主观意愿无关。开发商不愿意，亏钱你也得造出来。

我记得我们当时准备建造总部大楼，拿到政府提供的地块规划，建设成本测算一看三层地下车库的要求，头都大了。

但是你只要拿地盖楼，就得认。

所以我们现在看到很多小区的车位配比不再拘泥于1：1，有些直接干到了1：1.6，甚至1：2。

新房销售义正言辞的和客户讲，我们的楼盘是纯改善，所以多给你造了点车位，保证你家的保姆车有地方可以停。

背后实际上是含着眼泪的辛酸，业主停满车，都还大把空位，硬性规定，只能硬着头皮接受。

所以这些年，我们看到各类开发商五花八门的方法捆绑卖车位，为的就是能回点血，地库方面少亏点。

所以，市面上大部分支持买车位的论点，都是从开发商这里散步出去的。

但我们要知道的是，一件需求有限，但是供应严重脱离需求的产品，怎么可能会有投资价值。

03

我们讲到这里，有人说不对啊。既然车位严重供大于求，那为什么越秀、天河的小区车位要抢，车位价值不仅一个能卖上百万，租金也是水涨船高呢。

其实你稍一观察就知道，这些车位紧俏的小区，都是以前的老小区。

像我们比较熟悉的骏景花园，美林海岸，都是车位稀缺的大户。包括我同事在粤海丽江想找个固定车位，也是难上加难的事情。

这是很多老小区开发的时候，没有人防设施的明确要求，根本就没搞地下空间，大部分车位都是地面停车位。

或者就算有要求，那个时候管得没这么严格，开发商就有各种腾挪的空间，少造点地下停车位。像我知道的，就有前几年品秀星樾的立体车位，当年业主还为了立体车位这事维过权。

立体车位可不是什么高科技，纯粹就是开发商为了省钱，打的擦边球罢了。

所以在广州，只要车位户数配比超过1：1的小区，即使你地段在宇宙中心的珠城，车位也根本涨不动，价格长期稳定。

像保利心语1：1车位配比，车位基本就是30万上下。中海花城湾1：1车位配比，车位就是40万的样子。相反，像车位配比1：0.83的粤海丽江，车位要卖100万一个。

所以，车位的价格和地段、楼龄这些都没太大关系，关键看的是供需关系。

如果看完我上面说的这些，你依然坚定的要买个车位投资。

那我就额外再提醒几句。

首先注意车位分产权车位和没产权的人防车位，没产证的等于租赁20年，估价起码要打个7折，别买贵了。

其次，有些小区规定车位仅限小区业主交易，不是业主不能买，那要买这种小区车位的时候，价格还要再打折。

最后，买了车位，并不是一劳永逸，停车一分钱都不用花了。还有一个叫做车位管理费的东西，停不停车每个月都要交。广州一般是120每月。

千言万语汇成一句话，广州的车位只租不买，省钱省心。

加个好友，围观我的朋友圈，不定期分享房产内容。

（2024.8.5 橙子 yxjcena）