1、背景：1-2月房地产行业全链条下滑

1-2月份，全国新建商品房销售金额同比下降32.7%；住宅销售面积下降24.8%；全国均价9653元/㎡，去年以来首次跌破1万元，同比下降11.4%。这样的月度成交量，创下了有数据以来的历史最大同比跌幅。另外，1-2月份全国住宅新开工面积6796万㎡，下降30.6%。销售面积大幅下降，新开工面积的跌幅更大，新开工面积仅仅只有销售面积（9559万㎡）的约七成，市场信心极度低靡。

2、已经实施的纾困政策效应不足

去年四季度以来，包括一线城市在内，热点城市纷纷松绑限购、降低贷款首付比例和利率、降低普通住房标准。春节后，LPR马上又降低25个基点，也是历史上的最大降幅，但貌似，这些并没有引导市场预期好转。1-2月份，市场继续大幅度下行，2月份个人房贷新增额再次负增长，提前还贷的趋势仍旧比较严重。目前，不仅开发商在降价促销，而且3月份的二手房小阳春，也是降价换来的，这意味着之前出台的政策，其效果并不显著。

3、目的之一就是防风险

市场预期每况愈下，这对于防范风险极其不利。近期，尽管融资对接机制落地良好，但只有企业自我造血功能恢复了（销售回款占开发商资金来源的50%以上），金融机构才会愿意给房企白名单项目持续的融资。若销售不好转，回款无法覆盖融资，好项目也会变成差项目，风险就会继续蔓延。近期，万科事件之所以风声鹤唳，就在于其销售回款大幅度下降，市场预期销售还会恶化，担忧企业未来偿债能力。

4、系统谋划相关支持政策

通告一开始就开宗明义，指出房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。因此，既然攸关全局，在面对如此严峻的形式，就应该重新思考政策纾困。此次提出了系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给。这意味着，之前在围绕需求端一味地刺激，鼓励大家买房是不够的。要把潜在的需求激发出来。这就需要加大供给侧改革，加大需求侧管理，也就是高品质住房，所谓高品质，主要是迎合各类需求，解决他们对于配套好、区位好、价格适宜、体验好等需求。

5、加大住房保障力度

此次会议还提出，要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。这意味着，还是要围绕4亿人口的新市民、年轻人、外来人口、工薪阶层、人才群体等，打造住房保障体系，加大租购并举的保障房供给，这样既能稳定行业体量和上下游，稳定新开工、开发投资和相关就业，以及行业对经济增加值的贡献，还能为未来商品房需求奠定坚实的基础。

6、下一步政策预判

一是热点城市继续在需求端纾困，包括松绑限购、非限购区首套房首付降至20%，降低按揭利率；加快新房和二手房循环，满足新市民刚需上车和改善型住房需求实现，止住房价下跌预期；二是加大配售型保障性住房的开工和建设力度，挖掘新市民、年轻人、工薪群体和人才的潜力购房需求；三是国企央企和城投将发挥带头作用，加快推进城中村改造，相关专项借款、专项债等增加向三大工程的投入力度，稳定开发投资；四是加快对企业风险的防范力度，对于部分稳健型企业出险，可能会有托底的资金进场。