今日点评方圆滨江一号。

这个盘是海珠赤岗板块新市头村的一个旧改项目，由方圆和美林两家联合开发。

方圆在广州比较出名的是云山诗意，白云和番禺各有一个，珠江新城还有一个方圆月岛，天河公园的公园一号。前段时间听闻方圆暴雷，广州总部被堵。

美林20年前在广州开发了两个度假盘，随着广州向东发展，这两个盘就变成了网红盘，一个叫美林湖畔，一个叫美林海岸。

从这个盘的进度来看，虽然中途有暂停，但是貌似已经解决了，售楼部也顺利开放了。

即便是有问题，地段这么优质，也不用担心没有接盘侠。

我们先来介绍一下这个小区：

【小区名】方圆滨江壹号【总户数】商品房280户、回迁房1220户【容积率】7【户 型】三梯五户、90/92/93/102/104/132【单 价】8-12万【交 通】3/8号线客村站【商 业】丽影广场、四季天地【学 校】新港中路小学

简单介绍完了，我们要具体说一下这个盘的购买逻辑。

首先，这个盘最大的问题就是和回迁房共一个小区，这种情况在珠江新城就有，而且是东区，叫珠光新城御景，一期二期都有回迁房，同一个大门进，共用一个花园，但是楼下大堂需要刷卡，电梯也需要刷卡，作用不大，更多的是心理安慰，安全性是没问题的，毕竟是个新楼盘。

而且从小区维护来看，美林的维护也不差，只不过原来的楼盘旧，奈何不了岁月摧残。

跟回迁房同进同出这个事情吧，可大可小，你看珠江新城也涨了，只要地段没问题，房价也会跟着同步涨的，个人认为不是很大问题。

大家更多的是介意学校，担心生源，新港中路小学和旁边的客村小学、赤岗小学、知信小学是在同一组摇号，生源相对一般。

除了有一栋回迁房之外，还有一个栋安置房，将来肯定人员会比较杂的。

买这个盘的逻辑是就是小区新，地段好，交通方便，甚至可以通过海心桥去珠江新城，地铁3/8号线去到东南西北都是非常方便的。

但是小区周边的面貌还是一般的，容积率也很高。

现在最贵的户型是北向的132的四房，可以望广州塔，当然低楼层会比较便宜，因为有可能望不到，只有部分户型的景观稍好。

如果是西向的就是望着对面的回迁房，东向的又看着马路，不过车也不多，不是主干道，东向户型更好一些，望着另外一个小区，但楼下有一个垃圾处理站，所以是不是很难选。

这个盘还有一个优点是90方起步都是能做到三房两卫的，有些人会纠结是买这个还是买泓景花园，800多万只能买到泓景91的三房一卫，而且楼龄更旧。

不过从位置上来看，还是泓景的位置更好一些，花园更大一些，也有买家会比较在意回迁房和生源的问题。

虽然132的四房好，看上去很稀缺，其实也是一个非常错配的产品，面积大单价高总价高，北向望江，将来的二手流通性不见得好。

本身就是一个刚需小区，买它90多的三房就是最好的选择了。

不管怎么说，核心地段的小面积，总价低的上车盘，楼龄新，户型好，是有很大卖点的。

由于这个盘本身还是有很多的一些小问题，所以未来买家做选择的时候也还是会做对比，不会有独立的行情，还是需要在同板块里和其他次新盘共震。