为了提高土地的吸引力，南京这段时间对出让地块做了很多优化的设计，最显著的特点就是容积率的大幅度降低。如果大家对以往的土地性质熟悉的话，应该知道，过去大部分常规的住宅，尤其是在规划的主城或近郊范围内的新建住宅，容积率很多都在2.7左右，基本上对应的就是30层高的居住社区，即使低一点一般也低不了太多。

比如当年的河西华侨城天鹅堡容积率是≤2.75，河西鱼嘴的颐和箔湾容积率也是≤2.75，融创滨江壹号院容积率≤2.6等等。

但如今已经出让的地块，包括即将挂牌的，容积率的指标大部分都已经降到了≤1.6、≤1.4甚至还有一些≤1.0的。比如正在公告中的一批地块，大多都是低容积率的，2.2反而成为异类。

而实际上在开发的过程中为了尽可能地突出产品的优势。开发商或更倾向于将低密度产品与高密度产品进行混合。这样一来就可以将低密度产品的实际容积率进一步下探，以达到凸显代差的目的。

比如江北的2023G16其容积率就是≤1.6，而不久前公布的设计方案显示采用了高低混合的模式，通过拉高部分楼栋的高度，以达到更多楼栋实现4层低密的目的，扩大主力产品的卖点。如果容积率是更低的≤1.2，采用这个方法，2层高的联排估计都能整出来。当然如果不做这种高低混合，应该也能实现全部6层以下洋房的水平。

以往常见的组合是南侧7层洋房与北侧30层高层，更多时候在核心城区的边缘较为常见。而如今不仅同类型的产品密度大幅度降低，位置上也靠近规划层面中的核心区域，甚至直接身处其中，这是过去不敢想的局面。比如6月下旬拍出的2024G11，其位于河西南部非常核心的位置，紧挨着国际友谊公园和CBD轴线了，容积率却是≤1.01的水平。

凡事具备两面性，不是说高容积率就一定不好，也不是说低容积率就一定好。从买房者的角度来说，能在更中心的位置买到密度更低的住宅肯定是好事，而且是以相对较低的价格，何乐而不为。而且放在国际上，住宅的密度也大多并不高，低密化确实是好的方向。

但是从现有城市规划的角度来说，如果往后，市区范围内原本规划的很多高密度地块都大幅度修改为低密度地块，那么与原本匹配的高规格公共基础设施，交通设施、商业设施可能就不太匹配了。

比方说，原本做的规划是30万人的规模，硬件配套对应的自然也是30万人，考虑到未来增量，甚至标准还会定得更高一些。而如果因为某些原因，后续大幅度降低了地块容积率，导致区域内实际人口远低于规划预期水平。

比如直接降到了15万人甚至是10万人的水平，那么对于原本规划的轨道交通、快速路、商业的规划实际上就必然产生影响。当人口规模与规划硬件水平出现了不匹配的时候，原本的很多高规格规划实际上很难继续下去，降标将变得十分现实，这其实也是大家不愿意看到的。

而且从高密度向低密度转变的过程稍有些突然，导致哪怕是前一两年的新产品都给人过时了的感觉。其中还有些没有交付的，或也面临交付即淘汰的命运，着实有些小尴尬。

而且我们还要通盘考虑全市的情况，主城包括近郊范围内，如果住宅大范围降到类别墅等低密度的水平，那么那些远郊板块呢？

按照正常的惯例，主城包括近郊应该以高密度和中密度为主，而远郊以低密度或超低密度为主，以此让市区和郊区的产品线错开，形成差异化竞争。市区包括近郊因为高密度人口着重发展公共交通，远郊因为人口密度较低以小汽车为主要出行方式。

现在主城与近郊比远郊还要低很多，主城和近郊玩起了原本属于远郊的技术路线，暂时算是解了近郊之困，却也让远郊陷入无路可走的地步。

未来远郊或因为主城低密化这个过程，被迫提前往超低密住宅区转变，比如出现更多的联排或独栋产品。

但未来我们能不能在南京远郊更多的看到超低密度住宅产品目前还是未知数，至少当下相关产品还没有大规模展开。就怕到最后，低密化解了主城或近郊的困局，而远郊却无法真正实现超低密度住宅的普及，这对于远郊来说，就有种不上不下的感觉。当然具体的情况还要进一步观察。

个人认为南京目前降低容积率的做法应该还是短期化的尝试，旨在解决当下收入变现的问题，算是走一步算一步。好在这些方法显然还是有些作用的，上月底的土拍确实有了不错的势头，不仅平均溢价率约4%，最高溢价率更是高达20.62%，部分地块还经历了41轮竞拍，可见活跃度有了明显提升。

不过从长远来看，国际博弈的大环境以及南京自身重点工程的建设与完工才是至关重要的。也只有之前恢弘的规划陆续实现，才能真正巩固大家的信心，另外增强城市竞争力以提高对于人口的吸引力也很关键。

短期通过降低核心区域容积率的做法，相当于提前将优质地块释放出去，虽然激活了市场活力，但实际上也是将好牌提前打了出去。短期应急可以，长期的话，或许会影响不少板块之前的大规划，在整体层面存在降标的可能性。

除非后期南京本就有对部分重点区域，大范围规划调整的打算，比如取消一些地铁线路，减少一些商业配置、降低一些商办楼的高度等等，这就要看具体的抉择了。当然不管怎样还是在往好的方向在发展的，是值得肯定的，南京加油。