原创 刘晓博
2024年9月29日夜，堪称最近几年房地产行业的最大转折点。
这个无眠之夜，不仅央行、金融监管总局等部门，宣布了存量房贷降息的细节、时间点、方式，还宣布“完善商业性个人住房贷款利率定价机制”。
关于存量房贷利率调整的政策细节，见“刘晓博说楼市Pro”公众号的推文。
下面两张图，分别来自新华社和“21世纪经济报道”，供大家参考。
根据各大行的公告，拟于2024年10月12日公布存量房贷利率降低的具体操作指引和细节，2024年10月31日前完成存量房贷利率批量调整工作
本文重点分析今晚上海、广州、深圳的楼市新政。
广州全面取消了住房限购，力度符合预期；深圳松绑力度略微低于市场预期，上海的松绑力度则明显低于预期。北京到我发稿时尚未出台政策，相信会有新一轮政策。
下面先看一下深圳的政策细节：
1、深圳户籍居民家庭（含部分家庭成员为深圳户籍居民的家庭，下同）限购2套住房，深圳户籍成年单身人士（含离异，下同）限购1套住房。在执行上述住房限购政策的基础上，在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内，可再购买1套住房。
2、非深圳户籍居民家庭及成年单身人士限购1套住房。在福田区、罗湖区、南山区和宝安区新安街道、西乡街道范围内购买住房，需提供购房之日前1年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明（此前需要3年）。在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，无需提供个人所得税或社会保险证明（此前需要1年）。
3、有两个及以上未成年子女的非本市户籍居民家庭，在执行上述住房限购政策的基础上，可再购买1套住房。
4、取消商品住房和商务公寓转让限制。商品住房和商务公寓取得不动产权登记证书后，可上市交易。此前商品住宅限售期为3年，公寓限售期为5年。
5、调整个人住房转让增值税征免年限，将个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年。
6、优化个人住房贷款政策：首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为20%。购房居民家庭及成年单身人士名下已有住房无按揭抵押登记或只有一套按揭抵押登记（含抵押合同备案信息），新购买的住房，在办理个人住房贷款业务时可适用第二套住房贷款政策。有两个及以上未成年子女的居民家庭，购买第二套住房的，在办理个人住房贷款业务时可适用首套住房贷款政策。深汕特别合作区首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为15%，取消利率下限。
7、本通知自2024年10月1日起执行。
再看一下上海的政策细节：
1、外环外限购年限降低为1年：对非上海户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。
2、对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在上海缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。
3、在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策，对在新片区工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1套住房，促进职住平衡。
4、首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。
5、调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。
6、及时取消普通住房标准和非普通住房标准，减少住房交易成本。本通知自2024年10月1日起施行。
那么：这一系列大利好，是否符合此前市场预期，对9月30日的房地产板块走势将带来哪些影响？又将如何影响未来的楼市？
一线城市整体松绑力度，略低于此前市场的预期。
此前很多人判断，北京五环外、上海外环外都会取消限购，深圳和广州会全面取消限购。但我的判断一直是：北京很难取消五环外的限购，上海、深圳的核心区也不会取消限购；广州是可能完全取消限购的。这些观点我也多次在文章和答复留言的时候表达过。
北京、上海都是国家提出要重点纾解过密人口的城市，北京至今以常住人口减少为荣；上海虽然略有改变，但仍然严控人口增长。深圳则是商品住宅供应量最小的大城市，目前市场虽然低迷，但一旦反弹也会非常凶猛。
鉴于北上深目前就业机会多、对年轻人吸引力大，完全取消住宅限购是不可能的。广州是四个一线城市里最弱的，完全取消限购在意料之中。
但这不意味着北京、上海、深圳未来没有进一步优化限购的空间。
比如外地人在北京买房，全域仍然需要5年社保，就可以调整为“5环外只需要1到2年社保（或个税）”。至于上海，外环外学深圳，外地人无条件买1套，未来是有可能的。深圳东部的大鹏、盐田、坪山阶段性完全取消限购，也是可以尝试的。
我可以在这里给大家做一个预言：三四年之后，部分大城市可能会再次收紧住宅限购。行政限制性措施在核心城市完全取消是不太可能的，市场总是有周期的。高涨期未来还会有，到时候还需要限购。
由于一线城市新一轮楼市松绑低于预期（北京尚未出手），明天房地产板块或许会有冲高、放量、调整的走势。奇怪的是，上海深圳广州出手后，天津海南竟然仍在观望中。
期待北京、天津、海南，能在9月30日宣布新一轮楼市松绑政策。
整体来看，中国楼市筑底、回暖的大方向是确定的。尤其是一线城市核心区的楼市，在一波波利好作用下，将率先见底。
