我相信这是很多人都在思考的问题。

昨天来了一位咨询要不要换房的，已经在小区有一套高层大三房，十几年前买来已经升值六倍了，看中同小区一套大四房，对江景还是有执念的。

另外手上有九百万现金，到底是卖了买还是直接去买呢，总感觉哪里不妥，所以还是想来咨询一下。

他的核心诉求是不想贬值，资金有好的去处，别的投资又不懂，只好换成房子，但是又不想贷款，觉得不挣钱还要还利息，但又想要有一套更大的房子。

首先说一下现金贬值的问题，这个是不用怀疑的，长期看是肯定贬值的，现金的购买力会越来越差，以前你用现金付款时还有感觉，现在用手机支付完全没有感觉，越花越快。

当你打个车都要几百块时，当你下个馆子都要几千块时，那些200万的房子可能也不止200万了，而那些近千万的房子肯定就更贵了。

房价既是货币现象，也是供需现象，一线城市的房子数量始终是有限的，而且一定会进入存量市场，但是货币是可以超发的，货币增长的速度一定比核心区的房子数量增长要更快，当房少钱多时，价格一定会上去。

普通人的认知是，我虽然不挣钱，但是我也不花钱，不付利息不就省下来了吗。

首先，省钱不会让你的钱越来越多，相反，如果你现在的资金不去做投资也不买房，将来的购买力也是会萎缩的。

其次，贷款是有利息的，但是付的这点利息跟贬值的速度比不算什么。

而且你拿着大把现金投资房产以外的东西，可能亏得更多，还不止这点利息，利息它是固定的，但是亏钱可能就是个无底洞，例如我们的大A。

守住财富更难。

再有，你只是付了点利息，但同时拥有了一套好的资产，而且现金还在，会操作的人可能会变成两套优质资产。

三到五年后，你可以同时卖出一套加上手上现金进行回收或置换，又或者同时卖掉两套回归一套加现金。

这就是选择权加机会成本，即便你没有买，没有花，同样也有沉没成本和通胀等着你。

为什么说一线城市的房子还是有机会的？

因为保值增值已经成为了中产们必须要考虑的事情，住哪里可能并不重要，郊区的大房子住惯了对市区的小房子并没有兴趣，但是对有保值能力的房子有兴趣。

接下来就是如何置换的问题，同一个板块，品质差不多的情况下，会维持一个稳定的价差。

这也就是我们为什么不建议去购买有多余溢价的房子，哪个便宜选哪个呗，又没有差很多，反而收益更大。

多出来的溢价你要看值不值，能维持多久的竞争力，会不会被其他新增的价值给稀释掉，这一点可能很多人判断不了。

如果你置换的那套房子面积更大，景观更好，户型更好，整体更优质，那就更值得更划算了。

最后就是买入策略问题，正常来说，他的房子好我不建议卖，直接二套即可。

或者先买后卖，把控好合同细节以及过户放款时间就可以了，这对普通人来说操作难度大了一些。

但这样的难度正好抵消了你说的贬值风险以及周期中的机会成本。

你不管是持有哪一套，你都是得有一套在手上呀，你不管是卖了买，还是直接买，都是有交易成本的，所以控好节奏是很关键的。

可能大多数人并没有他这么幸运，一是资金不够多，二是手上资产没那么优质，三是必须要卖掉脱手才有机会。

最后我给大家的建议是，有能力的还是要换成更优质的资产，远离公寓商铺小产权，没有能力的一定要量力而行，不要过多的关注热点和概念，起码留在存量市场里，这样贬值的风险会小很多。

也许你会看到某些人在降价卖房，但他不卖的话资产也是保不住的，而你只要守得住就是在保值。

总的来看，卖是为了更好的买，买到更优质的资产你才能守住财富。

以上

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