读懂中国楼市

10月11日，中国社会科学院房地产金融中心主任尹中立发文，建议取消限价政策。

尹中立认为：“对商品住房的价格进行限制是为了缓解房价上涨压力，以期实现平抑住房市场的价格波动。”

但他也表示：“限价政策实施一段时间之后，副作用已经开始显现，如果继续实施，不仅难以起到平抑住房价格波动的作用，反而可能助推房价的上涨，增加房地产市场的波动。

因为新房限价，在一些热点城市出现新房价格大幅度低于二手房价格现象，有些热点楼盘的每平方米销售价格比周边二手房价格低数万元，引发了短期的套利资本进入，出现所谓的“日光盘”（新楼盘发售首日即售罄）。

对商品住房的价格限制，不仅没有能够让真正需要购置住房的老百姓受益，反而让投机资本得到套利机会。”

对于有人担心的“新房限价一旦取消，是否会引起房价快速下跌”的问题。

尹中立认为，这种担忧是没有必要的。

“在房地产价格形成机制中新房价格已经难以左右市场趋势，对新房限价已经没有作用。退一步说，如果二手房价格因为市场供求关系的变化而出现快速下滑，我们实施新房限价也阻止不了二手房市场的趋势。”

在过去20年中，中国房地产市场经历跌宕起伏，也经历了各种调控政策。

如果说前10年是以金融、税收等经济和法律手段为主的话，那么从2011年起，就进入了以各种“限”的行政手段为主的阶段。

2011年的那一轮“限”，主要是限购政策。

全部直辖市、省会城市和副省级城市，甚至包括部分三四线城市，都实行了限购政策。

到2014年，由于市场巨大的库存，除北上广深和三亚5个城市以外，全部解除了限购。

而这一轮从2017年开始，除重启了上一轮的限购、限贷政策以外，又进一步叠加了限价、限售政策。

其中，限价政策是对整个市场影响最大的一个政策。

01

限价政策实行伊始，我们就意识到这是一个危险的政策。

价格，是市场的最基本信号。

对价格实行管制，动摇了市场的基础。

我们意识到限价政策不仅事与愿违，并将陆续引发严重的恶果。

1.限价政策使市场信号完全失灵。

2.限价政策使市场数据完全失真。

3.限价政策只能限商品房价格，不能限二手房，导致“价格双轨制”。

4.由于“价格双轨制”，造成了倒卖房号、权力寻租等一系列混乱现象。

5.由于市场乱象丛生，官方为了平息民怨，又不得不介入更微观的商品房“摇号”政策。

6.“摇号”政策将商品房的套利空间显性化、福利化、彩票化。导致极少数真正有购房需求的人能买到限价商品房，更多的是将套利的空间留给了“中奖者”。

7.巨大的套利空间反而刺激了更多的投资投机需求进入商品房市场。

六年多时间里，对限价政策的预警，我们写了无数份报告和文章，也给相关部门提了无数次建议和预警。

但很遗憾，六年多以前我们的预判都不幸成为了现实。

限价政策，成为过去六年中，最大的鼓励炒房的政策。

02

时至今日，限价政策不仅骑虎难下，而且即使现在取消限价政策，所有的恶果都已经成为现实。

况且，大部分城市实行的都是双限政策，即限地价、限房价。

在土地出让时，就已经对全社会公布了商品房的限价。

即使取消限价政策也不能追溯已经出让的地块，否则是官方对全社会的违约。

只能新地新办法，老地老办法。

但限价七年，市场已经面目皆非。

很多地方政府为了保住地价，还出台了“限低”政策，这一政策也严重限制了房地产企业降价求生存的自救路径。

现在取消限价政策，除仅仅对少数城市的少数项目有一点作用以外（同时也会形成新的“价格双轨制”的副作用），一切都已经无可奈何，江水东流去，一切都已晚矣。

房地产市场已经进入了最严峻的时刻。