继2021年2月24日领展首次收购上海七宝万科广场之50%后，2024年2月9日下午，领展房地产宣布以人民币23.83亿元向万科收购上海七宝万科广场余下50%权益，收购完成后，领展将成为该物业的唯一拥有人。

时隔三年，上海七宝万科广场的“易主故事”迎来了尾声。

2016年11月19日，作为万科在上海的首座广场系购物中心——七宝万科广场在闵行区七宝镇开业，总建筑面积为24万平米，商业建筑面积为14.6万平米，计租面积为8.8万平米，是当时沪西南地区最好、最受关注的大型商业体。

七宝万科广场

至此，七宝万科广场与万科（以及后来的印力）一起开始了“闯沪”之路，这一闯便是7年。

从线上数据来看，七宝万科广场在上海的商圈红海中，位于大众点评购物热门榜单闵行区域中的第二位，开业7年仍保持在4.8分好评的水准上。

在最新的评论里，一条被标记为回头客的消费者发布的“七宝万科过年和不过年都一样，人山人海”评论，亦是项目这些年热度和市场关注度持续的有力证明。

在线下，除了开业伊始就引进的标志性品牌——例如首家位于外环的Apple Store，SEPHORA、欧舒丹等，这些年来，七宝万科广场还通过对各业态首店与品牌能级的不断提升，成为了沪西南地区的商业霸主。

2022年，七宝万科广场由家庭消费向高化美妆进阶，引进了ARMANI beauty、SKII快闪店、兰蔻LANCOME 、GUERLAIN等美妆品牌，至今仍是区域型商业提档升级的典型案例。

七宝万科广场的CHANEL彩妆

2023年，七宝万科广场新开首店近20家，包括：黑珍珠餐厅Solo全国购物中心首店、椰客华东首店、TKY SHOP上海首店、Abercrombie&Fitch GETAWAY概念上海首店；新顺记、Peet’s Coffee、西塔老太太、小隆台、DRUNK BAKER、La Répète、翠富楼、Aimer、ZAKUZAKU、费大厨、sameldeman等区域首店。

与租户水准相匹配的，是七宝万科广场的年度业绩。在万科2021、2022年度报告显示的数据中，七宝万科广场出租率分别为97.72%和93.44%，营收分别约为4.42亿元和4.08亿元。

这也是万科集团所运营管理的商业项目中，营收最好的项目，在21年和22年其营收分别领先于第二名深圳印力中心约10个百分点和7个百分点。

万科2021、2022年度报告

根据领展官网发布的公告，七宝万科广场在2023年客流量达到了约2,150万人次，相较2022年增长45%；目前项目共签订有315份租约，出租率为94.5%；其续租租金调整率达11.2%；且2023年年度总收益较2021年同期增长了16.9%。

若按照万科2021年度报告所披露的4.42亿元推算，那么2023年的总收益约5.2亿元（领展官网数据为5.03亿）——毋庸置疑地，七宝万科广场在过去三年的疫情期间，也保持着稳中有进的优秀表现，可谓是全国范围内区域型购物中心的“模范尖子生”。

七宝万科广场

这不是七宝万科广场第一次的股权变动。

这个项目在2003年土地出让时，是万科独资开发的。而根据公开信息，新加坡政府投资公司（GIC）至少在2015年，就以50%股权合作的形式，参与到了七宝万科广场的开发建设中。领展之前所拥有的50%股权，正是在2021年2月24日，从GIC手中买来的。

领展房地产投资信托基金，于2005年11月在港交所上市，是首家在香港上市、亚洲市值最大的房地产投资信托基金，也是香港特别行政区政府资产私有化的首例，由领展资产管理有限公司担任管理人。

其基金目标为投资于香港及其他地区有可持续提供收入之非住宅用途物业类别（酒店及服务式住宅除外），截至2023年9月底旗下多元物业组合价值2,380亿港元。

上海领展企业广场（中国内地办公总部）

在今年完成对上海七宝万科广场的完整权益收购之前，领展在中国内地的其他项目收购信息如下表：

项目

收购时间

城市

交易对价

开业

时间

北京中关村

领展广场

2015/03/24

北京

25

2010

广州荔湾

领展广场

2017/04/07

广州

40.6

2012

北京通州

领展广场

2018/11/26

北京

25.6

2014

领展中心城

2019/02/20

深圳

66

2007

七宝万科广场

（50%）

首次收购

2021/02/24

上海

27.723

2016

广州天河

领展广场

2021/06/04

广州

32.047

2012

价格单位：亿元

从收购策略上来看，领展的版图拓展以北上广深这四座超一线城市为主，而且都是开业多年的项目。

但是从收购后的运营水准来看，粗算收购总价约为217亿元，根据领展2022/2023全年业绩简报披露的数据，截至2023年3月31日，上述项目的估值为263亿港元。

领展2022/2023全年业绩简报

不考虑交易价格中的其他资产和负债，仅简单对比两者数据，增幅非常有限，也难怪之前传出过领展要抛售所有中国内地物业的传闻。

当然，这其中有部分项目在被收购之后进行了大规模改造，以及疫情带来的阶段性影响。但不可否认的是，领展在内地迫切地需要更优质的项目来提高它的资本回报水准。

对于此次七宝万科广场的收购，正是这样一桩令人心动的offer。更难能可贵的是，也让它补齐了在上海购物中心的空白，实现了在四座超一线城市商业布局的全面覆盖——在收购七宝万科广场之前，领展在上海仅持有企业天地1号及2号的办公楼。

在除夕夜这天官宣收购的新闻本就让地产行业掀起了波澜，更令人意外和关注的是，“万科折价26.3%售卖”这一信息。

据领展官网公告，本次的23.838亿元收购价由以下四部分内容所组成，再以（A+B-C）×股权比例即可得出：

A：52亿元的议定物业价值

B：由订约各方议定的目标公司若干资产总额

C：由订约各方议定的目标公司负债总额

以及50%股权比例

而公告内52亿元的议定物业价值，与根据领展公告中披露的独立物业估值师所给出的70.6亿元的项目估值相比，折价了近26.3%。

和上一次的收购交易对比，会更为明显。时间回到2021年2月，彼时的上海七宝万科广场项目估值为65.8亿元，领展为50%股权付出的代价是人民币27.723亿元。

三年后，项目估值上涨了，收购价格反而变低了。如此之价格，也难怪在领展官网所释出的收购公告中，强调了“项目物业估值有所折让，符合领展‘投资于增值及创收且具备长远增长潜力之房地产’的投资策略。”

同时，领展还在官网公告中提及：在2024年-2026年期间，到期的零售租约占该物业零售面积的现时基本租金收入约85.2%。

这意味着，项目在未来租约到期时也将带来创收空间；领展行政总裁王国龙也在收购新闻中表示，“七宝万科广场是一座大型高质量区域性商场，具备长远增长潜力，同时，这项收购也可为我们的投资组合增加收益。”

七宝万科广场

领展为何买这个项目，结合其投资策略以及项目现有的收购价格，大家非常容易理解；但大家更好奇的是，万科为何割肉离场？

回顾万科近几个月的动态，这三件事情看在一起，可能有些特别的意思：

1、去年11月万科传出暴雷新闻，以至于专门召开了线上会议，参与者除了万科管理层，还有境内外超150家主要金融机构，以及深圳市国资委主任，深铁集团董事长。

尽管其大股东深铁集团释放了力挺万科的信号，但市场上依然有着“万科是否真的差钱”的怀疑；

2、目前的领展董事总经理（中国内地）是竺海群，而他在2022年5月前的身份，是印力集团合伙人、印力深圳城市商业公司首席合伙人。如果万科要最快的速度把项目卖掉，寻找老熟人不失为一种迅速的方式。

3、根据公告披露，“为数人民币21.438亿元须于成交日期后第五个营业日或之前支付”。这次领展给钱，确实速度飞快。

还有一件事情值得注意，2024年1月，万科内部发布组织调整和人事安排，成立商业事业部，将7大区域的商业业务、印力集团统一并入商业事业部。

虽然从交易周期推测，此次收购应该是去年就已开始谋划。但要卖掉自己的商业旗舰，最终落地前，也必然需要新的一把手点头才可以推动和进行。

在重大的组织调整之后，任何举动都可能引发大家对于万科商业下一步的猜测，尤其是这样重磅的出手资产的新闻。作为新上任的万科商业主帅，更是当年七宝万科广场的奠基人，孙嘉不可能不知道这一点。

如果真的是他点头的决定，这背后所体现出来的恐怕就不只是一场买卖，而是指向了一种战略信号。

首先，这宗交易对领展来说，能以高性价比拿下项目并同时完善了在一线城市的布局，相当于捡了一个皮夹子。

——就在昨天（2月19日），交银国际发布研究报告，将领展房产基金评级由“中性”上调至“买入”，目标价由38.8港元上调25.5%至48.7港元，主要由于长期增长率变化及贴现率下调。

针对此次收购，交银国际认为领展现正更积极管理其闲置现金，为基金单位持有人带来更高的长期派息。

对于印力上海而言，虽然失去了一个标杆性的项目，但好在这两年快速且高质量的布局，应当足以去填补七宝万科所造成的缺口。

从规模来看，印力上海共有南翔印象城MEGA、莘庄维璟印象城、丰尚国际广场、松江印象城、AI PLAZA西岸凤巢、漕河泾印象城、森兰商都、龙华会等近10个在营项目。

在建或筹备的还有宝乐汇印象城、唐镇印象汇、浦发三林印象汇、唐城印象天地、森兰印象城以及松江印象城二期等多个项目。

从效益来看，南翔印象城MEGA在去年共新入驻了近100家品牌，例如lululemon、The North Face嘉定首店等；此外，还接棒了香奈儿、兰蔻等高化品牌，业态与品牌级次逐渐向七宝万科广场看齐。

在21年和22年的万科商业营收排行中，南翔印象城MEGA均位于第三，仅次于深圳印力中心。2023年，南翔印象城MEGA的总销售突破了46亿元，同比2021年增长15%。

与此同时，松江印象城二期建筑规划也在不久前的2月8日被披露，其将以25万平米的商业体量，在未来与松江印象城一期合并为超40万平米体量的上海最大单体商业综合体。

不管是现在还是未来，相信这一批七宝万科广场的“继承者”们，都能够有光明的前途。

最后，对于七宝万科广场本身来说，据领展官网公告所释出的信息，在本次成交后的6个月过渡期之后，七宝万科广场的操盘团队将被更换，由领展重新塑造品牌以及运营管理并纳入其中国内地零售组合。

依据领展在21年完成了对收购物业统一更名的举措，可以推测出七宝万科广场在六个月后亦将更换项目名，“七宝万科广场”或许将成为历史。

七宝万科广场

即便如此，无论是七宝万科广场给当地消费者所带来的多元消费体验，还是让大众看到了诞生于上海外环的优秀商业范本，为区域与整个行业注入的诸多新活力、新可能，都如同“过年与不过年一样热闹”的美好般留下专属印记。

也祝福这个曾经创造了很多亮眼成绩的项目，能够在未来越来越好，越来越值钱。