琶洲南TOD在推二期，最大的硬伤是紧贴高速，既然这个硬伤太明显，那就得要在产品上下功夫，起码守住一期清盘前的价格。

聪明的开发商把靠高速的20/21栋做了13/14层的板楼，和保利天瑞差不多，又把不靠高速的17/18/24栋做成了20多层的塔楼，用板楼和小高层来增强它的竞争力。

不排除以后业主们合力维权，像保利罗兰二期一样建一个隔音屏障。

一、还不够稀缺

琶洲南到底稀不稀缺，在市场上争议挺大的，有的说是琶洲互联网购买力不行，有的说它价格太贵。

价格是开发商定价，我们嫌贵也没用，别人想买你也拦不住。

至于购买力，这个谁也无法准确定义。

但是从供应量来看的话，这个盘并不小，一二期总户数接近2000户，多过中海大境的1400户，以及保利天瑞的1250户，同时也多过保利天悦的1610户。

142的四房还是挺多的，这几年很多这种户型，琶洲南也很多，如果只是为了追求不超豪宅四房的话，142的这个价格卖贵了就不划算。

其实不是板楼小高层的问题，也不是价格问题，而是贴着高速太近未来在二手市场都挺影响的，何况总价还那么高。

要说稀缺的话，其实是它一期的325的大平层，面积越大才越稀缺。

琶洲南之所以卖得好，除了琶洲未来的预期之外，还有同样总价的话根本没有什么选择，你在珠城是买不到四房的，同在一个板块的珠江帝景又太旧，物业拉垮，万胜围的水蓝郡也是小区管理不行，保利天悦也只能选到三房，而且还贵了几百万。

另外，琶洲南能不能买，就目前琶洲南啥都没有的情况下，完全是靠预期去撑住的，不像其他板块的一些二手次新或者新盘，周边配套绝对的成熟，二手交易频繁，有价格支撑点。

以前存在稀缺性是对比了上面的几个二手没有性价比，但现在又有几个一手出来抢客了。

比如同样总价可以选到中海大境190和保利天瑞的188，板块上差了一点，但是小区密度更低或者花园更大了，有人要的是面积，而有人要的是便宜。

你不能说对比离你那么远的二手你有性价比，你就不允许其他一手不跟你竞争，没道理的，何况将来进入二手市场的时候，大家还是会去对比价格和面积。

二、优质二手的参考价值

这也是为什么虽然不在一个板块，但是总价却差不太多的原因，无非就是面积小单价高，面积大单价低的原因。

就好比天河公园的熹园天逸130左右的大三房是要1600万的，你去到天河北选峻林最小的139三房至少也要这个价格，可能还不止。

琶洲南对比二手有性价比，但是不代表对比其他一手就一定有优势，基于地段已经含在价格里面了，但也牺牲了面积和花园。

如果上升到了2000万左右的话，也就是超豪宅面积190的话，那也同样要对比其他二手四房，琶洲南是不是贵了呢，我们看一下就明白了。

一个是赤岗的紫龙府的二三期板楼189的四房，普遍单价在12万以上，总价2000万起，最受琶洲南冲击的一个小区，这个户型虽然也是板楼，但是得房率和户型并没有琶洲南的好，所以它目前超过2000万并不容易出手，如果是琶洲南196的户型明显好太多，两个都超2000万的话，选琶洲南肯定更好。

另外一个万胜围的会展世界城（水蓝郡）143、152的四房是不错的，但也仅是地段稀缺，小区品质卖相一般。

真的是琶洲南有那么好吗，无非是对手太差了，珠城的二手又涨太多，性价比极低。

但比这些二手卖相更好的是更抗跌的，水蓝郡旁边的江山国际就是个例子，小区虽然不大才五栋楼，但全是超豪宅的产品，主要面积是163的大三房和178、185的四房，全是板楼。

这里的配套可比琶洲南好太多了，而且以后琶洲也是要往这里发展的，其次江山国际是能望江的，琶洲南不是望高速就是被写字楼挡住。

江山国际成交量非常少，价格非常坚挺，这个盘在我们的统计范围之内，没有一个业主愿意降价，全部都在2000万以上，在这里的业主只要守住就好了，楼龄也新，小区虽然不大，但什么都有。

业主要置换也是换到保利天悦，如果不是要换保利天悦303以上的面积的话，基本也不会考虑卖，就好比他们会看得上琶洲南的142吗，置换的话也是朝着300以上去的。

自己板块也不差，一是不会平行或向下置换，二是没必要换个面积差不多、价格还更贵的四房。

开发商是知道大面积稀缺的，所以琶洲樾全都是200方以上，而去年拍出来的地王也就是琶洲樾二期面积会更大，主打的就是一个更稀缺。

有钱人随便买没有问题，但是将来大家都是二手的时候，一定是要由置换客去接盘才能托住价格的，不然我们在这光讨论房子户型面积大小和新旧没有意义。

如果再要提的话，就是珠光新城御景一二期的155，新世界天逸的142，以及天荟公馆的164，还有一个蹭珠城的员村天珺，以及才收楼的海珠天珺，这些是次新以外，还有就是1500-2200万以内的四房，和琶洲南二期是直接对标的关系。

在赤岗珠江新城到员村万胜围这个方框里面去谈稀缺性，如果面积是140-220之间，总价1500-2500万的话，是要对比这几个小区，你才知道琶洲南值不值得买，这个价格有没有泡沫，未来贵太多是否真的划算。

配套这东西哪一年起得来还不好说，学位又差点意思，二手买家要不要去接这更贵的盘。

这也是我今天要写这篇文章的原因，一是判断它的价格是不是贵了，二是有没有其他平替的竞争对手。

上面的三个次新小区各自所占的位置是非常优越的，又是所在板块最顶流的盘。

单价在11万起，总价在2000万起，和琶洲南是非常接近的。

这些配套是比琶洲南更好的，但目前这个价格流通性肯定是不行，既然这些次新二手流通也不太好了，那琶洲南二期仅仅是凭借更新才卖得更好吗，其他用时间堆出来的价值不是更真实吗，而这个只有预期还未成型的琶洲南就一定更值钱吗？

未来在二手市场上琶洲南二期的价格会和这几个小区差不了太多，就好比现在天河公园的顶流不比珠城的便宜一样，就连靠近黄埔的被城中村包围的天河东三溪一带也要卖20多万，你能说它卖20万就真的值20万吗，我只能说喜欢就买吧。

没错，各有各的竞争力，各有各的稀缺性，各有各的购买力，这才是我想说的，只站在自己的角度去理解一定是错的。

三、没得选的价值也是价值

琶洲南有成长性，但是也有它的缺点，这些享受现成的二手业主不见得会换到配套还完全没有的琶洲南，除非是换更大面积，卖掉珠城的保利心语也是为了去追求琶洲南更大面积的四房。

因为同样稀缺性大面积的除了珠江新城东区，剩下就只有一个保利天悦了，但这两个地方单价高总价高。

接盘侠也会考虑自己的工作半径和配套是否匹配自己的需求。

看完以上逻辑，你应该明白了这几个二手小区放盘少，业主的价格下不来的原因了吧，现在和这几个二手单价差不多也算合理，毕竟一手房有一定的溢价也能接受，但是二手市场的时候买家还是会对比总价和单价的。

不是不让你去买琶洲南，也不是让你一定去买二手，目前这些二手的放盘价着实也下不了手，业主们长持别卖就是了，相当于也是把客户送到了琶洲南手上。

今天的逻辑讲起来好像有点复杂，但其实也很简单。

在以上框架范围内的区域里，地段差异不大，除非是一线望江大平层。

琶洲南是带着高光来的，溢价肯定是有的，只是买家没得选，按照现在政策越来越放松的情况下，琶洲南去化应该会很快，买晚了可能没货了，再等下去也可能错过1.5成上车的机会。

而且暂时又还看不到同地段里有其他新盘出来取代，怕就怕行情真的来了你又错过了，这些都是买家对未来市场的心里预期造成的，求一下拿着钱想要入场的高端改善买家心里的阴影面积吧。

未来琶洲是向东边万胜围方向发展的，附近肯定还会有宅地出让，当然不建议大家等，不确定性太大，未来东边的地块也是地王，会比现在的更贵。

希望这篇文章能帮到你。

以上

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