楼市由“分城施策”,转入“分线施策”

邓浩志谈地产 2024-05-29 12:44:44

文|邓浩志

5月24日,广东省宣布下属19个城市调整房贷政策,首套首付最低15%,二套25%,取消利率下限,并且对第三套贷款采取“认贷不认房”的政策。

不过重点是:广州和深圳两座城市暂不执行以上政策。

不但广州,深圳,其实北京、上海也有类似情况。过去一周,全国各地基本都以省委单位,全面下调了购房首付比例和下调了房贷利率。但唯独四大一线城市依然坚守相对严格的房地产调控政策。回看过去这几年,不难发现只要有一线城市的“帽子”,房地产政策就必须比其他城市更严格。这似乎已经形成了一种默认的“规矩”,所以“分城施策”作为地方制定房地产政策的基本依据已经发生变化。

我们拿广州和杭州的楼市进行比较。最近几年无论成交量,成交价,库存情况,广州都明显比杭州差,而且差不少。但就新房库存看,广州高达20个月,杭州目前才9个多月。广州楼市属于供大于求,杭州供求平衡甚至略有供应不足的可能。但广州就必须跟着北京,上海,深圳的比较严格的调控政策走。而杭州可以和其他省会执行另一个宽松得多得多的标准。

什么叫因城施策?按目前四个一线城市的现状理解,应该不单纯是以市场问题为导向,很可能还有政治考量,舆论影响考量,示范效应考量等多方面因素。

以为“分城施策”,其实“分线施策”

5月24日,珠海宣布全面取消住房限购、限售政策。别看珠海城市不大,全面取消限购其实不简单。因为珠海南接澳门,东连香港(港珠澳大桥),港澳两座城市房价都是超级高。珠海由于临近优势,是能吸纳港澳客户购买的。另外珠海作为南方滨海城市,环境优美,气候怡人,所以也能受全国投资资金关注,受“候鸟”需求的青睐。虽然规模上珠海只能算是个三线城市,但单看楼市这一个指标,珠海可以算是一线或准一线级别的。珠海都松了,其实也没什么地方一定要坚持的。我同意孟晓苏的建议,全国全面取消限购、限售、限价等等政策。让市场自行调节,实现价格平衡,供求关系平衡。

但事实上我们的房地产政策似乎并不是 “分城施策”作为标准,而是采用“分线施策”的标准。也就是说,哪怕楼市不景,库存高,但由于是一线城市,就应该采取偏严格的限制性政策。最典型的代表就是广州。而如果这座城市只是二三线城市,虽然其楼市表现不错,库存也不高,但却依然可以继续松绑各种限制,有机会采用更加市场化的办法进行调控,最典型的代表就是杭州,成都。

“分线施策”而不是“分城施策”是当前中国房地产市场的一个新现象。到底要不要?好不好?我们需要更客观的评价。

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