总投资68.5亿!自持100%!正弘助推郑州第一商圈起步!

梦之看房产 2023-12-29 23:05:10
不出意外,25号和26号二块地被正弘摘走了。

上图:郑东25号地喜报

上图:郑东26号地喜报

上图:正弘2宗土地位置

正文

感谢关注《楼八地产研究所》,我是宇文播(微信:zzbb2017),一个专注郑州城市发展和高端地产研究的机构。在产业引进方面,政府对这2宗用地进行了合并要求。具体要求如下:定位:高端街区商业、高端酒店、5A级写字楼和博物馆总投资额:68.5亿年税收:100万/亩(1.3亿)提供就业岗位:12000个体现在分地块上,就是以下条件:其中(A-01-05)商业地块:总面积:64235㎡(96亩)自持比例:不低于13.5万㎡(含地下)国际知名品牌:不低于40家博物馆:引入一家博物馆,且不低于3000㎡投资额:不低于38.5亿自持比例:100%其中(A-01-03)商务地块:占地:20025平方米(30亩)酒店:必须引入高端酒店一家,在“瑰丽、瑞吉、康莱德、W”这四家中选择一家。写字楼自持面积:不低于12万㎡投资额不低于:30亿我们谈谈这里面的关键点一、关于国际品牌引进、博物馆引进、酒店引进都不是大问题,这个位置,这个产品,品牌引进难度极小,正弘应该都不需要招商团队。二、自持比例基本上100%,从商业到办公,能出售的体量很少,这就十分考验正弘的商业运营能力,从目前情况看,这问题不大。三、总投资68.5亿,这是一笔巨大的资金,虽然要求是在7年内完成,但年投入也是近10亿,而且前期投资占比很大,当然,即使有一些政府政策条件做支撑,这对正弘的现金流考验依然很大。一句话,《楼八》认为:这个地块对正弘是机会,也是挑战我们知道,商业正弘是专业的,但办公就不是特别擅长了,东地块的商业本身规模不大,但西地块12万多㎡的办公去化并不乐观。一、要面对全市办公物业供应严重过剩的局面《楼八》盘点过郑州东站西广场的写字楼市场,算上烂尾+未开发地块+其他楼栋空置,整个西广场有50%以上未利用,东广场巨大的写字楼现在基本上还未启动,金融岛的写字楼金融机构铁定是用不完的,预计7成以上未来要面对市场……这么巨大的写字楼供应过剩,正弘应该知晓。二、郑州地标写字楼的运营困境因为居高不下的物业费,大玉米和双子塔的租金情况和空置情况我在这里不再多说,总之一个字:难。比起普通的写字楼,难上加难。三、华润写字楼的竞争开发周期晚了几年,华润的写字楼会大大吸收本来就不多的片区地缘客户,而后来者正弘还要面对被洗劫后的写字楼客户。一句话,《楼八》认为:正弘之难不在商业,而在办公跳开正弘的办公,只说商业,还是那句话,丹尼斯要瑟瑟发抖了,因为:郑州第一商圈起航了!看下图:上图:郑州目前商业格局上图是郑州年营业额10+的商业体分布:

大卫城80亿

正弘城50亿

锦艺城20亿

万象城20亿

都是“城”啊!

国贸360商业14亿

丹尼斯人民路14亿

新田360项目14亿

丹尼斯花园路11亿这8大商业,丹尼斯占3个,再加领头羊,实力依旧强劲。这8大商业,形成2大主商圈,即二七商圈和蓝堡湾商圈。但,这一切未来5年将彻底改变第一,大卫城必须交出第一的位置。相信郑东万象城和正弘东区项目一定会分走大卫城很大的高端消费,同时,丹尼斯的客户口碑太差,也不太适合在领头羊的位置。第二,东区商圈崛起,占领第一商圈位置。未来的格局是,郑东万象城pk大卫城,正弘pk万象城,新田360pk人民路丹尼斯。东区的商业一直起不来是因为缺一个带头大哥,现在不缺了。

结语

当然,其实我还是在想胖东来,如果东区再落位一个胖东来,基本就可以把大卫城打得站不起来。但现在看,还不太现实,毕竟如果胖东来要来,都不需要丹尼斯,甚至几乎所有的商业可能都不愿意,毕竟胖东来的“客户员工至上”的模式就像一个“恐怖幽灵”,所到之处,片甲不留,围堵,那是必须的。感谢关注《楼八地产研究所》,我是宇文播,专注郑州城市发展和高端地产研究。
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  • 2023-12-30 13:12

    大手笔,正弘牛逼[点赞]