9月，30个重点城市成交面积为1205万平方米，同比下降23%；双节期间重点42城成交同比微增2%，但与今年五一假期相比，跌幅达到11%。

三季度，共计约133个城市发布了关于地产宽松政策；8月底9月初，北上广深四大一线城市官宣认房不认贷政策，随即，南京、青岛等11个核心城市取消限购；政策密集频发，买房人依旧不见增加。

短期政策可能会让市场活跃，但依旧面临后续购买力不足等情况，整体难复苏。

而政策效果能否持续，也是诸多原因导致。

一、整体环境

目前的房地产已经出现了供求关系本质性的变化，大环境的不景气，让购房者变得越加谨慎；即使有买房需求，依旧会结合自身的经济负担能力，量力而行。

而且，房子依旧处在很强的金融价值属性中，很多房产能否保值、或者能否增值，仍然是购房者们首要考虑的因素之一。

让房子完全去金融属性，回归纯自住需求，这一点不容易。

二、人口

10月12日，国家卫健委发布了2022年全国出生人口总数：956万人。

未来两年的人口出生总量可能会跌至700-800万。

本来就是供大于求的市场，随着人口的负增长，老龄化加速，需求和购买力也在不断萎缩。

三、“认房不认贷”，陷入僵局

本以为一线城市的认房不认贷会是大招，可最终的结果还是“隔靴子挠痒痒”；认房不认贷本质是通过改善来拉动市场，拿上海来说，改善买家只能“卖旧买新”，但现在接盘侠都没有；外地买家虽然首付比例降了，但上海房价这么高，很多人要通过卖掉外地的房子来置换，但问题是，除了一线城市，其他城市二手房也只能打骨折来卖。

政策效应远不如预期。

四、“真金白银”利好没有

就拿第三点的认房不认贷来说，房贷还是要还，利率和税费都没有减，二手房税费，十几万、二十万是家常便饭，加上中介费，光是这两样加起来，可能就能抵得上其他城市一套房的首付款了。

五、对政策还有期待

现在，除了一、二线城市，其他城市的政策基本已经到底了。

据易居调研结果显示，绝大多数的改善购房者认为，未来政策将会进一步放松。

尤其是随着一线城市广州放开部分区域的住宅限购，其他核心一二线城市的购房者也对政策调整空间报以更多期待。

进入四季度，期待政策的呼声愈发高涨，在市场大环境不确定因素较多的情况下，部分购房者会考量自身的经济承受范围、加杠杆的力度、是否有实质性的优惠等，谨慎买房；另外，还有很多真正的刚需也在等上海小幅度的放松限购，类似于单身外地置业需求等；从三季度的市场情况来看，政策的工具箱还有必要再次打开。