开什么玩笑!海珠要凭借旧改超过天河

房地产高手拿铁 2024-05-15 21:46:42

海珠康乐、鹭江旧改规划获批,我想讲几点我的看法。

一、对海珠城市界面的提升是有很大帮助的

海珠中西部还是有不少城中村的,康鹭这里不仅有城中村,还有一大片中大布匹市场,拆的是城中村,批发市场没那么容易搬,毕竟是全球最大的布匹批发市场,也是广州分红最多的一个地方。

周期一定很长,预计起码是十年,还得先建回迁房。

相当于4个猎德,商品房有100多万方,如果是改善的话,大概6000-7000套货,并不是特别多,而且分四期开发,按照合生这个调性,一时半会出不来。

广州塔下面的珠江帝景和紫龙府有两块很好的地,也是合生开发,到现在也是没啥动静,一拖就是二十年。

印象中合生旧改最快的就是科学城的合生中央城,大概是四年,但康鹭这里跟郊区不同,拆迁难度大,而且商业学校占比较高,这些是只开花不结果的,后期会不会再改规划不好说,时间长了什么都有可能。

所以暂时来讲,对周边房价没影响,要等这个旧改盘的还是早点散伙吧,前期入住的未来很长时间都是尘土飞扬。

不过周边租金肯定会提高,城中村那些新广们也得要出去租房了,有钱的村民也会在附近买,对中海大境还是有好处的。

二、再造一个猎德肯定不是它的目标,他要造的是琶洲保利天悦

我猜上面是它的口号,但最多也只能对标杨箕。

猎德旧改没有商品房,只有写字楼公寓回迁房,猎德村夹在东区豪宅和珠江新城中间,它不需要多牛逼,只需要挨着别人就行。

而康鹭谁都不靠,只能自己造,就像十年前保利全面旧改琶洲一样,保利的成功大家都看到了,但合生再造一个琶洲保利几乎不可能了。

合生是民企,赚钱优先,拉不来那么多的产业给你,也没看合生做成过啥大型商务区。

从能力和资金来看,肯定不能和保利来比的,但梦想还是要有的,起码我觉得这么好的一块地,能做成富力旧改的杨箕就已经非常了不起了,别最后拖成沥滘旧改一样那就麻烦了。

三、说一下地段的价值

虽说中海大境拍了个5.2万的楼面价,卖的是7.5-10万的房价,这个旧改的康鹭评估之后的地价成本只有27340元/平,利润是非常高的。

地价不贵,房价一定贵,合生可以拖着慢慢卖,就跟紫龙府一样,拖下去就是为了卖得更贵。

到时卖多少钱还得看具体什么位置做什么产品,户型怎么样?

这个地段肯定是比不了杨箕,琶洲,猎德的,海珠的重心还是在琶洲,其他所有板块都是属于琶洲的后方,还得要靠琶洲和珠江新城来滋补。

这个地段是升级版的海珠西,价格可以类比海珠西的江景房,我有公园你有江,就和中海大境目前卖的价格逻辑类似,虽然更靠近琶洲,但是售价和海珠西滨江东的江景房差不多,并没有过多的地段稀缺性溢价。

所以我才说它和杨箕差不多,杨箕更靠近珠城,但是售价却蹭不上珠城。

四、未来海珠房价会不会全面超过天河

就目前来看,海珠也只有保利天悦和琶洲南超过十万加,其他都是在3-8万之间。

天河这边的均衡性差一些,主要是地段差异太大,分化非常严重,导致贵的跟国际一线接轨,便宜的跟增城有得一拼,从2-30万都有。

全面超过还为时尚早,毕竟人口和经济,天河都是碾压海珠的,我更多的是把天河海珠当成一个整体来看。

天河这边能出的都是大牌,比如员村南向一线望江,还有金融城到三溪一带,都是可以制造超级地王捅破天花板的地方。

如果你的预算是在1000万以内,选择适合自己的就够了。

如果你的预算在1000-2000万以内,海珠可能更合适,目前这种中间段位正是发展前期的产物,向上可链接顶级稀缺性的大平层,向下又拉开了和下限的差距,比较符合当前高级中产的目标需求。

回到开头,旧改始终是好事,在城区造城一定是效率最高,价值最大化的,比用百年大计去拉动南沙知识城更有想象力。

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