作者 | 唐青林 李舒 杨巍北京云亭律师事务所*

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实践中合作开发房地产合同解除后，部分当事人认为自己的损失未得到充分弥补，请求依据合同中的利润分配条款分配项目利润，该请求能否获得法院的支持？最高法院对此持否定态度。有鉴于此，当事人可事先在合作开发房地产合同中增加结算和清理条款，以增强合同解除后问题处理方式的可预见性，避免对相关问题的处理发生争议。

裁判要旨

合资合作开发房地产合同中关于利润分配的约定，系合同的主要内容，不属于结算和清理条款，因此当事人在合同解除后不再享有依据该约定分配利润的权利。

案情简介

一、晶鑫公司与康莲签订《房地产联合开发合同》，合资合作开发房地产。

二、后晶鑫公司与康莲签订补充协议，约定解除《房地产联合开发合同》，晶鑫公司退出案涉项目的合资合作开发，康莲退还晶鑫公司全部投资款项。

三、晶鑫公司主张其在合同解除后仍享有分配利润的权利。一、二审判决认定，晶鑫公司与康莲就《房地产联合开发合同》约定的相应权利义务已经终止，晶鑫公司不再享有该合同项下权利。四、晶鑫公司不服，向最高法院申请再审，主张其与康莲虽然约定变更后由康莲开发案涉项目，并承担开发的风险，但这并不能得出晶鑫公司对变更前项目利润分配不再享有权利的结论；案涉项目销售收入已超一个亿，晶鑫公司未分得任何利润，显失公平。最高法院裁定驳回晶鑫公司的再审申请。

裁判要点

最高法院认定晶鑫公司不享有利润分配权利的原因在于，晶鑫公司与康莲已协商一致，解除《房地产联合开发合同》，《房地产联合开发合同》约定的相应权利义务已经终止，晶鑫公司不再享有该合同项下权利。晶鑫公司认为其在合同解除后依据结算清理条款仍享有分配利润的权利，对此最高法院认为，“《房地产联合开发合同》中关于双方利润分配的约定，系合资合作开发房地产合同的主要内容，显然不属于合同中的结算清理条款”，因此晶鑫公司的主张缺乏事实和法律依据。

实务经验总结

一、合作开发房地产合同解除后，当事人可以请求恢复原状、赔偿损失，主张违约责任等，但是无权请求依据利润分配条款进行利润分配。二、当事人可事先在合作开发房地产合同解除后投资、收益的处理方案、损失的计算方法等，即增加结算和清理条款，避免在合同解除后对相关问题的处理发生争议。

相关法律规定

《中华人民共和国合同法》（已失效）第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第九十八条 合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。

法院判决

以下为法院在裁定书中“本院认为”部分对该问题的论述：

晶鑫公司与康莲以及晶鑫公司、康莲、博元拍卖公司于2010年5月15日签订的协议及补充协议明确约定，晶鑫公司退出与康莲就案涉项目的合资合作开发，双方原《房地产联合开发合同》及《补充协议》解除，康莲退还晶鑫公司全部投资款项。上述协议约定已经实际履行完毕，一审、二审判决认定，晶鑫公司与康莲就《房地产联合开发合同》约定的相应权利义务已经终止，晶鑫公司不再享有该合同项下权利正确。《房地产联合开发合同》中关于双方利润分配的约定，系合资合作开发房地产合同的主要内容，显然不属于合同中的结算清理条款，故晶鑫公司认为其在合同解除后依据结算清理条款仍享有分配利润的权利，缺乏事实和法律依据。上述解除协议就原合作协议解除的约定清楚，补充协议进一步约定晶鑫公司不再承担案涉项目的开发风险，全部风险由康莲承担。现晶鑫公司已经退出案涉项目，康莲也已退还全部投资款。本院认为，合资、合作开发合同的基本特点为共同投资、共担风险、共享利润，合作合同解除后，晶鑫公司退出合作项目，不再承担开发风险，其主张分配开发利润，缺乏事实和法律依据。虽然双方上述解除协议有“未尽事宜双方协商解决”的约定，但就该约定系指向晶鑫公司继续享有原合作开发合同项下利润分配权利的事实，晶鑫公司应提供证据证明，在晶鑫公司未举证证明的情况下，二审判决认定该约定系指双方当事人可以就解除协议中未明确约定的解除开发合同之外的事项另行协商解决，并无不当。晶鑫公司主张其与康莲、博源拍卖公司签订补充协议，要求博源拍卖公司作为担保方，隐含了晶鑫公司对案涉项目具有利润分配的含义，但未就此提供其他证据证明。本院认为，结合晶鑫公司与康莲签订的解除协议中约定，康莲负有退还晶鑫公司投资款500万元义务的事实，不能认定博源拍卖公司的上述担保系就项目利润分配义务的担保，晶鑫公司的上述申请再审理由，不能成立。由于晶鑫公司退出案涉项目开发后，不再享有分配项目利润的权利，故一审、二审法院对晶鑫公司提出的调取证据核实案涉项目实际利润之申请未予准许正确。

案件来源

康莲、博尔塔拉蒙古自治州博源房地产开发有限公司、博尔塔拉蒙古自治州博源拍卖有限公司、康江文与博尔塔拉蒙古自治州晶鑫房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷申请再审民事裁定书，[最高人民法院(2015)民申字第94号]。

延伸阅读

裁判规则一：合作开发房地产合同中关于可提前或阶段性按比例分配利润的约定可视为具有清算性质的条款。于文正、孙怀美与威海天和房地产开发有限公司、闫伟健合资、合作开发房地产合同纠纷申诉、申请民事裁定书[最高人民法院（2016）最高法民申3419号] 认为，“综合《合作备忘录》第三条‘双方持有比例’及第六条‘项目运行过程中，万隆公司与被告天和公司双方同意可提前或阶段性按比例分配’的约定，‘万隆公司在该项目中占55%，天和公司占45%’可视为具有清算性质的条款。退一步而言，即使合同的权利义务终止，也不影响合同中结算和清理条款的效力。故原判决综合本案的实际情况，依照该条款的约定进行清算，适用法律并无不当。”裁判规则二：合作开发房地产合同解除后即已终止履行，当事人不再享有利益分配请求权。福建新高升房地产有限公司与福建嘉龙房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院(2014)民申字第923号] 认为，“嘉龙公司主张《项目合作协议》明确约定了嘉龙公司投资款的返还时间及收益的分配时间，且实际住宅面积已经最终审批确定，投资总额也据此可以确定。即使协议已解除，也应当对案涉项目进行评估清算后确定应当返还嘉龙公司的款项。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同因嘉龙公司违约已解除，尚未履行的合同应终止履行，已经履行的部分，可以依当事人的要求恢复原状，即返还嘉龙公司投资款。福建高院认定嘉龙公司的1500万元投资款是货币，系可以返还的种类物并判令返还，并无不当。嘉龙公司作为违约方，其自身违约行为导致合同解除，合同已终止履行，对于其要求根据约定条款进行结算，对已投资的份额参与分配收益的请求不成立。福建高院判决适用法律正确，应予维持。

*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章写作时所在工作单位。