一直以来，房子在中国人心目中的重要性都是无可代替的存在。一方面，受“有房才有家”等传统思想文化的影响，在大多数国人眼中，房子就是家的“代名词”；而另一方面，房子对于绝大多数人来说，也是一种心灵的寄托，更是人们拥有归属感以及安全感的前提条件。

尤其是在城市化日益发展的当下社会，房子的重要性更是显现得淋漓尽致。根据“七普”的数据显示，截止到2020年，我们国家的城市化水平已经达到了63.89%。要知道，在2000年的时候，我们国家的城市化率仅为36%，也就是说，在过去二十年间，我们国家的城市化率提高了27.89%左右。

如果按照总人口约14亿人来计算，那么，我们可以得出一个数据，即每年大约都会有1800万~2000万农村人口进入城市生活。

值得注意的是，对于进入城市生活的这些人来说，首先面临的就是住房问题，要么租房要么买房。两者相比，租房的成本会更低一些，但是，缺点也很明显，比如生活不够稳定、没有归属感等等。买房虽然可以解决租房的缺点，但是，购房成本相对较高。

根据国家统计局的数据显示，截止到2020年，全国的平均房价已经达到了9860元/平，也就是说，想要在大多数城市买一套100平左右的小三居，至少都需要花费上百万元左右。

这对于普通工薪家庭来说，可谓是一笔“巨款”，没有几个普通工薪家庭能够轻轻松松拿出这笔钱。可是，对于一些想要长期在城市中生活以及工作的人来说，买房又是不可避免的，毕竟，房子已经不仅仅是用来居住的场所了，它还与婚姻、教育、养老、医疗、家庭财富等种种社会行为有着密不可分的联系。

所以，在面对买房的时候，绝大多数家庭都会比较犹豫。当然，除了高房价以外，还有一个原因也让很多买房家庭感到犹豫，那就是担心买房以后房价会下跌，自己高位接盘，得不偿失，尤其是在当下楼市调控持续收紧的背景下，有些城市的房价已经开始出现下跌的趋势，凡此种种，没有几个普通家庭在面对买房的时候不会感到犹豫。

为此，很多人都会产生这样的疑问：今明两年，应该“尽快买房”还是“持币观望”？关于这个问题，经济学家马光远用“3个20%”说清楚了。

首先，经济学家马光远认为，未来只有20%的城市住房拥有投资价值。其实，这句话的意思就是指未来的楼市会产生分化，即不同城市的房价走势会有所不同，而不是像过去多年那样，不分城市、不分地区的房价普涨。

比如北京、深圳、上海等大城市，因为这些城市的经济水平发达、经济结构多样化、就业岗位充足、人均收入高，所以，就会吸引更多的人前往这些城市打拼、奋斗，如此一来，就会给这些城市带来更多的住房需求，有购房需求的支撑，这些城市的房价长远来看仍然会有上升的空间。反观一些经济结构单一、经济基础薄弱、就业岗位稀缺、人均收入低的三、四线小城市，会出现源源不断的人口流失，人口流失会带来住房需求的释放，长远来看，房价便没有了支撑，这样一来，房价会出现下跌自然也是正常现象。

所以，对于购房者来说，弄清楚什么样的城市住房还有升值空间，什么样的城市住房会迎来房价回调，是买房与否的前提。

其次，经济学家马光远认为，未来只有20%的开发商能够活下来。理由很简单，随着楼市调控的持续收紧，房地产的红利期也逐渐会褪去，特别是近两年，楼市调控剑指房地产金融领域，房地产金融监管不断升级，开发商的资金压力非常大。

要知道，房地产开发是一个极度依赖现金流的行业，一旦开发商的资金压力得不到缓解，是极容易引发资金链断裂等情况发生的。尤其是过去多年，大多数开发商都是依赖高负债、高杠杆才得以维持项目开发、企业运转的，所以，房地产金融的收紧，无疑是给大多数开发商，尤其是高负债的开发商进行了一次“断奶行动”，长远来看，随着这场“断奶行动”的持续深入影响，经济学家马光远的未来只有20%的开发商能够活下去的预测也就并非空穴来风。

最后，经济学家马光远认为，未来只有20%的楼盘值得购买。这句话的意思是指：楼市分化不仅存在于不同城市间，也存在于同一城市的不同区域间。随着时间的推移，人们对于居住体验的要求会越来越高，这是必然的，由此一来，对于那些居住体验不高的低品质楼盘可能会逐渐被淘汰，而那些真正居住体验好的高品质楼盘将会越来越受欢迎。

综上所述，对于今明两年，应该“尽快买房”还是“持币观望”也就一目了然了。即对于那些城市发展潜力大、口碑好房企所建造的房子、以及居住体验高的品质楼盘，如果有需求，则按需购买。反之，对于那些发展潜力小、人口流失严重的小城市，以及高负债房企所建造的房子、低品质楼盘等，“持币观望”或许是最好的选择。对此，你怎么看？

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