在“房住不炒”的大背景下，曾经那个“闭眼买房”的时代结束了。面对严重分化的楼市，在福州买房已经是技术活。

比如那些因为喜欢某一个单项因素，诸如区位、景观、户型、甚至展示区、样板间，加上朋友一句“你喜欢了就买”而冲动购置房产的人，大概率要被市场教训了。

因为，当你需要变卖的时候才发现，房子的价值，不仅体现在某一个因素上，而是体现在整体各方面上。

1、

对于刚需来说，或者刚改，以前在福州买房的思路是，先买近郊，再向市区置换，最后跳到中心区。在2009-2017期间，这个方案堪称是屡试不爽。

但是，这一切，有两个前提上：

第一，我们买的房子，一定要保值。无论面对怎么样的楼市，价值依旧坚挺。请记住是价值要坚挺，价格可以浮动，但是价值必须要有；

第二，我们买的房子，要能卖得出去。只有人愿意接手我们买在近郊的房子，我们才有钱买入主城；同样，市区那个卖给我们房子的人，也才有钱买入中心区。

通过这个置换价值链条，我们一道实现住房条件的跃级，同时我们的财富也在不断积累。

但是，如果这两个前提被打破，那些原本承载着我们美好生活梦想，就会变成大坑的存在，成了的不动产资产。

2、

现在，我们正在面临的，就是上述前提被打破后，带来的残酷现实。未来的房地产市场，将进一步分化，一部分劣质资产，还会持续贬值，而另一部分资产，将会回归到合理区间，甚至持续增值。

反映在二手房市场方面，我们看到同样是2020年买房，但是由于选择不同，如今房产价值也不同。

在2020年，我们曾经探讨过同期入市的榕心映月和万科金域时代，查询当年的部分开盘记录：

开盘时间：2020年9月23日

开盘情况：本次推售11#/2-32F/1F架空/2T4/124套，12#/3-32F/1-2F架空/2T4/120套，共计244套；毛坯备案均价28494元/㎡。

优惠情况：无优惠。

产品信息：97㎡/3房/122套，115㎡/4房/122套，共计244套；客群以安家落户/城区改善/城区分巢为主。

开盘时间：2020年12月26日

开盘情况：推3-2#/18F/1-2F底商/2T4/64套，6#/23F/1F底商/2T4/88套，共计152套；折后均价30319元/㎡精装（3-2#：28889元/㎡，6#：30977元/㎡）；备案均价31529元/㎡（3-2#30146元/㎡，6#32166元/㎡）。

优惠情况：满100万2%优惠，总价减5.5万（含认筹优惠），准时签约优惠1万，6#楼12月30日前付款可享受2万元额外优惠；一次性99折。

产品信息：72㎡/两房/16套（A2户型），72㎡/两房/16套（A5户型），95㎡/三房/32套，114㎡/四房/44套，149㎡/四房/44套。

3、

区位对比，榕心映月是纯商，位于金山核心区有地铁2号线，万科金域时代部分楼栋配建安置房，位于火车站有地铁1号线；社区对比，榕心映月是行列式布局毛坯交房，万科金域时代是围合式布局精装修；

从社区参数来看，万科金域时代项目占地面积3.45万㎡，总建筑面积约20.5万㎡，计容面积14.8万㎡，共两层地下室，地面一共10栋主体建筑，分别为上部共6栋塔楼（最高33层）、3栋独栋的配套商业（最高7层）、1个幼儿园。

其中，住宅面积约12万㎡，占比85%，含普通商品房和回迁安置房，回迁安置房569套、商品房744套。商业面积约2.15万㎡，占比14%，为一栋七层SOHO、两栋二层商业内街和部分底层商业；幼儿园面积3000㎡。

两个特点：安置房和容积率4.28！

在2020年文章，我们就预见到同样预算，榕心映月性价比要优于万科金域时代。

目前二手房已经有成交案例，榕心映月成交在3.4万，万科金域时代成交在2-2.3万期间，分析这些2万出头房源，如果说是安置房，那么对于其商品房部分价格冲击很大；如果是商品房，那么肯定是亏的。进入202年，榕心映月还变成学区房，这在2020年买房时候，可能谁也想不到，只能说买房有时候运气，也很关键。

在11月底，火车站北侧新店东片区将迎来500亩宅地冲击，新的地块规划更好，势必对万科金域时代二手房进一步施加压力。

无论是刚需还是改善，买房这个行为，就是一种投资行为，当然在自住阶段，投资属性不会显示出来。可一旦在不同的人生阶段产生新的诉求要换房，流通性就非常关键。这时候当初的选择导致的机会成本不同，就会显示相当明显。