继昨天成功出让了高新区的2宗土地后（最终由中建方程和正弘置业摘取），今天郑州市继续供地。今天一共出让6宗土地，5块是城改用地，只有1宗公开地，也是今天土拍唯一且最大看点。楼八在外地，无法做图，凑合看吧。上图黄色方框就是这块地的位置。这块地位于中原路南侧，和郑州市政府间隔二个街区，直线距离大约680米，地理位置得天独厚。再加上总价不高，传闻，这是这二天土拍市场上最被看好的一块地。【1】

国安要求

感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。也正是由于地理位置好，紧邻政府部门，所以进了“国家安全控制区”，它的规划设计就不可避免地牵涉到国家安全问题了。在《地块特别情况说明》里，项目那开工前是需要提交“国家安全部门审查意见”。于是，在19号地块的10个出让条件里，其中的第4条是这么规定的： 4、委托规划地块在修建性详细规划阶段及后期建设实施过程中应与国家安全局进行对接，符合国家安全防范要求。在这一条里，几乎每个标点符号都很关键。第一、国家安全防范要求我搜了一下相关资料，网络上没有，这个应该是没有固定条款的。楼八理解的是：只要是有安全需求，那项目规划必须要满足。本来，想举个例子，但仔细想了想，为了“保障咱们国家的安全”和咱们“自身的安全”，这例子不举也罢。没有固定标准的东西实施起来相对复杂。第二、规划、建设双时期在这一条里，有二个前置定语，分别是“修建详细规划阶段”和“建设实施过程中”。《楼八》从字面去理解就十分简单：不论是在规划阶段，还是在建设阶段，都必须符合国家安全防范要求。这个对房地产项目的开发就存在一定的不确定性因素了，甚至不排除开发商要选择现房销售。因为“双时期”要求，所以，即便是规划阶段过了，开始建设，然后预售，但，即便是房屋销售之后的“建设实施过程中”，如果一旦需要满足安全要求，就存在规划变更的可能性。如果变更，那就要牵涉到已购房客户的合同履约问题……现在的客户……对吧，很难沟通的。国家安全至上，这个没啥说的。据了解，就是因为这个问题，有房企投资部门被规划设计部门紧急建议放弃。不知道正弘坊的超高层取消和这方面有没有关系……但，《楼八》认为正弘那个超高层取消是好事，毕竟目前郑州的办公市场存量足够。最近很热的河南饭店地块不知道是不是在“国家安全控制区”范围之内吧。其实，在国家安全控制区的土地可以降低容积率做洋房，挺好的，符合目前地产发展方向，也保证了国家安全。【2】

其他要求

这个地块的出让条件还有。其中第1条是这么规定的：1、按照《郑州市人民政府2023年第4次土地供应协调决策工作会会议纪要》(【2023】94号)要求，幼儿园建筑面积上限按照容积率 0.7进行控制，119-2-2地块内应配建6班幼儿园1所，应有独立院落和出入口，用地规模3240平方米，建筑面积不大于2268m²。配建幼儿园在过去很有必要，也很正常，但随着婴儿出生率的调整不知道要不要调整，这是题外话。这个地块本身很小，只有24亩地。我看了一下幼儿园的用地规模要求是3240平米，折合亩数约5亩。24亩-5亩=19亩好巧！不知道这块地叫19号地和这有没有关系？一旦降到这个规模，渐渐的，他的“段位”就开始向“玥园”和“经纬归臻”看齐了。当然，《楼八》不是说这三个地块不好，而是有了共性“核心地段的小地块”。有人喜欢大地块，有个人喜欢小地块。但是，也不能过小，如果“玥园”和“经纬归臻”规模扩大到30亩以上，那售价至少要加3000元跑不掉的，这个我们不否认。所以，一旦超过25亩或者30亩，地块属性就会上一个台阶，所以19号地配建幼儿园之后，质素还是差了一些。当然，不止自身因素，周边也受牵制。地块北侧就是恒大云玺，那项目规划设计也必须满足恒大云玺的日照需求，这个也比较复杂。看下图。上图是容积率5.09的恒大云玺，它的南侧，红色箭头即为19号地块。从位置关系看，要想保证云玺南侧二栋楼的低区楼层的采光，还是有点难度的。看过来看过去，基本可以确定，谁拿了这块地，规划设计部分真的要费点心思了。【3】

谁的云玺？

原本看起来一块十分不错的地块，感觉扯之后，变成了一块普通的地块。

即便如此，在一线房企的放弃下，在诸多难题的爆漏下，来自尉氏县的通达置业还是强势摘下了这宗土地。《楼八》看来，这就是冲着它的未来来的。回顾一下云玺的开盘。2020年11月14日，项目4栋楼390套房源全开，成交338套，去化率86.7%，其中位置好的2栋楼，1秒钟完成清盘。项目在3410元/㎡的楼面价下，实现了2万-2.1万元/㎡的销售均价，利润率爆炸。我们来看19号地的情况。地块容积率2.5，起拍价24341万元，起拍楼面价6053元/㎡。这个楼面价相比3410元/㎡，贵了2643元/㎡。但是，这个2643元/㎡，相比容积率从5.09降到2.5来说，可以忽略不计了，甚至还算是进行了优化。所以，如果市场还能按2.0-2.1万元/㎡的价格秒清，其利润空间依旧很大。单纯的计算经济账，不考虑国安、不考虑规划设计、甚至不考虑目前市场格局及竞争态势，这块地的确不需要考虑，直接摘。没有任何一宗地面对的时代是相同的尉氏通达置业是2022年刚成立的公司。地块总价不到3亿，其实有势力摘的企业还是很多的，即便是县城级房企，也不例外。具体尉氏通达置业什么来历，这个问题就留给评论区了……无论如何，最后，《楼八》祝福19号地，祝福尉氏通达置业，祝福这家新房企给郑州带来优秀的作品。【4】

其他地块

说完19号地，我们来看看其他地块的情况。

14号地：

占地35.9亩，容积率2.9，住宅，起拍总价43890万元，起拍楼面价4702元/㎡，城改，属于二七区孙八砦的城改安置用地，前期为名门运作。

出让结果：郑州中鼎置业（郑州建设投资集团）底价摘取。

15号地：

占地35.43亩，容积率3.5，起拍总价35944万，起拍楼面价4348万元/㎡，城改用地，管城区柴郭城改，前期为康桥运作。

出让结果：郑州达诺置业（信达地产）底价摘取。

16号地：

占地56.9亩，容积率2.5，起拍总价32620万，起拍楼面价3439元/㎡，属于惠济区花园口城改项目安置用地，惠济城投前期运作。出让结果：流拍。

20号地：

占地40.27亩，容积率5，住宅用地，起拍总价54549万元，起拍楼面价4064元/㎡，属于中原洛达庙城改项目，前期万科和国信置业前期运作。出让结果：终止。

21号地：

占地52.1亩，容积率3.3，起拍总价52567万元，起拍楼面价4586元/㎡，属于金水二十里铺城改项目，安开混合用地，名门前期运作。出让结果：终止。结尾

楼八的话

没什么说的，不想说了。感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。