房价未来是涨是跌的证明题

逻辑决定未来 2024-05-09 06:26:38

有的人说降价才能去库存,有的人说涨价才能去库存。说降价才能去库存的评论区是赞誉和认同的特别多,而说涨价才能去库存,那必是热闹得很。

在论证之前,先讲一下钱与资产价格的关系。众所周知,纸钱的价值不是纸的价值,而是资产赋予钱的价值,就是一个国家有多少资产,你发行了多少钱,如果这些资产全部用作抵押把钱贷出来,那么资产的价格就是总的M2/抵押物的最小计价单位总量。商业银行之所以愿意把钱贷给你,是根据当时和未来评估你的抵押物价值,用抵押物作抵押贷给你,这个过程也是实时对钱赋值的过程。愿意贷款的人大多都是为了投资做生意赚钱的,这本身就是高风险行为,如果所有人都不贷款,大家都没风险,但大家都没地方挣钱,因为钱出不来。来到市场多少钱就意味着欠银行多少债,支撑循环的是抵押物价值。

先来论证只有降价才能去库存是否成立,这里不讲人口,不讲供需,不讲收入更不讲民生。如果降价去库存成立,那么摆在面前的现状是M2已达300万亿(先普及一下M2,就是社会的定期与活期存款再加社会上周转的现金,注意不包括金融系统内的现金),这300万亿钱是通过抵押物贷款出来的,所以M2又等于全社会贷款余额,当然这些贷款有的是信用贷(这些信用贷其实也是有抵押的,只是是隐形的,比如铁路,高铁,地铁,高速路,国有资产等等,虽然不能流通作抵,但它是有价值的资产)。但这些抵押物中,还是不动产居多,我们的股市市值才多少?有50万亿吗,如果有50万亿,最多只能抵押出40万亿M2出来,信用贷有50万亿吗?就算100万亿,那么合计150万亿,那剩余的150万亿就是靠房子作抵贷出来的。如果降价80%能去库存,假设未降价前的房市市值为200万亿(有的说以前房价才2000,现在7,8万,涨了几十倍,最新市值远大于贷款额,这话没错,但在赚钱效应下,那些低价买入的房产在房子大涨价后,他们不能用剩余价值再贷款吗?所以假设150万亿贷款余额靠200万亿市值的房产(含已出让的土地)贷出来,假设房价跌80%,那么市值只剩40万亿了,而贷款人贷的钱已被工人挣走,被税收收走,留下的资产只剩40万亿,而需要还银行150万亿,他们拿什么还?就像现在的恒大、万科、碧桂园等大批房企困难,各城投债问题,各债务纠纷问题该怎么解决?有两条路,一条是破产清算后剩余债务免除,那好,问题来了,银行免除债务人110万亿烂债,那么存款人是不是该免除银行110万亿烂债,那么存款消失110万亿后,房价降了80%损失110万亿,存款也损失110万亿后,钱、债和抵押物重新达成平衡,大家就有钱买了?不仅存款损失了,收入也降了,照样买不起。

如果欠债的人资产归零后债务不免除,那他们就是债奴了,房价下跌80%后,损失的110万亿,他们要挣多久才能还清?如果真跌80%而存款不受损,这些存款难道就可以去抄底当炒房客了?如果是,说明唱跌的人错过了炒房盼望别人崩了自己抄底。

结论就是房价大跌必将引起债务危机,甚至导致银行破产,而这是国家的金融底线,必须死守。所以降价去库存从金融上讲证明错误。

那涨价去库存呢?我们来论证下。

由于前期对于楼市疯狂而出的限制手段让房子失去流动性,大家没有赚钱效应而是亏钱效应时,就会由买方市场转为卖方市场,如果只是普通商品,价格降到一定的时候自然有人买。但这是钱发行的凭证(抵押物),前面证明降价去库存时已举例,假设现在因为没有赚钱效应,房产市值已由200万亿降到了150万亿(根据滚动成本,已很多人或企业资不抵债陷入债务纠纷),如果再降,就是金融风险(银行破产),假设传导出赚钱效应,房价涨20%,那么市值来到180万亿,债务危机就基本化解,但买卖双方还在观望博弈,如果传导出持续涨价的赚钱效应,房价再涨30%,那么房产市值就远大于贷款余额,盈余部分又能抵押贷款增加货币,赚钱锚有了,市场钱多了,又流动起来了,大家的收入变多,存款安全了,债务危机没了。所以,只要是不允许存款蒸发的条件下,涨价不仅去库存,把降价中出现的所有问题都解决了。

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