曲阳板块主打宜居，生活配套一应俱全，虹口和曲阳两个公园一大一小，医院学校数量众多、资源丰富。只是地区内的商品小区普遍建于二十多年前，规模不大，整体乏善可陈。更适合周边从老公房向商品房置换的地缘购房者，以及对小区品质不敏感，只希望兼顾居住面积和交通地段的购房者。

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板块笔记：上海容易大幅下跌的地方，行情好也别乱买！#B068

复城国际

复城国际由上海复地集团开发，2009年建成，板块标杆楼盘。由5层洋房、23-31层高层、以及独栋和联排别墅组成，容积率3，绿化率36%，开发商自持物业，费用2.25元/平·月，步行至3号线大柏树站约1.2公里，对口九年制虹口实验学校。

公寓外立面为浅褐色涂料，别墅外立面为干挂石材，容积率和材质上的高低配明显，部分涂料墙面有灰渍。小区大门刷卡进出，安保较为负责。高层的楼门厅挑高6米，配置了单独的休憩区和电梯间，有一点豪宅范，只是电梯轿厢实在太小，速度也太慢，用起来很糟心。

小区布局并不方正，南边一排高层，沿着楼栋有近180米的绿化带，分布了休憩亭台和活动区。还有一条蜿蜒的人工池塘，只是在高大楼梯的笼罩之下，观感上有些局促。别墅区与公寓区没有隔离，都是过道绿化。

人车不分流，车位比1:1.3，在板块内属于高的，车位充裕，停车管理有序，车位报价60万。

洋房共2个单元，高层共5个单元，别墅共15个单元。

​小区户型偏大。洋房两梯两户，两房107平南北通，三房130+平南北通，户型方正，几年出一套房。高层两梯三户，两房114平三开间朝南，一卫，宽敞舒适，户型极好；三房150平飞机户型，双卫；四房185平南北通，卧室两南两北，双卫。联排主力面积为260-320平，地上三层，地下一层，花园约20-80平。

复城国际三面被老破小包围，家门口环境与小区定位不匹配。位置又卡在内环与中环之间，西侧还被逸仙高架阻挡，无论步行地铁站还是自驾，都不方便，是一个交通死角，同时也受到噪音影响。对于别墅来说，这样的居住氛围更显得“不伦不类”，难以吸引新晋购买力。业主很多为虹口体制内领导家庭或企业主，基本都自住，租售非常不活跃。

曲阳豪庭

​曲阳豪庭由上海本地民企开发，1997-2002年分两期建成。一期20层蝶楼；二期12/14/29层小高层和高层板楼。容积率4.1，绿化率30%，开发商自持物业，费用2.4元/平·月，步行至3号线大柏树站约1公里，对口四中心小学+虹口实验学校初中。

楼盘外立面为浅黄色涂料，状态不错，岁月痕迹并不明显。小区大门敞开进出，安保不盘问。二期楼门厅悬挂了不少书法字画，配上同色系的墙砖地砖，凸显一个“雅”字。

一期和两期之间，被一个带坡度的阶梯分隔。二期在一个抬高的平台上，建筑分布在两边，中间是花瓣状的水池灯塔，拼花的马赛克地砖层层铺开，周围栽种了一圈低矮绿植。小区绿化虽然不多，但隔壁就是曲阳公园，天然氧吧作为私家花园。高层的中高区可以看公园景观。

人车不分流，车位比1:0.7，停车勉强够用，还能借点公园停车场的光。产权车位报价50-60万。

一期共1个单元，二梯六户。

两房88/103平全南，93平南北通，卧室一南一西，一卫；三房146平，卧室两西一北，厅朝北，双卫。

二期共4个单元，分为一梯两户和二梯四户。

三房142平全南，一次卧退台朝东南/西南；140平东西通，带朝南的转角窗或弧型阳台。四房164平南北通，动静分离。

整体户型不是很好，但也不至于差到无法接受。

曲阳豪庭靠内环高架，有噪音影响。小区距离公园和医院都很近，养老还是陪读都很合适。业主有不少三代同堂的家庭，多为虹口土著，作为一梯队自住学区房，自住率一直很高。

北宸佳苑

​北宸佳苑由虹口本地民企开发，2008年建成，西面的1-10号属于商品房，18/20层电梯高层，东面楼栋属于部队产权房。容积率2，绿化率40%，当地的大柏树物业，费用1.95元/平·月，步行至3号线大柏树站约770米，对口四中心小学+虹口实验学校初中。

楼盘外立面为浅灰色涂料，部分墙面有灰渍，特别是窗框下沿尘垢明显。东北门商品房和部队产权房混用，中间有栏杆分隔，两条通道进出；西北门是商品房的独立大门，敞开进出，门岗并不盘问。楼门厅大小不一，有的分内外厅，没任何装饰，同色系的地砖墙面打扫干净。

商品房的绿化比不上部队产权房，只在最南侧有一条绿化小道，沿路设置了木质长廊、遮阳伞和休憩坐椅。但绿化隐在楼栋后侧，小区居民几乎不去，情愿跑去隔壁的曲阳公园。

人车不分流，车位比1:0.5，停车紧张，商品房的地下车库与部队车库不通，地面可以见缝插针的停放车辆，产权车位报价50-60万。

商品房共10个单元 ，两梯两户和两梯三户。

两房106平飞机户型，112平标准南北通，都是一卫；三房131平南北错通，卧室两南一北，双卫。

北宸佳苑西面靠高架，有车流噪音影响，北面岳阳医院，南面曲阳公园。位置上与曲阳豪庭大差不差，品质也半斤八两，不过北宸的户型更好一些。小区是一梯队学区范围内，少有的适合自住的楼盘，因此价格居高不下的同时，抛盘也极少。

香杉园

​香杉园由浙江民企开发，2006年建成，15-20层电梯小高层、高层，容积率2.5，绿化率35%，开发商自持物业，费用2.87-3.3元/平·月，步行至3号线赤峰路站约230米，对口广灵路小学+五十二中学。

楼盘外立面为灰色面砖，灰旧比较明显了，整体颜色暗沉。小区大门的门禁宽松，安保不盘问，但楼门厅需要刷卡进出。大堂明亮，南北都有采光窗，浅色系的地砖和墙砖，装饰仅墙上挂的几幅宣传画，十分简约。

小区一进门就是中央绿化。左边是草坪绿植，有条形汀步台阶贯穿，在植被选用上不太用心，高低粗细正歪，什么样的都有，不怎么统一；右边是木质栈道围成的亭台水榭，水已经是半干涸的状态。小区西侧沿着沙泾港，有宽阔的观景步道。

人车不分流，车位比1:1.2，难得不用抢车位的小区，也没有横七竖八的车辆占据过道，产权车位报价50万。

项目共4个单元 ，两梯两户和两梯三户。

两房103平南北通，113平飞机户型，一卫；三房129平南北通，两南一北，双卫。户型都很不错。

香杉园东靠内环高架，有噪音影响，过一条马路也能利用建工医院和曲阳公园的配套。小区品质中规中矩，停车宽裕，对口梯队小学，户型面积段设置合理，有一定的市场竞争力。

合虹公寓

​合虹公寓由本地民企开发，2003年建成，12/18层电梯小高层，容积率2.3，绿化率35%，本地物业，费用1.5元/平·月，3号线赤峰路站约0距离，对口广灵路小学+五十二中学。

楼盘外立面为浅灰色和橘色涂料相拼，有年代感。门岗也没有盘查管理。楼栋门是老公房同款的铁皮门，有锈迹，上方还有黑色电缆线经过，观感较差。内部门厅狭窄，墙面半砖，白色涂料蹭了不少脏污，没任何装饰，有停放非机动车现象。

​小区很小，两栋楼相对而立，中间有片小花园，绿植堆得些许杂乱，根部泥土裸露，马赛克地砖的小径旁，摆放了几个坐椅。与香杉园一样，临沙泾港而居，只是沿河道景观小路比较短，也不宽敞。楼底设置架空层，放了两个孤零零的健身器械，大部分空间都用来停放非机动车和杂物。

​人车不分流，车位比1:0.8，楼盘虽小也配置了地下车库，地面停车紧张，大门口都停放了车辆，产权车位报价50万。

项目共4个单元 ，两梯两户。

​两房南北通，105平一卫，114平双卫；三房135平飞机户型，双卫；四房154平，卧室三南一北，厅朝西和北，双卫。

合虹公寓家门口就是地铁，方便之余也要忍受轻轨进出站时的呼啸，再加上内环高架，窗户开不了一点。小区品质管理都不咋样，在曲阳一圈的楼盘当中，宜居程度较为靠后。

山水苑

​山水苑由上海市政置业开发，2003年建成，6层楼梯房和8-18层小高层，容积率2，绿化率30%，本地民企物业，费用1元/平·月。步行至8号线曲阳路站约550米，对口九年制世外欧阳学校。

楼盘外立面为浅黄色涂料，局部有污渍色差，状态尚可。大门敞开进出，安保不盘查。楼门厅有一点简陋了，白色涂料的墙面也蹭了点脏迹，没有吊顶，生绣的红色管道裸露在外，虽然没停放非机动车，但很多会在门口放一个鞋柜。

小区进门，车库入口被绿植包围，内部通路还算宽敞。中央有个绿化带，堆砌了竹林和其他一些高低植被，虽然园圃中有汀步小路可通过，但路并不好走，小景观也没啥观赏性。小区以“山水“命名，因此在道路一旁修建了一方水池，墨绿水质打理得还算干净。

人车不分流，车位比1:0.5，停车紧张，活动区也被车辆占据，产权车位报价50-60万。

项目共7个单元，得房率高。

小高层一梯两户，两房88/123平南北通，双卫；三房128/144平南北通或错通，双卫。

山水苑北侧是主干道大连西路，车流量较大，东侧是沙泾港河道，马路对面就是虹口公园，可直接通过绿化道进入园内，部分高层还能看到点公园景观，是板块内生态环境最好的楼盘。楼盘小而安静，业主多为附近土著，自住率很高。

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欧阳名邸

​欧阳名邸由本地民企开发，2003年建成，5层楼梯房，14-29层电梯小高层、高层，有部分楼栋板塔结合，容积率1.7，绿化率40%，民企物业，费用1-1.5元/平·月，步行至8号线曲阳路站约790米，对口九年制世外欧阳学校。

楼盘外立面为浅黄色面砖，高层的外墙状态很差。大门没有门禁管理。楼梯房门厅狭小，白色涂料墙面污渍明显；电梯房门厅较为宽敞，有的楼栋分内外大堂，墙面铺砖，打扫干净。

小区楼栋南北而立，中间一长排绿化景观，竹林过道、休憩凉亭、运动天地、蜿蜒河道，蜻蜓点水倒也齐全，植被布置也疏密有间，只是原本青翠的草坪基本都黄秃，变成了泥土地。

人车分流，车位比1:0.5，停车紧张，地面空地停满，产权车位报价50-60万。

项目共9个单元。

楼梯房一梯两户，三房128平飞机户型，双卫；房源占比少且极少出售。

电梯板楼一梯两户、两梯两户和两梯四户。两房108平全南，主卧轻微退台，次卧与客厅共用7米的连体阳台，一卫；三房136平飞机户型，双卫；128平南北通，一卫；146平，卧室两南一北，厅朝东，双卫。

板塔结合的楼栋两梯六户。两房90平，卧室一南一东，厅朝东，一卫；三房151平南北通，两南一北，客厅也通透但有两处斜角，双卫。

欧阳名邸不靠主干道，家门口有建筑不沿马路，小区比山水苑规模更大，景观更好，也更安静。户型正气，几步路走到虹口公园，很适合养老居住。业主多为虹口土豪中老年家庭。