文章导读：当初说好的征地是为了盖学校，最后却建了“文化艺术度假区”？既有培训学校，又有商业区，对于这种“打擦边球”的征收行为，老百姓找谁说理去？

第一部分：案例故事

很多人会问，为什么征拆方会说所有项目都是公益项目，而不是商业项目，却建了大量的商业设施？其实有些项目确实以公益基金立项的，但是其中也包含一部分商业配套建筑和设施。由于征拆方“打擦边球的行为”，到底是公益性质还是商业性质是难以界定的。我们看看这样一个案例故事。

李某是A镇A村的村民，2008年他承包了一块土地种植果树，在以后的几年里，每年都有稳定的收入。到了2015年，李某又建了一个食品加工厂，专门生产罐头、果脯、果酱等农副产品。这时李某所在的地段已经变成了城中村，由于该地区经济发展迅速，在短短几年内，李某的企业就有了不错的经济效益。但是好景不长，2019年7月，李某听说村里要被征地，盖一所学校，随后便收到了“拆迁公告”，虽然心里不情愿，但是为了支持乡村教育就在协议上签了字。即使签了协议，补偿也迟迟没有到位。眼看着果树也砍了，厂房也都拆完了，新房子都建起来了，也没有见到一分钱补偿款。然而更离谱的是，当初说好的建的学校却变成“文化艺术度假区”？

由于李某与对方协商无果，所以决定依法维护权益。经过多方比对，委托了在明律师进行调查，律师发现这个征收项目是有问题的。因为根据我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条、第九条规定，《城乡规划法》的相关规定，征收土地要以公益为目的，要促进国民经济和社会发展等公共利益的需要。而本案中的征收项目虽说名义上是公益项目，实际上顺便建了一些商业设施。明显是违法的！但是考虑到李某的房屋已经被拆除，撤销“拆迁公告”会有损公共利益，所以主张拆除厂房的行为违法。最后经过一系列法律程序，李某的合法权益最终得到了保护。

在法律实践中，除了“以公益项目为名义立项，实际用于商业开发”以外，还有几种征收行为是违法的。下面我们看看这几种违法征收行为。

第二部分：可构成违法征收的7种情况。

第一种、表面上是以社会公共利益的需要而征收土地，实际是以商业为目的征收土地的。

依据《土地管理法》的相关规定，征收土地必须是为了社会公共利益的需要。如果是以公益项目立项，却以商业目的开发的行为，严格来讲也是违法征收行为。

第二种、征收土地的主体不合法，是其他非法定主体实施征收的。

征地是政府的专有权力，其他任何单位和个人都没有征地权。实施征收的单位可以是政府委托的单位，但是居委会和村委会就无权实施征地行为。

第三种、先征地拆了房子，没有给补偿款。

依据我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条的规定，应该“先补偿，后拆迁”。被征拆人要在公告规定的期限内，持土地权属证书到当地土地行政主管部门办理征地补偿登记。

第四种、没有依据法律规定获得征地批准，征收基本农田的土地超过35公顷，其他土地超过70公顷的。

征收基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷，征收其他土地超过70公顷的，由国务院批准。征收其他土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征收农用地的，应当依照有关规定先行办理农用地转用审批。国家征收土地依照法定程序批准后，由县级以上地方政府作出公告并组织实施。

第五种、不按照法定程序征地拆迁的。

1.征地的前置程序包括：拟征地告知、对土地现状进行调查确认。

2.征地审批的相关程序。

3.征地公告包括：主体、时间和地点、内容。

第六种、没有公开安置补偿方案，对被征收人的意见视而不见，不举行听证的。

有关部门应该在确定安置补偿方案之后进行公告，并且听取被征收的农村集体经济组织和村民们的意见和建议。还应该根据被征收人的要求举行听证。

第七种、以非法的手段侵占、挪用征拆补偿款的。

依据《土地管理法》第79条的规定，侵占、挪用征拆补偿款可能被依法给予行政处分，对于构成犯罪的严重情况，可依法追究刑事责任。

作者：北京在明律师事务所 楚林