前言

今天本来想写写港中旅中标的翠湖地块。海淀翠湖--中海中旅西山观复。但是这两天咨询朝阳，新北苑的中铁建国际城现房的有点多，就详细聊聊这个盘（这里之前二手房普遍冲到10W+，现在也基本回调到8W左右，一些高品质回调到10W左右）。

一、背景

①、房源来源

这些房源属于政府回购房（在土地出让阶段就明确的、由开发商负责建设，建成后，政府按照，此前约定价格再购买回去的房源），基本有7栋左右（政府以每平方米6500元回购住宅9.2万平方米--现在销售7.5W/平米，十年间涨了十倍多，这投资回报率真高。以每平方米7000元回购商业面积16.8万平方米。这种回购用途政府自己定。一种就是作为保障房或者廉租房。另一种就是作为一种政府投资手段--这批房源明显是后者。这个与炒房感觉也没什么区别）。

小区其中2、4、5、7、13 这五栋楼属于回迁房。1号楼是铁建自持的不卖。2、4、7这三栋楼早就已经回迁安置完成（属于望京的东湖渠回迁户）。最后剩余的5号楼和13号楼一直空置到现在，现在属于国有资产转让。

②、第一次拍卖

2023年9月21日北京产权交易所信息显示，位于朝阳区清河营东路6号院的中国铁建国际城154套房产正式开始竞价。此次处置的房源位于项目5号楼和13号楼（其中13号楼有109套，5号楼有45套。），目前为毛坯状态。建筑面积主要在70~90平方米，起拍平均单价为87357元/平方米（8.5-8.8W），底价在633万~864万元。基本都是两居室。

这些房源处于空置状态，采用动态报价方式竞价（自由报价期为10个工作日），这批房源的转让方是朝阳区住建委的实物资产。

这次拍卖特点：

1、缴纳保证金，竞价拍卖（成为受让方后也不得以不了解标的状况及资产质量、数量方面的瑕疵等为由退还标的物或拒付价款，否则视为违约）。

2、竞拍成功，一次新付清房款项（需要按揭，提前到合作的银行做好贷款前期审核（中国建设银行北京长安支行和南洋商业银行北京分行）），一个工作日内与转让方（即朝阳区住建委）签订《实物资产交易合同》，并自《实物资产交易合同》签订之日起2个工作日内，将保证金以外的剩余交易价款一次性汇入北交所的指定结算账户。

3、起拍单价基本在8.7W/平米（当时这个小区的二手房挂牌价基本在9.3W左右。看似低于挂牌价7000元左右，但是拍卖过程中还包括经纪人中介费以及平台服务费等其他成本--给交易点两个点的手续费，算下来与二手房市场价差别不大，因此没有明显的优势，就是出来的房源量大一些，有一些砸盘的迹象）。

第一次报名只有十几户，全部是底价成交（今年看到现在的交易价格和油耗政策，这十几户估计肠子都悔青了）。即使后来延期7天，也不见效果。

结果：价格优势不明显，付款条件还是相对苛刻不少（反正很长时间也就成交了不到30套，政府卖房哪能和开发商一样，拖不起），中间还有各种中介费用。在市场高涨时期还说不准大家愿意买单。今天的这大市场环境，必然是看客更多一些。大家基本就是接着奏乐接着舞。最后是今年挂出来，价格降了一万多，接着卖。

③、第二次拍卖

这次是在上次房源的基础上，加推三居室，合计150套左右（2-3居室）。约74㎡两居、80㎡两居、89㎡三居、117㎡三居。

单价：7.5W左右；（基本号称低于挂牌价1万多，安置房和有一些不足的实际成交价格也基本在7.6-7,8W之间，这典型是来砸盘的）。刚需还是值得冲一下的。

总价：570W-880W之间

总之：这次无论是价格的诚意度，户型的覆盖度，付款方式，宣传营销（上了链家的渠道），这次虽然在如此冷的市场环境下，还是会热卖的。事实也是如此，今天开盘，小户型基本被抢（有个粉丝还没抢到）。大户型有个粉丝还等着清退。

中铁建国际城热卖场景（开盘150套就基本清盘了）

下面就全面综合分析一下这个板块，这个楼盘，客观评价是否值得买（摆事实，将依据，尽可能不仅仅是主观臆断）。文章有点长，想直接得到结果的，就翻到最后看结论。

二、板块如何--新北苑

新北苑顾名思义就是比较新的北苑，在北苑的北面。北五环和北六环之间，紧邻东北五环。朝阳与昌平的交界处（中间通过清河分开，北侧是昌平天通苑区域，南侧是朝阳的新北苑区域）。

2008年左右，北苑基本已经成型，可供开发的新地匮乏，按照拍地规则，目光瞄向了了北苑北侧的三角形区域（那时候基本是北侧的有水沟-还带点味道，还有高压线，也有一部分拆迁后盖的回迁房）。润泽、中铁、城建和华贸四家进军新北苑区域，开启了这一片的新盘一个接一个的开发模式（小道消息是润泽拿下地块，后面三家分别从润泽手中分了一杯羹，那润泽必然是把最好的核心留下，其余分给大家）。

这里也基本也是按照新盘越卖越贵的逻辑，依靠隔壁望京的火热，也带动了这边的房价（2010年前后这里有点像今天的东坝之流）。

大家宣传的必然是：新盘聚集，城市界面优，改善聚集等等。承接着老北苑、亚运村的改善客群。望京的外溢人群，北侧天通苑改善人群（好多望京买不了次新的客群，可以在这里买一个新房，当初受到了大家的追捧）。

这里目前形成了11个住宅小区，有四个品质别墅项目，润泽御府、润泽庄园、润泽墅郡、铂金墅。

第一梯队：

天润福熙大道（分为南北两个区，20多层的高层板楼为主，外立面是干挂石材，2011年建成北区，2500多户，这里基本算是新北苑的改善顶部存在。这里也是时不时的有新房放出来销售）、

润泽公馆（2013年建成，20多层的高层板楼为主，2000多户，小区园林不错，但是楼栋和户型就一般了，主力户型是两居合三居室，采光还受限）、

花语城（2012年建成洋房社区，6层低密度板楼，700多户，物业一般，人车半分流，主力户型是三居室，整体品质不如前两者，800W-1000W之间）。

第二梯队：

中铁建国际城（这个是咱们今天写文章的点，位置相对好一些，2011年建成，主要是20多层高层板楼，2000多户，人车半分流，属于中规中矩的普通改善盘）、

润泽悦溪（08年建成，绝对是新北苑最早的一个盘，10层左右板楼，2000多户属于洋房里面的小户型，这个还是相对稀缺一点，总价：750-850W之间）、

华贸城8号院和10号院（2010-2013年建成，一个四个院子，紧邻华商场，5000多户，体量巨大，这两个院子是20多层的高板，园林还不错，其中8号院主要是大户型）。

第三梯队：

世华泊郡（2013年建成，位置相对偏一点，20多层的高板，2400多户户，园林还是不错的，南侧是回迁房，价格上有所体现，拉低至第三梯队）、

华贸城7/9号院（2010-2013建成，都是loft和小开间，紧邻商场，基本没有小区环境，总价：500W左右）。

整体700W-800W可以买个第二梯队南向或者南北向两面宽两居室（主要区别是看那个小区差别子啊小区品质）。900-1000W买个润泽公馆两居室或者其他第二梯队三居室。1000W-1200W基本就是福熙大道、花语城等三居室。

总之：整体来说，新北苑的七个小区都还是不错的，属于刚改改善和改善的聚集地（刚需也有上车loft，一般不建议买，就看价格，未来单人男女多了，说不准这种户型还是会很吃香的），新北苑除了花语城和中铁国际城是人车半分流，其它小区都是人车完全分流。润泽悦溪属于新北苑唯一楼道没有贴墙砖的小区。世华这一轮降价最猛。福熙大道由于高品质相对抗跌性好一点，在整个板块内部形成分化，形成了板块内部的梯队搭配。

三、中铁建国际城

3.1、位置&交通

中铁建国际城位于新北苑板块的东南侧，13号线的北侧，17号线的西侧（清河营南街北侧，清河营东路的东侧，北苑东路的西侧，清河营中街的南侧区域）。北门就是朝阳外国语学校九年连读，南侧是龙湖北苑天街，西侧是福熙大道和华贸天地商业街，东侧是温榆河公园，一南一北13和17双地铁线。

公路交通：

沿着北苑东路一直向南至东北五环的顾家庄桥（这条路连接北面的天通苑区域，前几年17号线在地下一直施工，红绿灯也比较多，因此这条路早晚高峰还是比较堵车的），走行居室是3km。这里南侧有红军营南路连接南北向的安立路、北苑路和清苑路。

轨道交通

项目的南侧走行距离600米处是13号线北苑站（连接西直门、五道口、西二旗、清河、望京西、光熙门、东直门）。项目向北走行距离660米处是17号线清河营站（北联未来科学城，中间是三里屯、工体，未来与南段连接至亦庄）。

公交：专81路、386路、164路、530路等（老人乘坐的比较多）

总之：这个位置虽然是两区交界，但是紧邻北五环（开车高峰有些堵车），属于两条地铁便捷到达，通过这两条线（13号线与17号线）可以直达或者一次换乘至大部分产业区（中关村软件园、上地、望京等区域）

3.2、周边板块

项目属于新北苑板块的东南侧（位置属于最好的一个）。

板块的北侧隔着清河四天通苑（人口聚集区，这里是2000年之后修建的大型安置房社区，户型面积还不小，最关键是顶复还是不错的，就等着装电梯了），这里房价最低已经突破两万了。租房可最多，因此这里地铁都限制客流（号称亚洲第一大社区，我感觉贵阳的花果园还是比这里更猛）。

板块的南侧是老北苑和亚运村板块，也是这个板块购买力人群的主要来源地（承接着这里的外溢人群）。

板块的东侧是奶西（新盘聚集地），

板块的东南侧是望京（这里算是朝阳职住平衡解决最好的区域，也给新北苑提供了强大的购买人群。这一轮的回调也是比较大的区域，总能刷到望京**高端盘的降价成交的新闻）。

总之：这里北侧属于清河玉带环腰，承接这东侧和南侧成熟区域的外溢购买人群（这些成熟区域，基本无多余的地可建）。板块也基本在过去的十多年建设中成为一个成熟区域。

3.3、产业

板块内部基本是以居住和商业为主，基本没有产业存在。这里主要依靠便捷的交通连接周边的产业区，板块的北侧依靠17号线连接未来科学城产业区（这里主要是央国企的新能源聚集地，基本算是被定义为央国企的聚集地而专门进行了规划。也落地了一部分能源相关产业，但是自从雄安新区的确力，这里的规划发展也基本是到了顶峰，后续基本就是保持和向下走的态势）。

板块的东侧望京区域（这里也被称为第二CBD区域，之前经历了三轮的产业升级，在过去十年是互联网热地，热度甚至一度超越西二旗。但是随着互联网经济的落幕，这里也面临转型升级，未来露在何方，还在努力探索中，这里的房价在过去十多年迎来了大幅度的上涨，因此现在也迎来了剧烈的回调）。

沿着13号线向西是上地中关村软件园（西二旗地铁站也称为了海淀大厂的代名词。这里虽然也受累互联网经济的下行，但是好在其它经济占有成分也不小，高校聚集，创新度更高）。沿着13号线向南大钟寺是抖音集团的总部所在地。

这里基本通过一次换乘能到达大部分产业区。

总之：自身没有产业，但是通过两条地铁和公路交通连接北部的大部分产业区（特别是前往望京区域，通过横穿温榆河公园，走奶西，基本不存在堵车一说。乘坐地铁前往也很方便，就是望京西换乘走的距离稍微长一点）。

3.4、学区

朝阳外国语学校来广营校区（小学，初中，高中，九年一贯制，这个学校虽然比不上东西海的牛校，但是在朝阳算不错的学校。这里是还是受到大家的认可）。这里也有朝花幼儿园（属于普惠类别），爱朗幼儿园，梧桐树幼儿园、唐纳双语幼儿园、来广营乡晨曦幼儿园、清友园实验幼儿园（这里还是有不少可选的余地）；

这里附近有花家地实验小学、天通苑小学、清河营村小学、育才小学、东湖渠小学、北大化工附属小学、北苑小学、北苑中学、第八十中学。但是基本上再隔壁朝阳外国语的概率最大。

总之：这里的学校教育资源配套成熟。朝阳外国语学校虽然比不上东西海的大部分学校，但是在朝阳还是算不错的学校。因此这里算有不错的学校上学，但是不算学区房。

3.5、生活配套

①、商业

这里的商业配套还算比较成熟，项目的南侧就是龙湖天街（号称有25万平方米，属于吃喝玩乐，购物于一体的购物中心。这里也是号称北京第八座天街）。其次地项目东侧的华贸天地（这个商圈也还是不错的，上次为了等客户，在这个商圈的麦当劳坐了一下午）。

这买菜还有品味不错的果蔬好（这个品质确实有了，不过这里的菜确实还是有一点小贵，服务是真好）。

其次再往南和西走走，这里有上品+、龙德广场，京客隆超市等等。这里的娱乐设施还是不少的（各种KTV、娱乐中心、电影院资源还是比较丰富的，这一点还是符合朝阳的特征）。

②、医疗

这个板块内部的医疗资源就是社区医院+楼下的药店。需要上医院看个病，就得前往最近的朝阳区妇幼保健院（这个算是距离项目最近的医院，科室相对比较全面）。其次是北侧天通苑区域的清华长庚医院（开车十多分钟就能到）。亚运村板块的航空总医院、中日友好医院等等。

③、公园

这里的公园资源算是非常丰富了。项目东侧就是清河营郊野公园、勇士营公园，林荫公园、北京温榆河公园（这些公园基本连城一大片，沿着温榆河和清河形成一个大型的绿化带），最重要的事项目南侧距离奥森公园的北园也很近。

总之：这里的商业配套还是比较丰富（龙湖天街、华贸城等在家点个外卖，也还是能很快送到，想要升级一下，17号线直达三里屯），这里的果蔬好还是增添不少品质的（符合年轻人的套路）。这里的医疗资源还是比价稀缺的，只能依靠隔壁的周边板块的医疗资源（甚至一度看不起的天通苑，人家都有清华长庚医院，这里还是要去蹭一下的）。这里的娱乐和公园资源就非常丰富了（KTV不少，就是这两年有一些向下走的势头），东侧的温榆河公园加分不少（小到饭后遛弯，大到完整逛一天这里都能满足，高端高尔夫和各种俱乐部，再到拿个鱼竿钓鱼都能满足）。

四、小区

4.1、地块情况

2007年12月，中铁建国际城地块，因为参与投标开发商不足是三家宣布流标。2008年1月16日，再次挂牌出让，最终北京中联亚房地产有限公司竞得（2008年是中国房价最低迷的时期。同期的四万亿政策出来，2009年开始大幅度上涨）。总成交价21亿元。楼面地价3170元/平米（整体分为两幅住宅用地1-2好地块和1-6好地块，以及两幅商办用地（1-1号地块和1-10号地块））。中国铁建也还是通过各种股权转让的方式，获得土地的开发权（中国铁建房地产集团有限公司2009年1月3日与中联亚达成股权转让协议，受让后者的全资子公司北京第六大洲房地产开发有限公司的100%股权，而第六大洲公司拥有“中国铁建国际城”项目所在地的使用权。股权转让价格总额7.601亿元。加上承接的第六大洲公司的负债21.408亿元，总额为29.009亿元--倒一手从中赚了多少钱自己算吧）。

小区2012年建成，地块受“7090”限制。小区配建廉租房项目，保障房及公建部分的政府回购面积达26万平方米。其中1-2号地块就是现在的中国铁建花语城（建筑面积12.96万平方米）。

1-6号地块是中铁建国际城（建筑面积23.3万平方米）。

4.2、项目介绍

占地面积：200000平米

建筑面积：610000平米（在2007年是这一片出让面积最大的住宅地块）

容积率：2.3（这个相对还是比价低一点的）

绿地率：35%（小区的绿化现在是成型的）

产权年限：70年（现在已经过去十五年了）

建成年代：2011-2012年

楼栋数: 15栋（纯板楼，其中有5栋是政策性住房，这次开卖的是其中的5号楼和13号楼）

总户数：2110户

交付标准：毛坯

面积区间：74㎡～117㎡（这次开卖的是这个户型段的两居至三居室）

得房率：89㎡得房率83％.其余户型75％；（这个得房率真心一般，不能算高）

供暖类型：集中供暖

用水用电：民水民电

物业费：2.45元/平米（这个物业费也就是普通物业，10年前商品房的正常水平）

物业公司：中铁建（北京）物业管理有限公司（这个物业公司整体一般吧，与小区的定位基本匹配）

开发商：中国铁建房地产集团有限公司

项目地址：(朝阳北苑)清河营东路6号院；

4.3、园林&楼栋

小区的绿化还是不错的（绿化率是比较高的，基本楼栋之间布满了绿植），中间还有水系，小区内部的各种活动空间基本穿插在各个绿化中间（这里有儿童乐园、健身设施、篮球场地，长椅聊天区等等区域，这里的树木还是繁茂的）。这里基本是10年后实景展现，可以实地看。

楼栋算是10年前高层板楼社区，基本外立面采用的事下面干挂石材，上面是真石漆，现在保持的还算不错的。

总之：小区算是过了10多年的大型社区，梅花桩型布局。20多层的高层板楼社区。其中有5栋是安置房（其中2、4、7号楼大部分已经安置，居住的是东湖渠的回迁户，5和13号楼这次拿出来销售），整体的绿化和维护还是非常不错的（指标就是2021年这个小区涨幅近30%）。10多年过去了，楼栋的外立面看起来没有那么陈旧（虽然遭遇了国资的砸盘，依然成交不错）。

五、户型

这次出售的楼栋是5号路和13号楼

其中5号楼（总高25层）一单元2梯5户，二单元2梯4户（楼层平面图如下）

其中13号楼（总高22层）两个单元均为2梯4户 （楼层平面图如下）

现在的可售户型产品如下:

5号楼和13号楼共计150套房。

其中：约74平米两居（31套分布在13号楼）；

75/76平米两居（各21套分布在5号楼）；

81平米两居（39套分布在13号楼）；

89平米三居（16套分布在13号楼）；

117平米三居（22套分布在5号楼）；

预估售价：7.5万左右

总价约：570-880万

5.1、户型图（示意图）

5.1.1、两居室

①、74平米两居室--5号楼3单元

特点：南向2.5面宽，全南向设计。主卧和客厅南向（有半赠送的飘窗），实现了厨房、餐厅和客厅L型转角设计。入户门口有一个小的长走廊（稍微有一点面积浪费）。暗卫生间紧邻次卧（次卧的窗户凹进去，采光差一些，还缩水一半）。厨房东向。

典型的刚需户型（也基本是10年前的安置房户型）。

②、75平米两居室

75平米两居室，基本格局和74平米的相一致（都是南向2.5面宽，赠送飘窗、厨房向东，客卧凹进去一半采光）。这个户型的比上面优的点在少了入户玄关的走廊浪费面积，但是这个面积成功挪到了次卧的入户门口。

总之，这两个户型相差不大。典型的刚需户型。

③、76平米两居室

76平米两居室基本与上面两个户型大的格局相一致。只是做了一些调整。导致整体是全明格局（这个加分还是不少的）。入户门紧邻次卧。卫生间和厨房并排布局，紧邻主卧。

总之：这个是也基本是刚需户型，但是比上述最大的亮点是全明格局。

④、81平米两居室

81平米基本和上述75平米相一致。基本就是放大版（这个卫生间实暗卫，虽然比76平米大了5平米，但是还真不如上述的全明格局）。

总之：典型刚需户型，基本是上述户型的放大版，不如全明75平米两居室。

5.1.2、三居室

①、89平米三居室

特点：这个是89平米三居室，但是属于南向一面宽。整体属于西向户型。属于全明格局，虽然居室多了一室，但是朝向减分不少（典型的西西向户型）。入户玄关设计（这个错开了正对客厅窗户和厨房，考虑的还是不错的）。除了北向卧室B之外，其它居室都有西向的窗户（客厅、厨房、洗手间都向西--真心建议洗手间子啊装修的时候实现三分离--这个还是很实用的）。主卧西南向。次卧西北向。整个居室基本一字排开向西（有飘窗赠送）。

总之：刚需三居室89平米，西向户型（优势就是全明格局，不足就是夏天西晒还是很猛的）。

②、117平米--三居室

特征：117平米南向两面宽（有飘窗和阳台赠送），三居室。主卧和客厅朝南，并且主卧采用套间格局。北向两个次卧，中间通过厨房和餐厅分开（厨房餐厅北向设计，动线也比较合理光线业相对可以）。LKD一体化（入户玄关基本避开了不利的因素）。

这个户型的不足，就是两个洗手间都是暗卫

总之：这个户型算是不错的一个刚改户型。要是南向三面宽就是完美的现在主流三居室（这个户型本来就少，内定了几套，剩下的很快就被买光了，等着清退基本无望）。

总结：这批户型的两居室都是七八十平米的南向2.5面宽。只是室内的各个居室位置稍微微调了一下。最优的还是76平米左右的全明格局。其次三居室属于刚改户型，全西向的89平米让人纠结。117平米算是不错的刚改三居室。

六、圈层&价格

①、圈层

这个板块相对比较成熟，属于朝阳与昌平的两区交接，基本属于老北苑、亚运村及望京购买力的外溢。属于天通苑改善人群的一个选择地（未来隔壁歇甲村的新盘上线后，也会是一个天通苑改善的选择之地）。这里凭借玉带环腰的水系，强大的外溢购买力，撑起了这一片的房价。从高端改善的别墅，到改善的福熙大道、润泽公馆。再到刚需改善和刚需的花语城、中铁国际城。以及刚得不能再刚的华贸城loft。基本属于需求全覆盖（曾经因为中铁建国际城，由于优越的位置，户型合适，总价相对低，而成为板块领涨的盘）。

②、价格

“新房”--2012年建成一直空置的

中铁建国际城，新推出的，单价：7.5W左右。总价：570W-880W之间。

二手房：

2012年的中铁建国际城，总户数2110户，受累这里从去年至今天的抛盘，让这里价格降了不少。目前绿中介挂牌49套（相当于挂牌率2.3%，这个挂牌量相对还算合理）。挂牌价基本在8.8W左右（大开间，一居室，基本400W-500W左右，两居室600W左右，三居室1100W左右，四居室1200W左右，五居室1700W左右）。西向89平米三居室860W左右。

成交价格见下图，最近成交的4号楼和7号楼属于回迁房，价格基本在7.8-8.1W之间。其它最低也就是7.6W（必然是楼层或者户型有硬伤的）。

这里的高端改善，价格跨度还是有一些大（从8.5W+至12W左右，特别是别墅由于面积大，总价相对都比较高）。天润福熙大道挂牌单价基本在9.2W左右（要强调的事这个盘目前还有新盘在售）。loft的华贸城也在7.2W左右。

总之：这里属于从高端改善到改善、再到刚需改善和刚需全覆盖（由于基本是2008年之后新建的，也基本建设完成，整个城市界面户会比较新一些，近些年还是广受欢迎，因此涨幅在朝阳都算不错的板块，受累这次的回调，虽然不能算整个朝阳降幅最大的，但是也算是降价不少--这不砸盘的又来了，必然会受一些影响的）。这里基本在7.3W以上甚至品质不错的次新盘，价格都到10W+。中铁建国际城这次挂出7.5W的价格，还是很有诱惑的（特别是最近的二手类似户型成交价在7.6W以上，即使回迁房户型也是7.8-8.1W，因此这个价格就显得优势很高）。

2.9、购买建议

上面分析了这么多，估计好多人还是会犹豫和纠结（那我的建议是不用纠结了，因为没有了--基本卖完了）。下面就系统总结一下这个“新房”的优势和不足。

优势：

①、板块成熟，购买力相对足：板块相对比较成熟（不仅仅整个板块楼龄比较集中于2008年之后，城市界面新，并且这个板块基本建成成型，各种配套也基本完善了），东西南北发展的都相对比较成熟（这里充分承接周边亚运村、老北苑、望京，以及天通苑改善的板块的外溢购买力），新北苑在2020年至2023年一直的朝阳涨幅最好的区域。

②、交通相对便捷--对刚需和刚改友好：特别是中铁建国际城，属于17号线和13号线两条地铁利好的地铁盘（基本可以便捷到达市区各个产业区和商业、医疗等各种配套区域）。自驾通过南五环快速到达各个区域（就是早晚高峰左右的这两条通向主干道的路还是很堵车的--主干道也堵车）。这里还是缺少产业，基本靠便捷的交通到达各个产业区。

③、生活配套完善：项目的北侧就是朝阳外国语十二年都有（这个在朝阳还是算不错的学校）。项目周边的商业配套也比较完善（这一点符合朝阳的气质，升级玩一下，就顺着17号线至三里屯区域）。这里的医疗资源相对比较匮乏，只能依靠便捷交通去市区或者隔壁的清华长庚医院。公园资源近在咫尺（这个放在全北京也绝决对算丰富--一个温榆河公园就赛过一切，还不能细说里面的高尔夫俱乐部）。

④、小区成熟：这个小区的园林绿化和楼栋设计，以及后期的物业维护相对还是不错的（至少从之前 的二手表现，还是能让大家接受的）。并且小区的二手价格一度在这个板块算是领涨的角色存在（中铁建国际城凭借优越的位置，刚需的户型结构，涨幅算是领先的，2021年中铁建国际城涨了近30%，这个小区主打还是刚需和刚需改善，这个配套大家最关注，特别是交通）。

⑤、“新房”：这次放出的150套“新房”，户型也就是典型的刚需和刚需改善户型（特别是小户型，就是典型的这些年的安置房户型，前些年的安置房和商品房户型）。户型就自己判断吧（适合自己最重要）。最关键的是看价格（7.5W的单价，买入的事毛坯房，看似价格比二手房还低，但是好多人还是会纠结）。

⑥、纠结点：

其一：二手房基本有装修，这个新房是毛坯，买入后还得投资装修（还有时间成本，少租房半年）。

我的答案是：毛坯房正好，可以按照自己的想法装修，二手房还是会纠结，之前刚需装修业一般，这过去十年了，要不要拆了重新装修呢？

其二：这个是安置房，会不会品质有问题，不如同小区的商品房。

我的建议是这房子已经放了十多年了，你亲眼看看，差别子啊哪里呢？有问题经过十多年也该暴露了。只是户型结构也许不如商品房，那就现场对比一下，别想那么多，适合自己最重要。

其三：这个5号楼和13号楼的单独拿出来按照商品房出售，这些房子未来的记住舒适度和邻居环境必然超越之前的2、4、7号楼三栋安置房的（这两栋楼的住户是商品房客群，各方面素质还是不错的）。

还是之前的观点，安置房和商品房最大的区域是里面居住的人（楼道摆出各种鞋子。占用楼道存放纸箱瓶子是常有的事。其次物业费也相对比较难收一些。租房比较多，毕竟每家都分了不止一套。还有就是各种习惯了平房的生活，上楼了保持一些习惯很难改变，楼上吵了就敲门等等之类的）。

现在卖的5号楼和13号楼的居住人群就基本是商品房人群。加分不少的。

其四：产权过了十多年，会不会不值得。我的建议是这些就忽略吧，咱们还是关注价格吧。

其五：好多人会说北侧的歇甲村规划出来了，是不是等等买这里的新房呢？

我的建议是哪里是昌平、这里是朝阳，虽然很近，那里也是两轨交汇（13号线拆分后与17号线在天通苑东交汇），户型也必然比这里好，就是小户型不知道会不会有。但是这两个板块有实质性的不同（一个朝阳、一个昌平）。那里大概率会参考昌平南朱辛庄的价格和北七家北面新房的价格。6.5W+以上（毕竟国贤府的指导价都6W，甚至更高一些也是有可能的）。我的建议是别犹豫了，能买到就值得冲。

其六：价格是不是贵了。

这个比成交的二手房单价便宜，其次二手房除了税费外，还有中介费，成本是比报出来的更高。最关键这个税费单一，其次上了渠道（通过我们买，还能给你送装修费，变相给你降低了房价）。

其七：两栋都有点临街。我建议去实地现场感受吧。

这个产品属于国资卖出，因此产权清晰，基本没有什么问题。首付和贷款友好还是很关键的。

我的建议是能便宜到7.2W就非常完美了。这次购买的条件比上次宽松好多，对于刚需购买者还是值得冲的。其次是看看周边的噪音是否能接受。

未来：号称4号楼和7号楼也有一部分房源也会拿出来销售的（大家持续关注着）。

还有什么疑问就加咨询户型图商选房师！