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本月20日，新一期的LPR大幅下降了25个基点，北京首套房贷款利率降至3.15。本月25日，存量房贷利率开始批量调整，大家正在还的老房贷利率也大幅下降。不过，批量调整只下调加减点幅度，并不涉及LPR的变化。按照过去的利率定价机制，大家的房贷要等到重定价日到了，LPR的变化才能调整。而过去重定价周期都是一年，因此大家房贷中的LPR基数一年才能变化一次。所以，大家都在等着重定价周期的调整。因为9月下旬央行发布的公告中表示，将取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。今天上午，工商、农业、中国、建设、交通、邮储等银行发布公告，将从明天起，开始受理房贷客户对利率定价调整申请的受理。

调整正式落地啦！而且大家不但可以申请调整重定价周期，还能申请调整加点值。其中重定价周期最短可以调整为三个月。

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下面来看一下房贷利率具体都是怎么调整的。咱们每个人的房贷利率是由两部分组成的，LPR和加点值，比如目前LPR为3.6%，北京的加点值是减45个基点，那么最终的房贷利率就是3.6%-0.45%=3.15%。这次银行方面给了房贷家庭一个惊喜，决定利率的两个因素都可以申请调整。首先是加点值的调整。根据各银行的公告，借款合同约定的加点值比全国新发放房贷利率平均加点值高30BP以上的，可申请调整加点值；调整后的加点值不低于全国新发放房贷利率平均加点值加30BP，且不低于所在城市房贷利率加点下限（如有）。具体加点值根据市场供求、客户资信情况、贷款担保变化等因素确定。全国新发放房贷利率平均加点值=中国人民银行最新公布的上季度全国新发放房贷平均利率-该利率对应季度内各月5年期以上LPR的算术平均值。央行今天也公布了第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率，为3.33%，如果按照当时的LPR计算，那么加点值就是减52个基点。

不过这一点对于目前北京房贷利率影响很小，因为即便是平均加点值是减52个基点，调整后的还要加30个基点，也就是一共要减22个基点，最终利率可以调整到3.38%，这比此次批量调整后使用新LPR的利率还要高一些，所以当下对大家几乎没有影响。但先别吐槽，眼光看的要更长远一些，房贷加点调整这次是建立了一个动态调整的机制，这是为将来可能的调整留下了一个“口子”。举例来说，如果将来全国利率平均加点值继续下降的话，下降到一定的幅度，调整后就有可能影响最终大家的房贷能够更低。这就能解决大家吐槽的一个“早买利率高，早买早吃亏”的问题，这个机制就能保证大家即便是“早买”了，将来的加点幅度也能动态的调整，接近新发放利率，始终可以只比新发放贷款利率高30个基点，也就是0.3%，不会吃太多的亏。当然，在北京是利率加点下限的，也不能低于加点下限。

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另外一个调整的重定价周期，就是关系到大家眼前的利率降低。过去大家的房贷重定价周期为一年，要不是每年1月1日，要不是贷款的发放日，但LPR每个月都会更新，所以这一年内LPR的调整，要到重定价日到了，才能累计体现。这也导致了这次存量房贷利率批量调整，一些老房贷LPR还是执行的4.2%，调整后也才到3.9%的情况。根据今天各银行的公告，变更重定价周期可以选择三个月、六个月或一年。新的重定价日从原合同重定价日起算，按每满三个月、六个月或一年的对日确定，即重定价周期选择三个月的，每年有四个重定价日；重定价周期选择六个月的，每年有两个重定价日；重定价周期选择一年的，每年只有一个重定价日。举个例子，如果原先的重定价周期是每年7月1日，如果选择三个月调整一次的话，那么调整后的重定价日就是7月1日、10月1日、1月1日、4月1日。这样，在这三个月周期内，如果LPR调整了，那么到了重定价日，就能执行新利率。这次批量调整的存量房贷，时间最长的也就两个多月后，就能调整LPR，执行更低的新利率了。

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这次怎么调整？

以建行发布的公告为例，调整分为两个阶段。从明天起，建行开始受理加点值调整的申请。大家可以登陆手机银行，查询是否符合符合协商变更加点值条件。符合条件的，可以按系统提示，提交加点值调整申请。重定价周期方面，建行将不晚于11月15日，开始受理重定价周期变更申请。大家也是可以登陆手机银行，通过“存量房贷利率调整”功能，点击“重定价周期变更”，按系统提示自助办理。新约定的重定价周期在办理成功当日生效。